从案件执行角度看房地产抵押贷款风险及对策.docx

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1、三十年信贷总结：从案件执行角度看房地产抵押贷款风险及对策、房地产抵押贷款存在的风险一租埃权对抗抵押权的凤龄1、抵押初施以处S1.我国法律。“买卖不破租赁”的规定.我的先看一下法条：合同法其次百二十九条租或物在租赁期间发生全部权变动的.不影响租费合同的效力.可见,0买卖不破租赁”的前提是：租城在先,全郃权变动在后.但抵押及买卖有所不同.假如出租在前，抵押花后，则抵押权实现后,机员公同在有效期内对抵押物的受让人接着有效，这时，抵押不破除租货，反之，假如抵押在能，出租在后,则抵押可破除租匿,即抵押权人在实现抵押权后,新的全部权人有权除除租赁关系.抵押权是抵押权人干脆对物享有的权利,可以对抗物的全部人

2、及第三人，Mit.抵押权及一种物权,而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合RJ而形成的一种简权.对比，坟岛法院特地作出了司法说明，址离人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干同网的说明笫6S条规定：抵押人将己出租的财产抵押的,抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人接若有效：第66条她定：抵押人将己抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力.假如抵押房产存在“先租发后抵押”，借款人（第三人即使不徒按期还贷，由于租赁合网仍旧有效,银行很难顺当处理抵押房地产.实践中，个别杷款人（第三人）就是利用这一法律原则，即使是“先抵押后租货，也及承租人达成某种默契,将租赁日期提前至贷

3、款之前,为日后极行行使抵押权设肘种种障碍.荔于出租人及承租人的怒意小通.除作出租人及承租人发生内辽,否则银行很燃取将有效证招.我们如无充分的相反证抠,法院也无能为力.只能被动我认”租赁合同合法、有效.我伯首先他洁了解一下什么是租货合同及其不行或缺的内容：合同法其次百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人运用、收益,承租人支付租金的合同.其次百十三条：租赁介问的内容包括租赁物的名称、数Sh用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式.租赁物修理等条款，其次百I五条:租赁期限六个月以上的，应当采纳书面形式.当W人未采纳书面形式的，视为不定期租赁.其次百二十四条：，K租人经出租人同意,可以将租赁物特

4、租给第三人.承租人转租的.承租人及出租人之间的租赁合同接着孑r效.第三人对租赁物造成损失的.承租人应当赔偿损失.承租人未经出租人向意转租的,出租人可以解除合同.其次百三十条；出租人出次租错房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先物买的权利。其次百:十五条：租赁期间福满,承租人应当返还租歧物.返还的租赁物应当符合依擀约定或肯租贷物的性质运用后的状态.具体案例：银行及江市可心物业有限公司倡款纠纷案。在这个借款刿纷执行案件中,银行从贷款发放前、发放后直至强制执行时,并不了解可心物业抵押的房产点委是谁在占有、运用、收益。换句话说，是可心物业自己在用还是出租、出借他人运用在

5、执行法院做评估展场踏iS抵押物时，承租人孙某就出现了，手持份长达1。年且租货费一次性付清的租赁合同,合同的签订日期2005年9月13日。贷款发放时间2006年3月6F1.从形式要件存属于典型的租赁在先，抵押在后.执行案件一时陷入门故局.后的知情人给我徽行供牌线索.承租人孙枭在2007年5月份即在贷款之后才取得租赁权期限也不是10年而是5年，租赁优标年交，知忸人同时还给银行供应了5年租赁合同的复印件.2、代位收取租金收入难以实现.传款人（第三人）及银行锭H倡款合同、抵押合同前，例如及抵押房地产承租人答订时间较长的租赁合同.并I1.暨求承租人一次性付清租赁费：或者借款人（第三人）以明显低于市场价格

6、的租金将房屋出租给关系人，银行将很雄获得租金收入用于偿还贷款.代位收取租金的法律依枷：担保法*第四十七条依务履行期届满，债务人不履行佐务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分别的自然假息以及抵押人就抵押物可以收取的法定蛾息.3、抵押物拍卖保帝价不客观,假如俏款人不按期还价，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息.当极行拍卖抵押后地产时,依据我国目前的法律规定.承租人具有优先阙买权.由于借款人（第三人）及承租人签订的长期租赁合同存在,房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已次性收取，借款人（笫人）就以此为由达到了有您压低抵押房地产拍卖饰格的目的。依据合同法其次百

7、一十四条：租赁期眼不得超过：卜年。蟠过二卜年的，超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租优合同，但妁定的租赁期限自线订之日起不褥超过:十年.假如抵押房产存在20年租赁合同并且于租贷合同维订之日将租金一次性付清的状况.就相当于出租人将抵押房产变相地卖给了承租人.从形式上石，是租员合同,从实质上而，是融资合I司或是借款合同.假仙出租人以此种方式获得融资，其成本是巨大的，无界于饮鸠止渴.大家可以想一下,20年的时间是一个什么概念?假如此抵押房产拍卖时,除了承租人的买外还会有其他的买受人竟买吗？爬于承租人优先蜘买权和长达20年的粗歧期限.承租人在拍卖活动中,可以进可攻退可守,游刃右余.进可攻足指承

8、租人竟买抵押厉产时，可以骼20年的租赁费折抵拍卖款:退可守是指,无论是以竞买该抵押房产,都要无条件等到其租依合同履行完毕时才可以收回该房产，承租人租也行买也行，都不亏本.-般地说,在长达20年的租赁期限内,同类地段房产租赁就不断上涨，而承租人却照I日享受20年前较低的租赁价格,及此川反的是出租人或者抵押权人的投失却是致命的.下面我们行一下具体桌例：具体案例：银行及江市友情商场有限奏任公司倡款纠纷一案，2006年6月中旬.2公6在银行收得650万元抵押贷款,期限为一年.贷款刎期后.由于该公司经营不料,无力还太2008年初银行依法诉讼取得胜诉并很快将案件提级至乌江市中欲人民法院执行.也是在案件评依

