选址建议书.docx

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1、合资项目初步选址建议书&二。一四年一月目录一、摘要4二、项目背景52.1、国内市场概况52.2、合资股东简介51、 2.1、公司52、 2.2、有限公司53、 2.3、公司54、 3、合资谈判进程5三、地块信息54.1、 上海嘉定外冈工业区54.1.1、 气候54.1.2、 地形地貌54.1.3、 基础设施配套条件55、 2、烟台工业新区65.1.1、 气候65.1.2、 地形地貌65.1.3、 基础设施配套条件7四、选址评价方法84. 1、选址问题的定性研究84. 2、选址问题的定量研究84. 3、选址问题的定性与定量相结合的研究86、 4、本文选择的研究方法8五、评价流程9六、定性指标选取

2、及分析96.1、定性指标评价方法106.2、定性指标选取及矩阵建立101.1.1、 1、选址基本条件111.1.2、 建厂城镇要求111.1.3、 用地基本要求116. 3、层次分析法计算结果12七、定量指标选取及分析127. 1、投资成本127.1.1、 建设成本137.1.2、 设备购置及安装成本137.1.3、其他建设成本137.1.4、投资成本综合比较137.2、营业成本147.2.1、 人力成本147.2.2、 期间费用147.2.3、 税费157.2.4、 能源157.2.5、 直接材料及其他167.2.6、 营业成本综合比较167.3、建设投资回报167.3.1、 比较合资公司的

3、建设投资回报167.3.2、 比较*的建设投资整体回报17八、选址指标评价17九、选址主要风险分析189.1、选址烟台，面临技术人员招聘艰难189.2、选址上海，面临内部后续发展冲突18十、结论1910.K两地选址评价得分相近1910.2、本文不足之处1910.2.1、 定性因素分析可能有偏差1910.2.2、 定量因素分析需要继续完善19一、摘要我公司与合资项目正处于谈判过程中，双方已经初步建立了合作意向，计划购买工业新区*公司西侧地块新建厂区，或者租赁工业园厂区作为合资公司工厂地址。本文通过实地调研、问卷、浏览行政机关官网三种方式搜集选址信息，选择定性研究与定量研究的方法，建立选址指标评价

4、体系，对两处地址进行评价，旨在为我公司选址决策提供部份参考信息。定性研究部份的结果为上海更具备区位优势，定量研究部份的结果为选址于烟台的经济可行性更好：选址烟台的投资成本高于上海195万元（烟台厂房的初始建设投资与上海厂房10年租金净现值比较），建设投资回报也高于上海3,000万元（烟台厂房建成后可以转为合资公司固定资产，合资期满后可以选择出售或者出租）；选址上海的营业成本高于烟台约3.82%,即烟台每发生5,000万元营业成本，上海将高于烟台191万元。综合评价定性研究和定量研究指标体系的结果为：上海94.50分，烟台94.64分，两地评价得分非常接近。结合选址的主要风险分析，本文结论为：如

5、果能够取得股东足够支持，解决技术人员招聘问题，则应首选烟台，反之，则选择上海。需要说明的是，由于烟台地块的具体信息、合资公司具体经营范围暂未明确，并且，层次分析法主观因素影响大，计算较粗略，本文还需根据信息的不断更新持续完善。二、项目背景2.1、概况2.2、合资股东简介2.2.1、 山东*集团有限公司（略）2.2.2、 *公司2.2.3、 *公司*。2. 3、合资谈判进程三、地块信息3.1、上海*工业区3. 1.1、气候该区域属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，气候温和湿润，极端最高气温40.2C,极端最低气温T2.o上海春秋较短，冬夏较长。2022年平均气温16.9,日照1,

6、638.2小时，降水量L042.6亳米，全年70%摆布的雨量集中在5至9月的汛期。3. 1.2、地形地貌拟建场地属于长江长年累月携带泥沙在河口附近形成的冲积平原，地势平整，局部略有起伏，场地北侧发育有冲沟。拟建场地第四系地层不发育，基岩埋藏深度差异较大，自东南向西北倾伏，坡度6.4%,地层结构稳定，层位及厚度变化不大，力学强度总体趋势自上而下由弱变强，无其他不良地质作用，属对建造抗震普通地段，场地稳定，适宜作为建造场地。场区地震抗震设防烈度为7度，场区最大冻土深度0.50m。4. 1.3、基础设施配套条件交通嘉定区交通便捷。距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里篇二：售楼

7、部选址建议售楼部选址建议一、售楼部选址原则1、昭示性：让客户非常容易地看到2、通达性：各种通行方式顺畅可达3、便利性：项目地块附近，便于展示同时便于看房方便4、功能性：满足基本的销售中心功能需求二、售楼部选址方案一项目现场搭建1、项目现场搭建位置建议售楼部地址选在南迎宾大道（现摩托城对过），（本项目临街面）优点突出性好项目地附近相对较为空旷，将售楼部建在项目地，能更好突出售楼部位置，便于客户寻觅看房的便利客户到达售楼部后，能更好了解项目规划、施工进度等相关情况，促进客户购买自建空间布局合理可以结合本项目的情况，确定销售部功能性更全、更合理展示性好现场搭建从形象上或者功能上都可以体现项目特点。通

