凤湖仙山旅游区项目可行性研究报告.docx

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1、1 12 .项目建设背景分析52.1.1. 国际旅游业发展现ZI犬分析52.1.2. 国际旅游业发展前景分析52.1.3. 国旅游业发展现状分析623Ilj力NI,j.)82.4.1.璧山县旅游业发展现状分析93.项目资源条件评价1131项日区俗、交涌条件评价1132地质条件评价123.22项目地质1件12331气候条件12332风光地貌123.3.3.天然疗养123.4.1.“凤”文化资W.133.42“仙”文彳匕资源1535|_|石117352供电设施173.53天然气供应17354.通讯设施173.6项目资源条件总体评价183.6.1. 评价依据与方法183.6.2. 本项目资源条件评价

2、193.6.3. 旅游资源评价的基本结论204 .项目形象定位214.1 城郊旅游开发六大模式214.1.1. 森林公园模式214.1.2. 风景名胜区模式214.1.3. 旅游度假区模式214.1.4. 主题公园模式214.1.5. 体育旅游模式224.1.6. 观光农业模式224.2 重庆市及周边旅游项目解析234.2.1. 重庆市旅游项目盘点234.2.2. 周边旅游项目盘点244.3 项目综合诊断与分析流程254.4 形象定位结论265 .项目产品包装285.1 主题文化包装285.1.1. 主题文化提炼285.1.2. 主题文化包装策略305.2 仙文化包装335.3 康体产品包装3

3、45.3.1. 温泉疗养区345.3.2. 盐泉疗养区355.4 素质拓展产品包装366 .项目概念规划386.1 项目总体规划386.1.1. 规划原则386.1.2. 规划期限386.1.3. 规划目标386.2 项目功能分区39621. 项目功能分区原则39622. 项目功能分区方案396.3项目开发建设方案406.3.1. 凤凰主题文化休闲区406.3.2. 仙道仙都文化区426.3.5. 五云寨模拟军事野战训练基地4364436.4.2.游线法43643生态容量法446.5游憩模式设计446.5.3. 休闲（假模式457.项目市场分析与预测467.1 休闲度假类旅游产品市场状况及发展

4、潜力467.1.1. 发展现状46721_|11J）J*F477.2.1. j，丈一2用龙4773|_|iIJ.4874目49742预测依据498.项目基础配套设施建设方案528.1 交通与通讯设施建设528.1.1. 项目交通设施建设528.2 供水供电供气设施建设538.3 22供电538.4 23供气538.5 消防、安全、医疗设施及保障措施541.3.2. 安全541.3.3. 医疗549 .项目环境影响评价559.1. 环境现状559.1.1. 水环境质量559.1.2. 大气环境质量559.2. 项目施工与运营对环境的影响559.2.1. 项目施工对环境的影响559.2.2. 项目

5、运营对环境的影响559.3. 环境保护与防治措施561. 3.1.生态环境保护措施56932. 旅游环境保护措施56933. 环保设施建设579.4. 环境影响评价结论5710 .项目投资估算与资金筹措5810.1. 投资估算5810.1.1. 投资估算依据5810.1.2. 投资估算范围5810.1.3. 估算结果5910.1.4. 有关说明5910.1.5. 投资估算表6010.2. 项目资金筹措6310.2.1. 资金来源渠道6310.2.2. 资金筹措及使用计划63I1.项目财务预测及评价6411.1 财务预测6411.1.1. 财务评价基础数据与参数选取6411.1.2. 经营收入估

6、算6411.1.3. 运营成本6511.1.4. 税金6511.1.5. 财务评价报表6611.1.6. 财务评价指标6611.2 经济运作分析7212.项目社会评价7412.1 项目社会影响分析7412.1.1. 带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展741.1.4. .加快城镇化建设的进程741.1.5. .项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象751.2 2项目与所在地互适性分析751.2.1. .不同利益群体对项目的态度及参与程度751.2.2. .各级组织对项目的态度及支持程度751.2.3. .地区文化状况对本项目的适应程度751.3 3社会评价结论7513 .项目组织管理与

