X楼盘季度策划战略.docx

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1、一一确保开发利润率走可持续发展之路一一一和顺阳光城市三、四季度策划战略根据股份公司下达的房产开发指标，要求年终所有开发的房产相关项目税后利润率必须达到15%。和顺阳光城市立足南陵，前期开发赢得了阶段性的胜利，取得了部分成果，但与股份公司的开发目标要求还有一定的距离，为了保证整个开发过程的总体利润，走可持续发展之路，南陵和顺各个部门分别根据指标要求制定详细相关计划，为实现既定目标而进行阶段性开发分解，并逐步落实到工作实际中去。一、工程紧抓进度，控制时间节点：从06年7月份至07年1月份，工程进度如下表，工程部应该严格按照相关计划安排部署，保证开发节点，为营销提供便利。建筑工程开发主要节点合适的内

2、容与控制时间期别类别楼号面积(ItfI设计招标开工开盘竣工交付1.1多层住宅1#2#3#4#10958已完成已完成已完成已完成06.7.3006.12.311.2多层住宅6#8#9#12#11975已完成已完成已完成己完成06.8.3007.4.311.3A多层住宅7#10#11#15#10645己完成己完成已完成06.8.2007.4.3007.10.301.31.3B花园洋房16#17#18#4990已完成06.8.1006.9.106.11.2807.9.107.12.311A1.4A多层住宅20#21#7759已完成己完成己完成已完成07.3.107.8.301.zi1.4B多层住宅2

3、2#2500已完成已完成06.9.106.12.2807.9.107.12.315#13#1.5A多层住宅23#24#1325706.8.2006.10.106.11.107.1.107.8.108.6.301.51.5B多层及洋房25#26#14#27#28#29#741906.10.2006.12.107.1.107.3.107.10.108.8.302.12.IA多层住宅30#31#32#7731己完成06.8.1006.9.106.12.2807.9.107.12.312.12.2B多层住宅33#34#9500已完成06.8.1006.9.106.11.1807.9.107.12.31

4、二、策划推陈出新，保障楼盘的热销:根据工程开发进度，策划上会相应的推出相关活动对新老客户进行相关项目推介宣传，保持与开发节奏的一致性，从而提升相关项目的品质，为后期楼盘做出合理的价格而不断升温。为了对策划推广费用进行控制，针对南陵当地的人文风俗及文化底蕴，策划部将有针对性的开展以中小型、大众喜好型活动为主，以大型公关活动为辅对相关项目亮点进行深化、阐述，促使相关项目每期推出都有吸引人的新卖点，从而达到相关项目的火暴销售。具体策划事件及预算单项费用如下：序号销售推广相关计划时间节点合适的内容/和居会活动预算（万元）1业主乒乓球赛活动06.01-06.15与新老业主联谊0.242相关项目美誉度的深

5、化，对对联活动：上联：蛙声水声读书声声声悦耳：对联做好挂在销售大厅入口处，让所有的南陵人民06.15-09.05都深深地记住本相关项目的亮点，让学生们能背得出来。0.323“市级安全文明工地”称号宣传nccfv7Iu过街条幅（县城/乡镇人电视字幕短信群发、现场布幅、杉车上街等0.645房管局乒乓球邀请赛业主纸牌比赛07.01-08.31政企关系活动、运动衫、宣传单页等07.10-07.20起到以老带新的作用60.246阳光城市产品展销联合会ooo”邀请与房地产相关行业单位联手一起搞活动促销，08.0808.ZO时、次/丁、永使淡季不淡0.27阳光女孩电视大奖赛评选08.01-08.31社会性公

6、共活动，大型社会活动使淡季不淡889销售大厅广场纳凉晚会（电影播放/文艺演出）销售大厅周围一圈霓虹灯制作golCCOA起到以老带新的作用，两个月期间不定期开展，可07.3109.30,I半月一次07.31-08.31亮化工程0.81.210广场舞台制作八”12”为开展系列和居活动和相关外来产业商的促销07.0107.ZO、一E活动而设置1.411与政府等部门的公共活动开展ACg有利相关项目品牌提升、政企关系和谐、促进开盘0b.0712.31等活动101213阳光城市文学家笔会业主可爱宝贝比赛7CC”与南陵文化局、报社名记者、作家等政府官方合作,09.07-09.2。发表著作，影响公务员购房10

7、.0110.20准业主1岁5岁可爱宝贝才智表演赛0.240.3514?鬻户去芜湖春天参观10.15-10.25起到以老带新的作用半日游0.35c业主儿童绘画、书法比赛：一小11c现场速写、素描、水彩绘画、书法表演评比奖相关，我爱我家一阳光城市r012ni5项目0.35销售大厅广场业主16ILOl11.30文化社区、闹市区印象，以老带新。（成人）才艺表演0.35与青少年活动中心等单位17联手举办青少年爱家爱国12.0112.18借助学生而发动家长，促成爱我阳光城市爱科技活动18小区首批交付活动12.1501.05制造交付气氛、心平气和、送礼品等19圣诞节、元旦室内外装饰12.2012.31一年复

8、始，万象更新20鲁路路灯杆、大J汽牌12.12-12.31继续保持销售案场周边不被其它相关项目干扰史那0.351.50.518三、广告新颖、客户定位准确：根据南陵房产现状，和顺阳光城市基本上已经达到家喻户晓的地步，后期推盘只需在时间节点上予以深化与炒作，告知开盘信息。由于广告及其他营销费用一般控制在房产销售总额的3%左右，为了达到效果以及实现开发15%的利润，可以采用灵活的小、中型与客户互动的活动为主，既节省了营销广告宣传费用也达到了预期的广告宣传效果，所以后期作为户外推广这一方面将以与客户联谊活动为主，大型公关性活动为辅的形式持续。具体媒体仍以电视、短信、条幅、巨幅为主，适当时间可以采取宣传

