上海市小房型与单身公寓调研报告(11页近万字).docx

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1、上海市小房型与单身公寓调研报告近年来，随者上悔房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼巾中的新宠,楼盘经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以F三种物业形式,即： 单身公寓.它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新r线等等。 产权式酒店式服务公出,它是种具有产权性质的酒店，集商住为体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品H前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时第、环球广场、金银汇等

2、。 一般的小户型住宅它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它屈于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要仃瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的户室，达安花园一:期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公属等等。在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下.一、单身公离的（诞生）历史沿革单身公寓乂称白领公寓，是种过渡型住宅产品，是小户型住宅的种,般平均在25平方米一45平方米左右/套，总价在30万元40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套四I1.

3、近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带蚓房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃匚小房型公发，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米一80平方米，而且在庙屋结构方面还增加了用房、客厅、餐厅、阳台等等。在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，业主相空置的修撇商品房，经过简印.装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，-般每个人负担的费用每月在5001000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商r是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，必早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它

4、把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房,主力面积在4560平方米之间，总价在20一30万元之间，直接吸引了作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购.二、单身公寓设计定位的基本特点单身公寓作为种特殊的住宅严格形式,在设计定位上也存在些突出的特点。纵观上海的总身公寓，我们不难发现，目前市场1:推出的单身公寓具有以F一些基本特点：I、大程度的控制面积.以F是几个典型中身公寓楼案的面枳配比农，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24-78平方米之间,主力面枳大多控制在30-50平方米左右,较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。案名面积范围（平方米）主力面积（平方

5、米）主力总价（万元）MYCITY29.9373.845258.083036蓝朝部落294924331624奔腾新干线267231551828青年汇37.1137.1135而枳控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项H外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以F.与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面枳同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧.但是居住面枳与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提F.不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公理面宽不超过3.5米，绝大多数没仃阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设冏财房的空间，而且几乎

6、每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。2、拥有地段优势的稀缺产品.目前一些单身公甫住宅大多享有地理优势，处于人II胸密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门IJ仃四通八达的交通线路，以及著.名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蚯朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些地好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匿乏而弥加珍混.由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升.据统计在这些中心城区的单身公甫平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却陛含着高额利润。3、完备的配套设茂及酒店式服

7、务增添了物业的附加值.理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了百年住户的入住要求.在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务己经成为消费者选购总身公寓的重要因素之，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公武承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：商业设旅类24小时便利店24小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出借服务商务网络类互联网、复印、传真等4、全装修成品房.全装修是单身公岗的标准型特征

8、之一，从首个单身公寓“MYCITY到金银汇”等第代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善匕最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝期部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、燥气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600800元/平方米之间。5、仅仅是一种过渡产品.单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品

9、，而是种市场细分之后的产物,仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，式客户群体也比较单-关于此我们将在下一部分进行详细分析。三、单身公寓的客户群体既然的身公需具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的后场特点的单身公寓住宅产品呢？据仃美资料表明这类物业40%的买家是2030岁年轻人，39%在3040岁之间，二者相加占到总购房者的79%,另外在付款方式上，93%买家选择按揭贷款，仅7%的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者:1、喜独立居住的本市高学历育年.据“世纪之门MYCITY”的统计,大专以上学历的购房者占88.1%,月收入50

10、00元以上的占67.1斩其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄搬在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”,在此期间,他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了箱售空间。特别是臼领女性逐渐成为购买单q公发的主力军，据多家住楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而I1.调查中还发现，她们多为30岁以下单身族,大学毕业后，具仃较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下

11、，买房独住成为走向新生活的笫一步。2、外地来沪的知识型育年.上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTo后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪育年时单身公寓的需求.3、单亲家庭.丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。4、投资客.上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型乂具仃投资少、回报而、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者谢直显示：有70%的购房者是投资购房，他

12、们有的是第二次甚至是第1次购房，有的本身住房面积不小,他们认为一方面市中心小户型出租率高,有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。在以上四类客户中,其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较潦行的所谓的“小资阶u”，即既不属r一般的工薪阶U又不屈r具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历校高、具有一定的文化素养，有不蒋而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有4050万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公酒的需求相对是比较迫切的。四、上海市单身公害的市场现状1、目前上海单身公寓的市场交易

13、氛国上海市小房型楼盘或者说单q公寓楼盘的出现最初基两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市,如“MYCITY”、“百年汇”、“金银汇”、“校朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广:另外一个因素就是有一定量的市场霜求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的者年,并且易于出租,有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经隹上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗,基本销伐告第： 2000年6月，位于江宁路桥侧的“世纪之门荣联家园”苜次推出以“MYC11V为旗号的小房型公寓，每户29-58平方米不

14、等。从设计上看并无创新之处，H.建筑体型很大，但由于单套面积很小,又是全装修,开盘两周即销售一空. 随后推出的“虹桥首席二”龙柏杏榭苑等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销转率。 一年之后，即2001年6月，位于曲家波的“枝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一情而空，场面之热烈比巧年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面枳更小，比如24平方米：户数更多，一梯达24户：单价更高，每平方米超出了7000元。 紧接着，位于南浦大桥桥观的“青年汇”乂闪亮登场，同样引发抢购狂潮：12月初，位于老北站的、号称“奔畸新干线”的酒店式全装修小房型公懈，色彩绚丽的施匚困

15、增广告刚一露面，短短5天内，70%的房源即被预订。无独有偶位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏.瑞虹新城推出一批EY1.价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成/上海楼市的匹黑马，并直保持上冲势头.正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公函楼做一经推出便深受追捧,比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑、世纪之门MYC11Y、中远两湾城发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖,转瞬即被吸纳殆尽。2、几个典型单身公离的基本情况介绍为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销生情况、内部配套等等必要的市场饕索，在此我们选取了目前上海市的几个典型堆身公寓楼盘（包括蓝朝部落、百年汇、奔腾新干战、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍.（具体介绍附后）五、单身公离今后的发展前景单身公寓作为近两年来的楼南黑马，直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现我究竟能持续多久？式市场前景又究竟如何呢？我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热俏现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近