2房地产术语土地及综合类知识.docx

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1、房地产术语一一土地及综合类学问1,土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地，建设用地和未利用地。农用地是指干脆用于农业生产的土地，包括耕地，林地，草地,农田水利用地，养殖水面等；建设用地是指建立建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，交通水利设施用地，旅游用地，军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2,如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地运用权出让合同书中了解。3,什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体全部的土地。4,有哪些用地属于集体土地？答：依据中华人民共和国土地管理法第八条的规

2、定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于农夫集体全部；宅基地和自留地，自留山，属于农夫集体全部。5,对集体土地运用权有哪些规定？答：依据中华人民共和国土地管理法的规定，农夫集体全部的土地的运用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产，兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。通常，集体全部的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其运用权。擅自及农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体全部的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6,什么是行政划拨用地？答：土

3、地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。7,什么是合作建房？答：合作建房是指以一方供应土地运用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产的房地产开发形式。8,对合作建房有哪些规定？答：对一方供应土地运用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产,并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方干脆进入土地交易市场，通过挂牌交易，招标，拍卖等方式找寻合作方；对已取得行政划拨用地，历史用地，协议用地土地运用权的单位需找寻合作

4、方的，须经过规划国土部门对规划，用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易，招标，拍卖等方式找寻合作方。9,什么是土地运用权出让？答：土地运用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地运用权在确定年限内让及土地运用者运用，土地运用者向市政府支付土地运用权出让金的行为。10,各类用途的土地运用权出让最高年限是多少？答：土地运用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年;（二）工业用地五十年；（三）教化，科技，文化，卫生，体育用地五十年；（四）商业，旅游，消遣用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站，加气站用地为二十年。目前已经没有

5、综合用地这一用途。11,通过出让方式取得土地运用权后，是否就可以处分该宗土地？答：通常土地运用权出让合同签订后，土地运用者未取得该宗土地运用权的房地产证前，可以占有和运用该宗土地，但不得处分。12, 土地运用权出让合同包括哪些内容？答：出让合同应具备以下主要条款：（一）双方当事人的姓名或者名称,地址；（二）出让土地运用权的宗地号，面积；（三）土地运用年期及起止时间；（四）土地运用权出让金的数额，币种，交付方式刚好间；（五）交付土地的时间；（六）规划，市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市政设施配套建设义务；（九）运用相邻土地和道路的限制；（十）建设附属，附加设施的项目及义务；（十一

6、）违约责任；（十二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。13, 土地运用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般状况下，土地运用者应按土地运用权出让合同规定的用途,期限和条件开发，利用土地。对确需变更出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应及土地运用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地运用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14,土地运用权的出让方式有哪些？答：土地运用权出让包括招标，拍卖，协议三种方式。15,什么是拍卖出让土地运用权？答：拍卖出让土地运用权，是指在指定的时间，公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主

7、持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地运用权的行为。16,什么是招标出让土地运用权？答：招标出让土地运用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地运用权的行为。17,有哪些土地运用权出让需通过招标或拍卖方式进行？答：现有政策下凡经营性，营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18,什么是协议出让土地运用权？答：协议出让土地运用权是指由土地管理部门代表市政府及土地运用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地运用权让及土地运用者的行为。19,哪些土地运用权出让可实行协议方式？答：通常协议方式出让土地运用权仅限于以

8、下范围：（一）工业用地;（二）市，区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市，区财政全额投资的机关，文化，教化，卫生,体育，科研和市政设施用地等公益性，非营利性用地；（四）军事用地。20,哪些土地运用权出让经市政府批准后可实行协议方式？答：通常下列用地也可以实行协议出让方式出让土地运用权，但必需按公告的市场价格出让，并将出让状况予以公示：（一）属特区急需或特别激励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。21,对原行政划拨土地，历史用地，协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：通常按下列方法办理：（一）补交地价的标准：1 .市，区国有企业按市场

9、地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2 .市，区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新起先计算土地运用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地运用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地运用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利，微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。

10、22,什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在确定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地运用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30Bo公告期限届满，依据以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地运用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，托付人可调整最低交易价，重新托付交易中心交易。报价以报价单

11、为准。成交后，由托付人及买方签订土地运用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由托付人确定，但该最低交易价不得低于应补交地价，应缴纳税费及应付交易服务费用之和。23,有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标，拍卖，挂牌交易方式公开进行？答：通常下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标，拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地运用权出让；（二）以协议地价方式取得土地运用权，申请变更用地性质，功能,转让土地运用权的，依法收回土地运用权，通过招标，拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地运用权，已签订出

12、让合同，交清市场地价后进行的土地运用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地运用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地，行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，依据城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地，行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地运用者选择转让他人改造或及他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地运用权及地上建筑物，构造物，附着物转让；（九）人民法院，执法机关裁定，确定处分的土地运用权及地上建筑物，构造物，附着物转让；（+）法律，法规允许的集体全部的建设用地运用

13、权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。24,在哪些情形下，土地运用权终止？答：通常有下列情形之一的，土地运用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（三）土地运用者死亡而无合法承继人；（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地运用权的判决,裁定或确定生效；（五）用地单位迁移或者被依法注销的；（六）市政府依据社会公共利益的须要，提前收回土地运用权的；（七）法律，法规规定的其他情形。25,在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？答：通常凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地运用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地运用权不按本规定的规

14、范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人相互串通压价的；（四）法律，法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一），（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人赐予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26,有哪些土地批文或权属证明无效？答：市土地管理部门是市土地运用权出让的主管部门，统一对全市土地运用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地运用权。擅自出让土地运用权的，出让合同无效。无权批准征用，运用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不依据土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准

15、占用，征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地运用权属证明的，土地权属证明无效。27,如何了解地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地运用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28,未交清地价的房地产是如何处理的？答：通常，土地运用者未按出让合同规定的期限付清土地运用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地运用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地运用权。土地运用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地运用者已将定金或者保证金抵充土地运用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发及市政配套设施金总额2096的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物，附着物无偿收归政府全部。29,在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地运用权？答：通常有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物，附着物：（一）出让合同规定的年期届满的;（二）土地运用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决，裁定或确定；（四）法律，法规规定的其他情形。