9、单页进行上街派发，为了扩大相关项目的指名度，大江晚报及芜湖日报可做为第二媒体选择对象。后期以观念广告及形象广告为主推，全力打造一种全新生活理念，为繁忙的都市群体在新城区提供一快休闲与锻炼身体的良好去处，适当减少促销性的广告宣传，主动迎合客户，而不是强违客户意愿。以城区公务员及乡镇经济较好的潜在客户为客源目标，进行挖掘。四、开发成本预算控制：房地产的开发成本包含有众多相关项目，每一个环节都必须进行严格的控制，方能实现预期利润目标，工程成本预算中具体大项有：建安工程费用、报批报建费用、设计、勘探、监理费用、供电、供水、供气费用、景观工程费用、门、墙工程费用、智能化工程费用、管理管控费用、营销费用等

10、，大小几十项费用，所以如果那一项超标就会影响预期利润的实现，从此也可以看出房产开发是一个复杂、多部门沟通协作的过程，是一个集体力量的凝结。 风险成本：和顺阳光城市作为南陵城市的第一大盘，其操作具有不可估测的风险，不可预见性较多，所以只有在合理规避风险情况下，才能保证预期利润的实现，考虑了风险成本后的利润也才比较真实。房地产开发的利润应主要看现金利润，而不是实物利润，就是不以公司到底开发了多少楼盘为衡量。 管理管控成本：南陵和顺目前具有职工约50人，一个规模化的公司雏形以现，相比管理管控费用也随之增加，所以说作为一个走可持续发展的大公司要有很强的协调和管理管控水平，要不断提高自身的管理管控水平，

11、这样才能降低管理管控成本，为预期利润的实现降低投入。 时间成本：和顺阳光城市的完全开发估计需要10年左右，在这么长的时间里，怎么运作，需要一个人做充分考虑，具有前瞻性，指导相关项目的发展。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理管控和经营成本也就越小，公司的经营状况才会越好。 预算部相关预算的准确性，对上层的领导决策起着至关重要的作用，相关部门的协调配合也是十分重要，一个长远目标的实现必须靠各个部门的完美配合。 在后期提价中，预算起着先导作用，成本加利润作为楼盘提价的第一资料来源与确切指导，应该予以重视。五、提升价格之见： 房产的价格主要决定于两大因素，一个是原始成本，一个是

12、开发商的欲望，作为安徽水利上市企业在完成房产开发的同时，肩负着一个重任，那就是携手南陵人民共建和谐新社会（包括防洪工程、市桥河治理等），可谓是责任重大，众目关注，所以在考虑开发成本及后期利润的同时，还必须带有人性化的关怀政策。所以在提升价格时，应该进行充分考虑，考虑市场的接受度及客户的心理价位,有针对性、合理性的对相关项目的价格做出评估。为了合理提升价格，必须对卖点进行合理整合，领读国家房产新政策，预防后期开发隐患，突出相关项目亮点，选择适当的时机适当的时间进行推广与宣传。针对目前的南陵房产市场及和顺阳光城市本身的地理位置等因素，营销策划部有目的的对市场进行了分析，并对和顺阳光城市的后期开发及

13、定价提出了建设性的意见，下面是市场的价格现状： 老城闹市区附近的茗桂华庭为1520元m大阪城为1730元/m蔚蓝世纪花园为1650元/肝；祥生如意花园为1650元m新城区的成熟小区金都花园为1650元/球；万森花园为1600元11新世纪花园价格为1780元/肝；银河香江为2000元/m2o 和顺阳光城市最近一次对外公开开盘价为1570元/m?,实际开盘均价为1600元/肝，考虑以上所提到的本次开盘楼栋位置、环境与开盘季节等综合因素，本次调价不宜大跨度提高，实际开盘均价建议上浮为50元以内，为1650元/肝以内，对外公开开盘价为1600元/m、 以下是历次开盘楼号及均价提升示意图，均价呈小幅上升

14、趋势，属于紧跟市场型：从以上规律看，采取多次开盘的形式，每次提升价格幅度不大，客户容易接受，使产品的升值处于无形与有形之间，达到客户与公司双赢的态势，利于可持续发展。 本次推盘是07年的第二次，由于现在南陵市场上的房产销售均价基本上较和顺阳光城市略有上浮，但考虑到公司的可持续开发及755亩大盘的长远运做，建议本次推盘定价应该慎重，多从客户心理意愿以及能承受的价位出发，对本次推盘给予一个合理的价位，从而达到当天开盘的火暴销售，为后期开发也提供便利。六、寻求卖点整合： 区位价值：和顺阳光城市位于未来南陵新城的中心领地，独占新城房产领域之鳌头，加之方便的交通，205国道、318国道相继穿过，是通往旅游胜地黄山与九华山的必经之地，外出十分便捷，也是招商等的一个最大亮点，但需要正确引导与深化宣传。自然景观：和顺阳光城市i期阳光水岸，以自然“水”系作为最大卖点，但目前水系还未进行治理与优化，后期开发过程中，应加快景观进度的节奏，使一个清新景观呈现在客户面前，作为小区入住的一大支撑点。产品类别：和顺阳光城市户型适中，从8011r的二房到120户左右的三房，完全可以满足城区及乡镇上三口之家以及两代同堂的需要，基本