地产基础培训手册.docx

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1、地产基础培训手册第一章房地产基础知识一、 房地产的概念2二、 房产、地产两者间的关2三、 房地产业及其特性3四、 我国房地产行业的现状及发展4五、 房地产销售代理行业的发展6第二章房地产基础概念一、 城市用地名词解释7二、 按房屋性质分类8三、 按房屋产别分类H四、 按房屋建筑以及测绘分类12五、 按房屋建筑楼层分类15六、 房屋修缮术语19七、 房屋拆迁术语20八、 房屋权属登记与证书名词解释21九、 房地产交易税23十、建筑物的各项比率24十一、商品房销售名词解释26十二、各种建筑风格29附关于地产的英文缩写38第一章房地产基础知识一、房地产的概念1、房地产的概念：房地产概念有广义和狭义之

2、分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。2、房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1） 土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。二、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；

3、地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 实物形态上看，房产与地产密不可分； 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： 二者属性不同； 二者增值规律不同； 权属性质不同；令二者价格构成不同。三、房地产业及其特性房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场

4、，是从实行经济体制改革之后才开始的。房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，

5、也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有：房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性0由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从

6、而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性,就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度.房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它

7、具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。房地产的这些特性对房地

8、产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。四、我国房地产行业的现状及发展1、房地产的发展与西方发达国家城市规划建设基本成型、房地产交易大多是二手房交易不同，房地产业在我国是一个新兴行业，这一产业在全国的兴起及迅速发展也只是最近十几年的事情。房地产在我国的发展大致经过了这样一个过程：80年代末期，我国政府提出了住房改革的初步设想，并在部分南方城市开始试点，引发了房地产

9、的一个高潮。当时有一句比较经典的话：北海遍地是黄金。这是说只要你能够在北海圈一块地，转手就可以赚几十万乃至上千万。但是这也直接导致了房地产的过热，所以1993年前后，国家对房地产进行整顿,房地产业进入低谷。1997年前后，国家出台了一系列政策扩大内需、拉动经济，其中包括1998年推出的取消福利分房、确立房地产的支柱产业地位以及按揭政策的推出、减免房地产业相关四十多项税费等政策，大力发展房地产业，所以自1998年以来，我们国家的房地产业有所抬头，进入又一个高峰期。自2003年开始，房地产业内“降”声不断，不断有北京等地房价下跌的消息见诸报端，甚至包括原国家总理朱铭基也对杭州等地的过高房价提出质疑

10、，自2004年底起，国家相继出台了包括三次调高利率等一系列政策对房地产进行宏观调控，所以不断的有人发布房地产进入低谷期，房价要大跌的观点。我们认为，这些说法并不完全正确。我们以青岛市为例：自2003年年初开始，就有人在报纸上发表观点，认为青岛市的房价己经基本摸顶，下半年将会下跌，尤其是2005年“6.1”新政之后，持这种观点的人更多，导致很多消费者持币观望。但是事实上呢?房价却一路攀升，不断创出新高，虽然自2005年下半年开始房价涨幅开始下降，趋于平稳，但是大家要注意的是涨幅下降，不是价格下降，实际价格还是在上涨，而且保持在9%左右的涨幅。市内四区可供开发的土地供应量越来越少，再加上奥运的影响

11、、市场需求的不断增加，我们认为青岛市的房价在一段时期内不仅不会下调，反而会不断攀升。我国房地产从无到有，从有到发展壮大成为支柱产业的这十多年，也是房地产相关法律法规不断发展、完善的十多年，我们有理由相信，我国的房地产业将在国家相关政策的支持下，取得突飞猛进的发展。2、房地产业的前景房地产是我们国家的两大支柱产业之一(另一产业是汽车业)，是拉动内需的主要工具之*0在福利分房条件下，房屋供给严重短缺，中国城镇住房平均不到511f的特困家庭500万户，住房需求将是本世纪中国最大的需求。就青岛市来讲，2004年青岛市政府提出人均一间房的目标以及城市发展三步走的战略，将会给青岛市的房地产业带来一个空前的