7、人力资源配置7613.1 组织管理架构7613.1.1. 项目法人组建方案7613.1.2. 管理机构组织方案7613.1.3. 管理机构体系图7613.1.4. 员工来源及招聘方案7714 .项目风险管理7814.1 可I目风另U7814.1.1. 政;台风险7814.1.2. 市7814.1.3. 社会风险7814.1.4. 生态风险7814.1.5. 财务风险7814.1.6. 突发性风险7914.2 项目风险衡量7914.3 项目风险控制7914.3.1. 财务风险控制7914.3.2. 市险8014.3.3. 其他风险规避801 .总论1.1 项目概况项目名称：“凤湖仙山”旅游区项目

8、业主：重庆XX旅游发展有限公司项目法定代表人：XX建设地址：重庆市XX建设性质：新建项目建设目标及规模本项目拟以“凤湖仙山”独特的地貌、广阔的水域和丰富的自然人文资源为背景，将该旅游区打造成为一个集观光旅游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为一体的综合性度假旅游区。项目总规划面积为30平方公里，包括10平方公里的旅游区(含1平方公里的核心区)，20平方公里的生态保护区。项目投资(1)项目总建设投资21414.53万元。(2)固定资产投资18711.07万元。(3)建设投资(动态部分)832.35万元，包括启动建设期贷款利息532.35万元，全额流动资金300万元。投资计划资金筹措及使用计划项目资金

9、来源及使用单位：万元主要投资方向2006年2007年2008年2009年2010年2011年业主自筹2000.002000.001000.001000.001000.001000.00基础设施建设银行贷款3000.005000.00616.441020.541020.541424.65旅游设施建设借调资金500.000.000.000.000.000.00旅游设施建设mt5500.007000.001616.442020.542020.542424.65旅游设施建设项目建设工期启动建设期2年，拓展建设期4年。1.2 研究方法及程序本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、理论研究等方

10、法，对项目进行了战略策划和可行性研究。在项目研究的过程中，项目组多次与业主及相关部门领导进行沟通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下图所示：(口口口O.(口口Qt一1口BnJJ；一，：6HSIIIHF/U二二二二二二具体研究步骤为：1）运用经济学的工具和方法论证旅游业在我国目前经济社会发展中的地位；2）归纳总结目前重庆市、璧山县旅游发展的现状及特点，研究影响旅游业发展的基本因素并预测其发展趋势；3）从区位交通、自然资源、人文地理、基础设施等方面对项目资源条件进行评价，分析自身的优势与劣势；4）通过对重庆市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模式和定位的理论

11、方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力；5）依据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景区的休憩模线路；6）对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进行包装，增强其核心竞争力；7）提出项目基础设施建设方案；8）进行项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施；9）提出项目投资估算和资金筹措方案，并进行财务预测及评价；10）提出公司的组织管理架构和人力资源配置方案；11）进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。1.3 研究结论本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对重庆“凤湖仙山”生态休闲旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来源、经济效益、社会

12、效益、环境影响等方面进行了客观的测评分析，并对项目进行形象定位与产品包装，作出项目的概念性规划，得出如下结论：社会效益显著。本项目作为璧山县的又一品牌工程，建成后将成为璧山周边区县及主城九区居民休闲旅游的热点区域，并将带动当地经济发展，提供充足的就业岗位，增加当地居民收入，提高居民生活水平。经济评价可行。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益率高于基准收益率，具有经济可行性，但投资回收期较长。环境影响较小。项目建设及运营不会对旅游区生态环境造成不可恢复的损失，对于存在的某些负面环境影响，可以通过合理的防治措施降低甚至消除其影响程度；同时“凤湖仙山”景区面积大，自然恢复功能较强。本项目在社会、

13、经济、环境三方面均具有可行性，可顺利启动建设。2 .项目建设背景分析2.1 国际旅游业背景分析2.1.1. 国际旅游业发展现状分析二十一世纪，旅游业开始取代石油工业和汽车工业，成为最大创汇产业。资料显示，国际旅游年旅游人次超过世界总人口的10%，年交易额超过3000亿美元，成为世界经济的支柱产业。2004年，国际旅游业持续了近年来的高速势头，年国际入境旅游人数增长率为10%。其中，亚太地区年增长率高达29.0%，扭转了2003年由于非典型性肺炎的打击造成增长率下降Q003年比2002年下降9.13%)的状况，实现了国际入境旅游的快速恢复和振兴。2004年世界入境旅游人数和增长率世界和区域国际入境旅