无锡金科东方王榭项目销售手册编写指引.docx

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1、无锡金科东方王榭项目销售手册编写指引编号002名称无锡金科东方王榭项目销售手册编写指引版本A/1共54页编制无锡金科地产销售部修改无锡公司各有关部门负责人中核无锡金科地产公司领导批准无锡金科地产总经理生效期项目销售手册编写指引适用范围：集团所有项目的销售手册规范目的：规范集团各项目销售手册的编制、审批、使用销售手册的定义第一条：销售手册是专门提供给项目销售人员使用的，不对外公开的，关于项目各项内容描述的公司纲要性文件。任何关于项目的对外宣传内容，都务必以销售手册中的描述为准。销售手册的编制与审批第二条：销售手册应在项目开始内部认购前完成编制、审批，投入使用。第三条：销售手册的具体编制负责部门为

2、新项目的营销部。第四条：销售手册中涉及到规划设计、项目前期、材料使用等营销部无法确认的内容的，需由营销部具体编制人牵头，分别与公司各部门对接。第五条：营销部编制完项目的销售手册后，需由销售经理签字后，经项目手续、规划设计、工程管理等有关部门的部门负责人会签，最后由一线公司总经理及集团公司有关负责人签字后颁布使用。第六条：项目销售手册作为公司的重要文件，需报营销管理部作为项目的重要文件存档备销售手册的使用第七条：销售手册一经颁布以后，关于此项目的一切对外宣传，均以销售手册中规定的说法为准。第八条：销售手册的使用期限从总经理审批通过投入使用起、原则上到项目结束销售为止。期间出现修改、增删，则以一线

3、公司总经理审批同意、项目营销中心公布通知为准。第九条：销售手册需发至该项目销售人员人手一册，并送集团营销管理部一册用于备案。第十条：销售手册作为项目的重要文件，需受控使用。下发时应由营销管理中心负责，使用统一编号备案的方式。领到者需签字确认。第十一条：销售手册仅供本司人员内部使用，不得外传。销售人员应妥善保管自己的销售手册，不得外借、不得交予客户阅读。如有遗失，需向销售主管书面说明情况。销售人员中途离职或者调岗，应交还销售手册。项目销售结束，应由公司统一收回销售手册。第十二条：一线公司应在项目销售前，对项目销售人员进行销售手册内容的培训并就销售手册的内容进行笔试，考试未通过者，不得上岗销售。第

4、十三条：销售前台人员在接待客户过程中关于项目的一切描述均应以销售手册为准。如客户提出销售手册中未说明的问题，销售人员需向销售主管汇报后方可根据公司答复给客户答复，不得私自处理。销售手册的修改第十四条：项目后期条件的变动导致需要修改销售手册的，需由相应职能部门向总经理提出申请，审批同意后方可进行；第十五条：修改内容的确定、审批过程同销售手册的编制与审批过程；第十六条：销售手册内容如有修改、删节，需由营销管理中心负责，全部回收旧销售手册、换以新销售手册；内容如有增加，需由营销中心负责，向所有销售人员下发“销售手册补充内容”。“销售手册补充内容”与销售手册一样，都为公司受控文件。第十七条：销售手册修

5、改后，应将修改内容报集团营销管理部一份备案。第十八条：销售手册修改后，营销管理中心应及时对销售人员进行培训，并视修改的内容、重要程度安排考试。考试未通过人员不得上岗。附：流程图:/一销售手册编写X阶段销售手册内容指引目录一、项目简介二、产品描述三、配套说明四、特殊区位单元五、 费用六、 要紧竞争对手情况七、交房标准八、入住流程九、办理入住所需提交资料十、个人购房办理产权证所需提交资料十一、办理装修手续及费用十二、关于物业服务十三、重点问题十四、进展商简介十五、设计单位简介十六、承建单位简介十七、物业管理简介一、项目简介:1、项目总体描述：金科东方王榭项目定位于花园洋房与高层宽景洋房构成的高档物