8、达性项目处于五道路口附近，无论是去市区还是上高速交通都十分便利。缺点周边人流量不大项目地周边大多为个体私营门市，环境较差方案二租赁通过近段时间找房，光明南大街、渚河路等路段，均没有十分合适商业房。在溪东南大街明珠花园小区底商有间300皿摆布，共3层单层面积约100行摆布，可做售楼部使用（一层售楼部，二层样板间及办公用房，三层可做会议室及员工住宿区）。优点通达性好该地距五道路口100米摆布，距项目地约2公里，交通相对照较便利周边人流量相对大距市区相对较近缺点便利性差客户看房还得需要坐车去现场看，销售部离项目现场有点远功能性差该房屋为框架结构，室内格局相对固定，有些功能无法满足营销部建议1、从客户

9、看房便利角度结合本项目位置及邯郸人居购房居住习惯，结合市场调研情况，本项目的客户群体主要以项目周边居民及企事业单位为主，建议售房部设在项目现场。2、从项目形象及功能角度看售楼部设在项目现场更能直观体验项目，同时也能把项目的形象及部份功能展现出来。3、从项目本身规模来看本项目规模来看，销售周期大概需要1-2年，售楼部建至本项目不影响前期的开辟及施工要求。篇三：关于开辟项目选址的建议关于房地产项目选址的建议我曾经参加了辽中县新城区和老城区的房地产开辟项目选址考察，今年又深入到沈彰新城项目的开辟建设之中。结合实践情况和理性思量，对房地产项目选址的个别问题，提出以下建议，供参考。一、新城区的基础设施不

10、完善，开辟周期长，投资回收很慢。道路、给排水、燃气、供暖、供电等基础设施，是住宅项目的生命线。如果，区域地段的基础设施不完备或者还处于等待开辟建设状态，那末，购买（或者置换）这样的土地进行房地产开辟，是对我们开辟商的实力和耐心的巨大挑战。因为，与基础设施完备的区域地段相比较，基础设施不完备的区域地段的地块在正常开发周期内，是不容易收回投资的，极大的影响了企业的投资收益，即：开辟周期长，投资回收慢。二、不能单独看土地的成本（土地价格），要将土地成本与销售价格进行比较。也许，有人会说：基础设施完备的地段，土地成本高得多：基础设施不完备的地方，土地成本低得多。但是，我认为：基础设施完备的地段，房屋的

11、销售价格1高得多；基础设施不完备的地方，房屋的销售价格低得多。因此，不能单独看待土地成本，要将土地成本与房屋的销售价格进行比较，计算一下土地成本占房屋销售价格的比重（比例），比重（比例）越低的地块，效益越好（固然，要计算容积率）。例如：甲地块土地价格30万元/亩，容积率1.0,通过市场调研，估计当地的房屋销售价格5200元/平方米。计算得知：土地成本450元/平方米，占房屋销售价格的比重为8.7%；乙地块土地价格50万元/亩，容积率2.0,通过市场调研，估计当地的房屋销售价格6500元/平方米。计算得知：土地成本375元/平方米，占房屋销售价格的比重为5.7机即使乙地块的容积率下降到1.6摆布

12、，土地成本达到450元/平方米，占房屋销售价格的比重为6.9%o由此计算可知，土地成本占房屋销售价格的比重越低，利润空间越大。更何况，基础设施完备的地方，房屋销售的去化率较高，销售速度快，开辟周期短，投资回收快。以上是我的初步建议，不一定正确，仅供参考。王毅2022-5-232篇四：网点选址建议根据周边环境（调查半径至少在1公里）内条件，定位网点类型。社区型网点。此类网点基本要求为：临近或者入驻大型社区之内（社区人口饱有量在8万以上为，社区），人均收入达到城区基本水平。社区人口信息可以依据网点地产开辟商提供资料参考，居民人员结构可以从北京市房地产信息网，北京房地产协会查取相关资料。社区型网点要

13、求区域内最好有学校、大型超市、批发零售机构、小型商业机构，提供多元化的社区环境，适合网点的开设。此外要求网点营业用房至少6年内不受拆迁等城市建设影响，临街、最好位于路口交通枢纽（网点展示效果更佳）、车位充足，层次、结构合理，易于装修改造。符合北京市工商行政管理局的准入要求，新建、迁建网点所租（购）房屋能够用于金融机构的经营场所。能够满足通讯联网和安全保卫条件。根据资本性支出审查测算，要求网点资本净现值归零回收期在三年之内。社区型网点面积控制在300-500平方米区域内。综合型支行可以不依附于大型社区中，但是要求在城市地理位置显著，如：长安街沿线、东西单、商业枢纽、Cbd等商务功能区内。除社区型

14、网点的基本要求外，此外要求该网点周边至少拥有大中型企业三到四家，并且拥有在我行开户办理相关业务的企业。拥有大型商业机构、综合性文化娱乐机构（可以保证人流密集性）。面积控制在600-800平方米。单点型支行定位为主要服务于重点企业对公客户，依托我行客户进行点对点的金融服务的专业性强、针对性强的个性化网点。选址要求可以摆脱行内区域划分，越级跨区域设置网点。要求依附的客户群体为我行a级（在我行开户额3亿以上，中间业务收入200万元以上）。面积控制在300-600平方米区域内。其他资产指标要求同以上两种网点。贵宾理财中心、财富管理中心根据特定区域设定（如奥运重点区域、国际机场内、超大型购物广场、高端写

15、字楼内），属于城市高端区域，可以设置为主题式网点。要求客户资源为金卡客户（50万元），白金卡客户（100万元），此类网点不针对不同客户服务，面积控制在2000-3000平方米之间。其他资产指标要求同以上三种网点。商业店面选址要求一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或者高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交路线；市郊结合部。2、建造要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建造面积3000-6000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建造要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。3、面积和租期要求：普通在300500平米之