12、机遇。房地产业可以带动诸如钢筋、水泥、建材等相关一百多个产业的发展，盘活几千亿的资产，创造上万亿的产值。十五大以来，国家相继推出了许多针对房地产业的优惠政策，减免了多项相关税费，降低了消费者的购房门槛及购房成本。尤其是住房按揭政策的推出，圆了普通工薪阶层的住房梦，更是促进了房地产业的迅猛发展。(3)衣、食、住、行，这是人们的日常生活所必需，其中既可以作为消费又可以作为投资的只有住。香港地产大王李嘉诚说过，买房无论是自用还是投资，本质上都是一种投资行为。买房子少则十几万，多则上百万，这笔钱放到哪里都是一笔不小的资金投入。房子虽然越住越旧，但是它的特点是依地而建，土地的特性就是具有稀缺性和不可再生

13、性。所以随着城市可开发土地的减少，地价必将上扬，而地价的上扬又必将带动房价的上涨，这一点大家可以从青岛市近期土地拍卖情况和房价走向就可以看出。(4)大家都知道马斯洛的需求理论，那么请问有哪一种商品可以满足人的五大需求?房子可以。生存和安全的需求：房子可以满足你最基本的住的需求，让你的生命能够在它的庇护下得以延续，原始人为什么要住到山洞里?因为他要躲避猛兽的侵袭；情感归属：家可以成为你感情的寄托；尊重的需求：房子作为不动产，是财富的象征，可以为你赢得尊重；自我价值实现的需求：各位想一想我们身边有多少人把买一套房子作为一生奋斗的目标？3、我国房地产业发展的趋势根据经济发展规律和房地产业自身发展的态

14、势，我国房地产发展将呈以下趋势：(1)规模化趋势房地产业的规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立，最近的例子就是建筑材料招投标政策的出台，降低了房地产的开发成本。(2)郊区化趋势：随着城市化进程的加快，城市中心的居住压力越来越大、居住环境越来越差，城市发展必然呈现郊区化和卫星城化趋势，郊区环境及空气条件一般要比中心城市好，可供开发的土地规模大，易于产生规模效益。随着交通条件的改善、通讯技术的发展、居民居住观念的改变，房地产业将会出现郊区化趋势，比如由于市内可供开发的土地供应量越来越少,市区的开发商纷纷转向郊区或周边县市进行开发，像天泰在黄岛开发的阳光海岸和城阳开发的奥林匹克花园、

15、华侨地产在即墨的瑞纳鳌园等。(3)绿化趋势：为追求人与自然的和谐统一，房地产业将利用高新技术营造绿色居住环境，回收和利用资源，走可持续发展之路，2004年以万科为首的开发商发起的“新住宅运动可为例证。(4)智能化趋势:随着科学技术的发展，住宅将采用最先进的4C技术(包括计算机自动化控制、通讯、网络化、智能卡)，建立一个有小区综合性服务窗口一物业管理中心、通讯接入网、家庭智能化组成的三位一体的住宅社区服务与管理系统。(5)全能化趋势：随着住宅社区的规模化发展，社区的功能将逐步完善，社区内部将可以为业主提供近乎全能的服务，包括教育、医疗、休闲、娱乐、购物等等。(6)阶层分离趋势：社会不同阶层的成员

16、将会选择不同层次和水平的住宅，从而缓解由于不同阶层的人群居住在同一个社区所带来的在收入、教育、消费等方面的差异和冲突。(7)多元化趋势：未来住宅的建筑风格、结构、户型、室内装修等方面将会呈现多元化发展趋势，以适应消费者的个性化需要。五、房地产销售代理行业的发展随着社会化的发展，社会分工必然越来越细，并朝专业化的方向发展。举一个简单的例子：计算机的生产社会化分工就比较细，主机、显示器、软件等不同的配件由不同的生产商生产，制造商把这些配件组装后再交由销售商销售。那么具体到房地产业是怎样一个样子呢?我们在电影或者电视中经常会看到，在西方发达国家，开发商只负责开发不负责销售，销售由专门的销售公司或者经纪人操作。在我