房地产全程开发.docx

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1、房地产全程筹划营销案目前中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的!运作措施，提出“房地产全程筹划营销方案”，从项目用地的初始阶段就导入筹划营销H勺科学措施，结合房地产行业的运作流程,逐渐实行。其关键内容包括：1、项目投资筹划营销；2、项目规划设计筹划营销；3、项目质量工期筹划营销；4、项目形象筹划营销；5、项目营销推广筹划；6、项目顾问、销售、代理的筹划营销；7、项目服务筹划营销；8、项目二次筹划营销；第一章项目投资筹划营销项目投资筹划营销是全案最为关键的环节，反应了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好

2、了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下功夫,后来的开发经营就可以事半功倍。项目投资筹划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行方略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。第章项目投资筹划营销项目投资筹划营销是全案最为关键H勺环节，反应了发展商选择开发项目H勺过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下功夫，后来的开发经营就可以事半功倍。项目投资筹划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行方略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。以项目用地周围环境分析1、项目土地性质调查.地理

3、位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现实状况2、项目用地周围环境调查.地块周闱H勺建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周围的市政路网以其公交现实状况、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周围的市政道路进入项目地块的直入交通网现实状况4、周围市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周围也许存在的对项目不利的!干扰原因.历史人文区位影响（深蓝多媒体）二区域市场现实状况及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量yIjyIj163第二产业数

4、量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国都市房地产协作网络信息资源运用2、项目所在地房地产市场概况及政府有关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府有关商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周围的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现实状况4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、

5、商品住宅客户构成及购置实态分析.多种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三土地SWoT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型构造详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本措施和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特性对比并量化本项目同各类比项目诸价

6、值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现日勺均价.类比可实现价值决定原因：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周围环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异多种污染程度的差异2023-05-11 10:43yjyji63小区素质的差异C周围市政配套便利性的差异项目可提高价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销筹划F发展商品牌和实力价值实现的经济原因A经济原因B政策原因2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提高和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、

7、均价确实定.住宅项目均价确定的重要措施：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B保证合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种措施综合分析确定均价2、项目中详细单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.多种差异性价格系数确实定：确定基础均价确定系数确定幅度.详细单位定价模拟（深蓝多媒体）七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标,首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其阐明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及阐明：模拟阐明利润模拟表.

8、敏感性分析：可变成本变动时对利润口勺影响销售价格变动时对利润口勺影响八投资风险分析及其规避方式提醒1、项目风险性评价.价值提高及其实现口勺风险性：项目的规划和设计与否足以提高项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广与否成功yljyljl632023-05-1110:432、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，减少财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好FJ把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观通过形势的变化.国家地方有关地产政策的出台及有关市政配套设施的建设九开发节奏提议1、影响项目开发节奏的基本原因.政策法规原因.地块

9、状况原因.发展商操作水平原因.资金投放量及资金回收规定.销售方略、销售政策及价格控制原因.市场供求原因,上市时间规定2、项目开发节奏及成果预测,项目开发环节.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计筹划营销通过完整科学的投资筹划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产通过数年的发展后，市场需求发生了主线性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计规定越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就规定发展商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为日的去实现消费者的需求。项目规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计筹划营销是以项目的市场定位为基

10、础，以满足目的市场口勺需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目的客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充足提醒。一总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现实状况.项目临界四面状况.项目地貌状况2、项目地块状况分析发展商口勺初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变口勺经济技术原因.土地SWOT分析在总体规划上的运用和规避.项目市场定位下的重要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其阐明.项目功能分区示意及其阐明4、道路系统布局.地块周围交通环境示意：地块周围基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其阐明：项目重要

11、出入口设置项目重要干道设置项目车辆分流状况阐明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周围景观环境示意：地块周围历史、人文景观综合描述项目所属地区市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及阐明：项目绿化景观系统分析项目重要公共场所的环艺设计yljyljl632023-05-1110:446、公建与配套系统.项目所在地周围市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提醒：会所外立面设计提醒营销中心外立面设计提醒物业管理企业、办公室等建筑外立面设计提醒其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提醒.公共建筑平面设计提醒：公共建筑风格设计时尤其提醒项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期

12、开发思绪.首期开发思绪8、分组团开发强度二建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提醒.商品住宅房外立面设计提醒：多层、小高层、高层外立面设计提醒不一样户型的别型外立面设计提醒针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提醒其他特殊设计提醒.商业物业建筑风格设计提醒三主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提醒,一般住宅套房户型设计提醒.跃式、复式、跃复式户型设计提醒.别墅户型设计提醒4、商业物业户型设计提醒.商业群楼平面设计提醒.商场楼层平面设计提醒.写字楼平面设计提醒四室内空间布局装

13、修概念提醒1、室内空间布局提醒2、公共空间主题选择3、庭院景观提醒五环境规划及艺术风格提醒1、项目周围环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格设想.地块已经有的自然环境运用.项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提醒.组团内椅凳造型设计提醒.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提醒yjyji32023-05-11 10:444、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计六公共家俱概念设计提

14、醒1、项目周围同类楼盘公共家俱摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家俱概念设计提醒七公共装饰材料选择指导1、项目周围同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.小朋友房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提醒4、项目营销中心装修风格提醒5、住宅装修原则提醒.多层、小高层、高层装修原则提醒.跃层、复式、跃复式装修原则提醒.别堂装修原则提醒八灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的）指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特性描述.小区文化规划与设计第三章项目质量工期筹划营销（深蓝多媒体）房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而导致销售停滞和购楼者规定换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目