中关村：《房地产抵押估价报告》【粤戴德梁行FBJD123091220ZY】.docx

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1、房地产抵押估价报告中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产抵押价值评估深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2023年09月15日房地产抵押估价报告估价项目名称：中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产之抵押价值估价委托人：南京银行股份有限公司北京分行房地产估价机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司注册房地产估价师：王天会(1420000047)唐颖(1120120062)估价报告出具日期：二。二三年九月十五日估价报告编号：粤戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZYIll致估价委托人函敬启者南京银行股份有限

2、公司北京分行承蒙贵行委托，我们根据为确定房地产抵押价值提供参考依据而评估房地产抵押价值之估价目的，我们经过实地查勘，并查询、收集评估所需的市场资讯等相关资料，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用比较法和收益法，对北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所拥有的北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产的抵押价值进行了专业分析、测算和判断。估价结果如下：北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产总建筑面积为23,514.30平方米，分摊土地面积为2,636.06平方米，于价值时点2023年07月10日在满足估价假设和

3、限制条件下，其假定未设立法定优先受偿权下的价值为人民币280,100,000元（人民币贰亿捌仟零套拾万元整）,折合楼面单价为人民币11.912元/平方米；抵押价值为人民币280,100,000元（人民币贰亿捌仟零壹拾万元整），抵押净值为人民币251,000,000元（人民币赋亿伍仟重佰万元整），详见下页房地产抵押价值评估结果汇总表。注：1 .根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】，产权人提供的项目情况说明、关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明及介绍，截止价值时点，估价对象已设定抵押权，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行。由于本次估价是向同一金融机构

4、申请的续期贷款，虽然估价对象存在法定优先受偿款（即上述已抵押担保的债权数额），经过沟通产权人及委托人均已知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，因此我们没有考虑该部分已抵押担保的债权数额。除此之外，估价对象于价值时点不存在任何对外销售、欠付的工程进度款及其他税费。综上所述，估价师知悉的估价对象在价值时点法定优先受偿款为人民币。元。2 .抵押净值等于评估价值减去预计税费，本次评估应估价委托人要求扣除的预计税费包含增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、印花税和土地增值税，其实际缴纳税费金额以相关税务部门核定为准。3 .本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用

5、期限为一年，自二C）二三年九月十五日至二O二四年九月十四日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司法定代表人二。二三年九月十五日Iiillllb房地产抵押价值评估结果汇总表币种：人民币估价对象估价对象项目及结果1.假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（元）280,100,000单价（元/平方米）11,9122.估价师知悉的法定优先受偿款总额（元）02.1已抵押担保的债权数额总额（元）02.2拖欠的建设工程价款总额（元）02.3其他法定优先受偿款总额（元）03.抵押价值总价（元）280,100,000单价（元/平方米）11,9124.抵押净值总价（元

6、）251,000,000备注：1、估价结果取整至十万位。2、根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】，产权人提供的项目情况说明、关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明及介绍，截止价值时点，估价对象已设定抵押权，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行。由于本次估价是向同一金融机构申请的续期贷款，虽然估价对象存在法定优先受偿款（即上述已抵押担保的债权数额），经过沟通，产权人及委托人均已知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，因此我们没有考虑该部分已抵押担保的债权数额。除此之外，估价对象于价值时点不存在任何对外销售、欠付的工程进度款及其他税费。

7、综上所述，估价师知悉的估价对象在价值时点法定优先受偿款为人民币。元。CUSHMAN &Il WAKEFIELD戴德梁行价值时点：2023年07月10日中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产目录页码1 .估价师声明12 .估价假设和限制条件23 .估低果报告53.1 估价委托人、权利人51.1 2房地产估价机构51.2 3估价目的51.3 4估价对象51.5 价值时点121.6 价值类型121.7 估价原则121.8 估价依据141.9 估价方法141.10 估价结果151.11 注册房地产估价师163. 12协助估价人员164. 13实地查勘期165.

8、 14估价作业日期166. 15变现能力分析167. 16风险提示184.估价技术报告194.1 估价对象描述与分析194.2 市场背景描述与分析214.3 3估价对象最高最佳利用分析264.4 估价方法适用性分析和选用274. 5估价测算过程288. 6估价结果的确定465.附件475.1 估价对象预计税费汇总表475.2 项目情况说明复印件485. 3估价对象位置示意图505.4估价对象外观和内部状况照片519. 5估价对象周围环境和景观照片539.1 关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明复印件549.2 估价对象权属证明复印件559.3 估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件

9、.101淞樱EL$价值时点：2023年07月10日部分综合,地下车位、地下库房房地产1. 估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.1 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。1.2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。1.3 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。1.4 我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房

10、地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论,撰写本估价报告。ill价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产2. 估价假设和限制条件2.1 一般假设本次估价的假设前提权利人（北京中关村科技发展（控股）股份有限公司）依法拥有估价对象（海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产）的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管

11、部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准。估价对象以合法的方式利用或使用，利用或使用过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。估价对象实地查勘之日为2023年07月10日，本次评估价值时点为2023年07月10日，价值时点与实地查勘日期一致。估价对象在公开市场上转让时应符合城市房地产转让管理规定及估价对象所在地地方行政法规的规定。估价对象用途、土地终止日期、建筑面积、房号、所在楼层等信息以产权人提供之国有土地使用证【京海国用（2003出）第2166号】、房屋所有权证【京房权证海股字第0004603号】、不动产抵押土地分摊面积计算【编号：20004、房屋面积测算技术报

12、告书【测绘目的：产权登记测绘（变更）】及项目情况说明复印件为依据。根据国有土地使用证【京海国用（2003出）第2166号】、房屋所有权证【京房权证海股字第Ooo4603号】，估价对象证载土地用途为综合、配套（地下），地下车库，证载房屋设计用途为综合类。根据产权人介绍及估价人员实地查勘，估价对象地上现状用途为办公及办公配套库房，地下现状用途为车位及库房。本次评估已考虑估价对象现状用途对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。根据产权人提供租赁台账及介绍，估价对象已部分对外出租，租赁期限一般为1年以内，截至价值时点，估价对象剩余租期较短，因此本次估价未考虑租约限制对估价对象房地产价值的影响，在此提

13、供报告使用者注意。除另有说明外，我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重支销。CUSHMAN&WAKEFIELD金MSH价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产未经调查确认或无法调查确认的资料数据我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件（见附件），但我们并未进行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地

14、役权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、占用情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面积、建筑面积，我们以提供给我

15、们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。估价中未考虑的因素在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营,管理协议等附加条件对其价值产生的影响。在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象价值产生的影响。2.2 未定事项假设估价中所必需的房地产以及土地用途、建筑面积等事项明确，故无未定事项假设。2.3 背离事实假设根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产