6、业，以“无院不成家”为核心理念，致力于制造有中国传统精神的现代居住社区，是由12栋5+1的带电梯的低密度花园洋房与9栋1633层的高层宽景洋房构成。其建筑蕴含中国民居神韵而又不失现代简约风格，在无锡绝无仅有，是“新中式建筑”的典范之作。规划设计中，充分考虑空间层次的错落变化，其中花园洋房户型设计表达“院”的主题，低层有入户花园，后有私人庭院，上有层层退台的立体小院（露台）；高层宽景户型设计平面力求大面宽，浅进深，以满足业主更好通风采光的要求。同时小区住宅外立面造型上独具匠心，花园洋房要紧以江南民居风格作为设计元素，通过坡屋顶马头墙，花窗及清砖、白墙灰瓦等突出江南传统民居生活环境意韵。整个小区在

7、建筑型体、材料与色彩上考虑与自然融合，营造出高雅宁岸、轻松舒适的“像唐诗一样生活”的人居环境。2、产品规模：小区总用地约138亩（9230011f）,总建筑面积约27.7万平方米，容积率2.4,绿地率40.5%,建筑密度仅为21.6%,规划居住户数约1797户，居住人口约6200多人。3、位置：本项目处于无锡崇安区广益新城，广益路一桐桥路交叉口西南角，位于整个无锡市的东区，距离无锡市崇安寺商业步行街约6公里，是无锡市东区难得的一块风水宝地。2007年6月上马墩路修通后，从项目到市中心骑自行车或者电单车也就15分钟左右，从项目邻近的江海高架到无锡机场时间约20分钟，从项目上太湖大道上沪宁高速约1

8、5分钟.项目处于无锡市崇安区的锡沪路建材市场旁，配套齐全、设施完善、交通便利、升值潜力巨大，是无锡市规划定住以商贸、居住为主的现代化城区，是离无锡市最近的新兴城区，未来23年将会有200万平方米的集中商业与200万平方米的新型高档住宅社区。4、交通：经实地调查，方便我司东方王榭项目的交通线路共有下列8条：100路（国联大厦-信息职业技术学院）55路（招商城桑达园6:00-18:00）75路（宁海里一锡惠公园）28路（火车站-红星美凯龙），28支路（火车站-新世界纺织城）42路（红星美凯龙-八佰伴），42支路（新世界纺织城-八佰伴）6路（周山浜公交总站-查桥）80路（火车站-职教中心），80路支

9、（东方国际轻纺城-火车站）102路（盛岸公交停车场一春江花园）离项目最近的交通线路目前仅有3条：100路、55路及75路。途径站点如下：（1） 100路（国联大厦-信息职业技术学院），站名：广南路。在广益路上，从项目出来便可乘坐，是最方便的一条线路。途径站点有23个：（2） 55路（招商城一条达园6:00-18:00）,站名：广南路。在广益路上，从项目出来便可乘坐，是最方便的一条线路方便到我司项目的交通线路有，28路、42路、6路、80路及102路。（4）28路（火车站一红星美凯龙）,28支路（火车站-新世界纺织城）（开收班时间：5:00-19:20）（5）42路（红星美凯龙-八佰伴），42支

10、路（新世界纺织城-八佰伴）（开收班时间：5:30-22:00）（6） 6路（周山浜公交总站-查桥）（开收班时间：5:30-18:00）（7） 80路（火车站-职教中心），80路支（东方国际轻纺城-火车站）（8） 102路（盛岸公交停车场一春江花园）、线路的公交站台在项目南侧的锡沪路上，从项目出发步行5-8分钟左右即到。5、环境：外部环境：（1）项目斜对面是我市首个睦邻中心莫家庄睦邻中心，建筑面积达4.5万平方米，该休闲中心借鉴新加坡邻里中心的设计理念，建成后将为居民提供集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种功能为一体的服务，设有：200011f的停车场、600011f的休闲娱乐广场、市内最大的健

11、身中心有2263m600f华泗便利超市、雪克咖啡（130011T）电影院（3000m2）,可容纳600人。青少年科技馆将提供30多个寓教于乐的科普项目，满足不一致年龄层次居民的精神文化需求。今年5月29日开业，是整个华东地区最大的睦邻中心。（2）项目南面是位于广南路上已经建成的经营面积达10万平米的高档家居商场月星家居。其要紧经营项目为：1F：沙发、餐椅、地毯、床具、窗帘布艺装饰画廊；2F：家具（卧房、厅房、书房、藤艺、软体等）；3F：家具（国际、古典、新古典、红木）4F：音响、家具、饰品等。此外，项目南面还有2家大型的超市，即位于长江北路的欧尚超市与位于广南路旁的易初爱莲超市，从而使小区业主

