某工厂房地产规划管理知识库.docx

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1、某工厂房地产规划管理知识库土地及综合类知识规划与设计类知识房产开发与建设类知识房产测绘类知识产权登记类知识土地及综合类知识1、土地用途包含什么种类？答：土地分为农用地、建设用地与未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包含耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包含城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地与建设用地以外的土地。2、如何熟悉土地来源及性质？答：对己办理房地产登记的，能够从房地产证中熟悉；对未办理房地产登记手续的，能够从土地使用权出让合同书中熟悉。3、什么是集体土地？答：集体土地是

2、指农村集体所有的土地。4、有什么用地属于集体土地？答：根据中华人民共与国土地管理法第八条的规定：农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地与自留地、自留山，属于农民集体所有。5、对集体土地使用权有什么规定？答：根据中华人民共与国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。深圳市土地征用与收同条例还规定，违反该

3、条例的规定，擅自与农村集体经济组织或者其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或者

4、多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有什么规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对己交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须通过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据深圳市土地交易市场管理规定与“深府200194号”文的有关规定，原农村征地时返还

5、的工商进展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%,能够合作建房。9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11通过出让方式

6、取得土地使用权后，是否就能够处分该宗土地？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，能够占有与使用该宗土地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包含什么内容？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备下列要紧条款：（一）双方当事人的姓名或者者名称、地址；（二）出让土地使用权的宗地号、面积；（三）土地使用年期及起止时间；（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；（五）交付土地的时间；（六）规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市政设施配套建设义务；（九）使用相邻土

7、地与道路的限制；（十）建设附属、附加设施的项目及义务；（十一）违约责任；（十二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的构成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或者条件是否能够变更？答：通常情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限与条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或者条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有什么？答：土地使用权出让包含招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地

8、使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或者邀请符合条件的投标人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有什么土地使用权出让需通过招标或者拍卖方式进行?答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例与深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或者拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，通过协

9、商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、什么土地使用权出让可采取协议方式？答：根据“深府200194号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于下列范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地与全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研与市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、什么土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答：根据“深府200194号”文的规定，下列用地也能够采取协议出让方式出让土地使用权,但务必按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或

10、者特别鼓励进展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：根据“深府200194号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位与个人的不能进入市场的房地产,应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2.市、区国有企业以外的其他单位与个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用

11、年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，能够进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或者协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房与生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并同意交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价与其他交易条件。公告

12、期限很多于30日。公告期限届满，按照下列规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，同意多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者者只有一个申请人但报价低于最低交易价或者不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定,但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之

13、与。23、有什么土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下列土地交易（包含分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖与挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包含市政府收回闲置的行政划拨用地与历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收何土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或者交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑

14、物的出让用地、行政划拨用地与历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或者经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地与历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或者与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规同意的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包含中介机构不得进行上述交易。24、在什么情形下，土地使用权终止？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下列情形之一的，

15、土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合法承继人；（四）人民法院或者土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或者决定生效；（五）用地单位迁移或者者被依法注销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提早收回土地使用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。25、在什么情形下的土地交易不予办理产权手续？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求与方式进行公开交易的；（三）投标人或者竞买人互相串通压价的；（

16、四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人与责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有什么土地批文或者权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让与对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或者擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明