昆明房地产市场研究XX年年报96页.docx

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1、昆明房地产市场研究XX年年报96页序言2第一部分2010年宏观经济运行状况分析3一、2010年中国宏观经济运行状况分析3二、2010年昆明宏观经济运行状况分析7第二部分2010年房地产有关政策分析13一、2010年全国房地产有关政策分析13二、2010年昆明房地产有关政策分析21第三部分2010年昆明房地产市场运行状况分析25一、2010年昆明房地产用地成交情况分析25二、2010年昆明房地产项目审批情况分析30三、城中村整体进展情况31四、2010年昆明二级市场与三级市场交易情况分析37五、住宅市场39六、商业市场41第四部分2011年昆明房地产市场走势预测43一、2011年宏观经济及房地产

2、有关政策走势预测44二、2011年昆明房地产市场走势预测47附表：49附表1：2010年昆明“招拍挂”土地交易汇总表49附表2：2010年建设工程规划许可证审批汇总表61附表3：2010年预售证发放情况表66附表4:2010年开盘当天楼盘销售汇总表70附件：752010年关于中国房地产市场是不平常的一年，对昆明房地产市场更是不平常的一年。站在21世纪的第二个十年的开局之年，也即中国将迎来第十二个五年规划的开局之年，我们回顾与总结2010年昆明房地产市场，是为了更好的的迎接马上到来的2011年。回顾2010年中国房地产市场，可谓是中国房地产市场调控最严厉的一年。这一年国家出台了一系列宏观调整政策

3、，从国务院4月份出台“新国十条”、“9.29”新政，到一线城市的限购令。但是中国房地产市场在经历了上半年短期的观望徘徊后，下半年房价逆市上涨。昆明房价同样在经历上年平稳上涨后，下半年昆明房价快速上涨。田野咨询机构一一土地投资中心将通过对2010年昆明房地产一级市场、二级市场及三级市场的梳理，通过对“十一五”时期昆明房地产进展轨迹的研究，对“十二五”期间中国宏观经济走势及昆明宏观经济走势的研判，结合房地产有关政策，预测2011年昆明房地产市场走势。这就是本报告的核心目的。第一部分2010年宏观经济运行状况分析一、2010年中国宏观经济运行状况分析(一)GDP增长情况2010年全年国内生产总值39

4、7983亿元，比上年增长10.3队增速比上年加快1.l个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9乐二季度增长10.3乐三季度增长9.6%,四季度增长9.8%。图LL2003-2010年中国G年增长情况分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2初第三产业增加值171005亿元，增长9.5机图1.2：三大产业占经济的比重10.2%第产d事,l,业（二）固定资产投资增长情况2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8乐增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%其中，城镇固定资产投资241415亿元

5、，增长24.5队回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2乐第二产业投资增长23.2乐第三产业投资增长25.6吼分地区看，东部地区投资增长22.8乐中部地区增长26.9乐西部地区增长26.2机全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。图L3：2005年-2010年中国固定资产投资增长情况2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%,扣除价格因素，实际增长14.8%。图1.4：2001-2010年中国消费品零售总额增长情况按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长1

6、8.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%,家具类增长37.2%,汽车类增长34.8%,家用电器与音像器材类增长27.7%o（四）城镇居民人均可支配收入增长情况2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长IL5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%,扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%

7、,转移性收入增长12.8%,经营净收入增长12.1%,财产性收入增长20.5%o农村居民人均纯收入5919元，增长14.9乐扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%,家庭经营纯收入增长12.1%,财产性收入增长21.0%,转移性收入增长13.8%o（五）2010年中国房地产市场分析2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5吼其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。表1.1：2010年房地产开发与销售要紧指标完成情况指标单位绝对数比

8、上年增长投资完成额亿元4826733.20%其中：住宅亿元3403832.90%房屋施工面积亿平方米40.5526.60%房屋新开工面积亿平方米16.3840.70%房屋竣工面积亿平方米7.64.50%其中：住宅亿平方米6.122.70%商品房销售面积亿平方米10.4310.10%本年资金来源亿元7249425.40%其中：国内贷款亿元1254010.30%其中：个人按揭贷款亿元92117.60%本年购置土地面积亿平方米4.128.40%土地购置费亿元999265.90%2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1乐增幅比1-11月提高03个百分点。其中，商品住宅销售面

9、积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%o2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%,办公楼与商业营业用房分别增长31.2%与46.3%o二、2010年昆明宏观经济运行状况分析（一）GDP从2005年至今昆明市生产总值历史对比能够看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。图1.6：2001-2010年昆明GDP增长情况2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元与1039.2

10、1亿元，分别比上年增长4.8乐16.7%与12.6%,三次产业结构为5.7:45.3:49.0。图L7:2001-2010年昆明三次产业增长情况1200.0010.0080000600004000028000第一arS8.1060.7765.0473.15773181.55939SIKM8114.0912030加一产业29737317353543742422476755572164120740268245996086乂0.9134398.774470507.505685265854760239.971039.2（二）固定资产投资及房地产投资情况情况固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成21

11、60.88亿元，比上年增长35.0%o其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%,建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。图1.8：2001-2010年昆明固定资产投资增长情况城镇固定资产投资（亿元）一比上年增长在固定资产投资中：城镇固定资产投资2010年为1800亿元，占83.2%。增长率较2009年上涨35%,上涨幅度仍有所回落。图L9:2001-2010年昆明房地产投资增长情况从上图中能够看出：从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%,2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。（三）社会消费品零售总额亿元，比上年增

12、长22.6%,扣除物价因素，实际增长18.3%。城乡市场共同繁荣,城镇与乡村市场零售额分别比上年增长22.9%与17.0%o（四）居民生活水平情况2008年达到最大19.85%后近年有所放缓。图1.12：城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比一城镇居民人均可支配收入增幅（）一居民消些价格涨幅（）去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。根据国家统计局此前公布的数据显示：去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%,由此看来，去年昆明市的CPl涨幅超过全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。图1.13：城镇居民人均可支配收入与消费支出情况对比20000150001

13、000050000mKMI.R11f,iPL20%15%10%5%0%-5%-10%-15%人均消费支出N4酣曲）.横匕宏（%）90/Jol/9/09010TOibIUZbou0oo144321b49oooD.W69276149647270257248774687079953.521139613243.53消费增长率（%）DUQaUXU/0OIVTOI,BUQfctXV/0IUCUO5UIf.。，/。15UUWJ0UO11.23%5.25%8.54%320%520%620%8%13.60%1620%2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8%。消费支出为13243

14、.5元，增长16.2%。从2008年后居民收入与消费增长率曲线上能够看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这说明居民投资等消费意识开始有所增强。截至2010年年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增长15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增长19.2%；全年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增长15.6%o2010年金融机构人民币存贷款余额增长率均有所下滑，存款余额下滑要紧由于投资增长较快，通货膨胀压力等因素影响。化加速的现象。中国城市化率会以每年1.5个百分点的速度加速，昆明也按照每年1.5个百分点加速城市化。第二部分2010年房地产有关政策分析一、2010年全国房地产有关政策分析1、2010年1月7日，国务院办公厅出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国办发（2010）4号）核心内容：对己利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包含借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价，从严操纵商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时