12、的日常居家生活有了充分的保障。（3）项目南边的锡沪路片区也是整个无锡装饰材料的聚集地，有：锡沪装饰材料城、好艺家、锡沪名品城、新天地窗帘城、佳润建陶名品城、东赠精品馆、金事达装饰材料市场等，此片区06年分别被中国建筑装饰装修材料协会与市政府命名为“全国装饰材料配套园”与“无锡重点服务业集聚区，内部环境：1）园林设计：东方王榭的园林景观以庭院景观为主，通过对中庭水景与游泳池景观的打造形成亮点。同时注重庭院的实际功能，兼顾老人、儿童等不一致年龄阶段的住户的活动空间。要紧景点说明如下商业广场：在连续重庆东方王榭的入口景观的同时，进一步增加空间的层次感，在主入口的两侧形成对称的跌水景墙，突出气势，商业

13、街则在满足人流与停车的同时，利用树阵围合空间，通过中式的灯柱，树池突出风格特色，简单大方。中庭景观：中庭景观要紧以传统的造园手法与现代的材料、形式相结合，通过框景、漏景、借景、对景等多种手法来表达，同时以水体做为主景观线来串联各个节点。游泳池景观：主游泳池区的设计具有多功能性的空间与景观设计的结合。在功能上强调其独立性与安全性，即把泳池局部抬高，再以周围的植物围合，减少其对住户的干扰，同时让泳池形成一个独立的空间。在景观上强调空间性与可观性的结合，配以特色小品与茂密的植物，打造出极其精巧与景观性极好的泳池景观。根据著本设计的三个基本设计元素，为游泳池区缔造一个休闲宁静的休息环境，慰藉人们烦嚣的

14、心灵。水天一色，波光树影。小型的盆栽植物，与吐水雕塑装饰，而使整个池塘更具活力与玩味性。院落景观：关于院落之间空间的处理，则强调巷的感受，以自然的汀步组合形成回家小道，在建筑的出入口强调对景的关系。每个入户景点均不一样，突出其特色。外围绿化带：绿化带起着重要的隔音防尘的作用，在设计上我们使用地形高低的造坡手法，再利用乔木与灌木这两种植物层次高低的不一致，与小区围墙形式的变化作为基础，从而又在小区的外围又形成一个景观的亮点。植物设计：植物设计在整体环境景观构建上有着及其重要的地位，特别在景观意境及文化意蕴的传递中有着特殊的作用，能够通过树影、声响、叶色等传递风、月、云、日、气、四季等自然的信息。

15、植物素材丰富而特殊的形体语言作为空间塑造的工具，具有其他材料所不能比拟的魅力。植物材料的自然属性中蕴育着历史、文化与空间情节，在满足生态功能的基础上能够营造文化、意境、特殊的空间情调。同时我们大量选用乡土树种做为基础，注重植物的地域性，在造景上有孤植的大树，有浓密的屏障，在靠近建筑边缘要紧以层次丰富的灌木为主，以免遮挡室内的视线及阳光。围墙：围墙在公共绿地的斜坡上方，沿着规划的绿化操纵线修建。为了将公共绿地的景色纳入景区，围墙高度只有1.5米高（下方围墙高度仍然有2.2米，因而不可能存在安全隐患），并在围墙设计了开洞。业主行走其间，不可能感到单调。同时每隔一段距离，就有一个能够看出去的框景，将公共绿地的景色“借”进来。2）小区内的车行系统通过主入口车道引入地下车库，尽量减少地面穿行车辆，小区内周边配成环行消防车道，以满足在紧急情况下救助需求，各组团内部则完全是步行系统，通过小区内的景观绿化紧密结合，制造出既安静、舒适、又充满自然特色的居住环境。此外，购买东方王榭花园洋房的业主将车停入本楼栋的车库以后，可直接乘座电梯到达所居住的搂层。3）完