9、环节，发觉抵押的商铺中有70%以上被出租人出租，时间长达3年、5年且租金在台网签iT之日一次性收取,个别而铺的租期决至长达20年,可以确认的是租依合同都是此实的，而I1.在贷款之前（2经笑订井交际履行。可以想貌,存在这些瑕疵的商铺.在3拍过程中无人比买.依据相关法汴规定，3拍垢束后，我In刚好向执行法院中请变卖抵押的商铺，为使抵押商铺胜利变实，我In做出了极不情思的让步，即承租人购买该商铺时，可以差射微效，即从商铺变次敢中扣除承租人嫩她的租金。付几个商铺变卖款在44万元左右,扣除承租人缴/的20年相金36fi元,承租人只需再缴纳8万元就能取得该商铺的全部权-抵押商铺存在的上述瑕疵,导致贷款以终

10、形成300余万元损失.假如我们小先优驾驭抵押商铺的租赁状必适当降低贷款折扣或者不予发放贷软.或许会削M或者杜绝贷款损失.4、依附抵押沏存在的装潢及附属设施产权归属不清。由于当前的房地产市场,无论是住宅还是商企，一般为毛坯状态。那么一份正常的租匿合同当中，出租人和承租人应当具有对出租房屋的装潢及川关的阴风设施的约定内容：比如我由选出？租城期满房屋的装洪等产权归1M?还是由承租人负近复蜃除状等等.仪如以此类房产向限行申请贷款.我的就有必要乔消此房产是否笠潴等系列相关的何鹿.假如借款人向银行供应的租IS合同没有以上施木内容的条款，那人家说租信合同的仪实成分能有多少？人家都知道，银行在实现抵押权时，房

11、产费经过评估这一环节，房屋是否装潢，是否在灌附的网展设施，将在很大程度会影响报终的评估价格。我的行，下相关的法条依据：合同法其次百二卜三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租垃物进行诙善或者熠设他物的,出租人可以锭未承租人发原原状或拧赔伤损失。5、承租人放弃承租权承诺的效力.济产-且在锹行做了抵押例行一般会要求承租人作出承诺：如银行实现抵押权,承租人力展提前解除租赁合I司等.那么这种承诺有没有法律均束力？第一，假如我是承租人，我会出具这种承诺吗？不会，假如承租人没有过错,解除租货合同的前提是承租人自愿出租人Isj将足施5年支付给承租人.否则承租人就

12、忏权利要求接者稷行租货合同的抗州权.而且法院一般会支持承租人的诉讼及求.江想在借款人无力偿还银行贷款本息的窘况下，又哪来的钱款赔偿承租人？在当前做个社会信用芯化的背及F.借款人即使布.实力也不会去做这样的位.其次，承诺书是不是承租人本人的真实意思表示。实践中.多为实际承租人是甲.而做出的承诺人却是乙，自然没有任何法律效力.第三,将来的承租权利可否预先放开?这甲的将来是指银行发放贷款后的若干天以后即馄行行使抵押权时须要拍英抵押房产的那个时点或者说那个日期.承租人在这个时点上的权利可以现在,即银行发放贷款时就放弃自己的承租权利吗？当前的法律、法现时此没有明确的规定，但依据最高人民法院的司法判例和存

13、我各省、自治区高院的批”在法来行.将来的权利只能在将来的那个时点到来时才可以放弃,我们可以在一下倍歆合同中,钉这样要求借款人出具收谎的叫？我借款人索诺I此笔借款我省定足欲供还贯行本息.即便是此笔借款已经丢失诉讼时效.借款是现实的.至于借款的诉讼时效姑且不管酸终会不会丢失但终究是将来的事.历么将的事让人家现在就放奇，及法及情及理都说不过去.我In看一个典型案例：具体案例：中国农业银行濮阳市京开大道支行及河阳溃阳市市区食品公司借款纠纷案.1995年8月27日、1995年12月27日，中国农业银行濮阳市京开大道支行及何南濮阳食品公司分别锭订了170万兀.600万元的两份倡款合同，合同到期H分别为19

14、96年10月27日、1997年2月27F1.上述两空贷款到期后，1998年10月9日,河南濮阳食品公司给农业银行出具3枚加热公余的空白逾期贷款翊知单.其中I1枚通知单填写了催收日期.旗余2枚通知单并未填写日期.2000年8月29日和9月8日.农业银行工作人处在2枚空臼的催收通知单上填写了包括催收口期在内的其他要素.2002年8月23口，农行向河南省濮即市中被人民法院提起诉讼,及求判令食品公司偿还借款本金770万元及利息，并提交了包括由农行工作人员自行填力的四枚逾期贷秋催收通知单等证据.濮阳市中级人民法院进过审理,认为本案170万元,600万元两笫借款的到期H分别为1996年10月27日、199

15、7年2月27日,讼时效届满日分别为1998年10月27日、1999年2月27日.1998年10月9日的催收通知，引起诉讼时效中断，对于2000年8月29H和9月8R的催收通知单形成时间是1998年10月,此时借演期间已届满,诉讼时效已中断.可以认定食品公司在空门催收通知书上加盅公章的行为.是其授权农行可以依IK须要在催收通知侬上的选填写时间的人实感思我示,即抛弃了因诉讼时效期间届满而产生的时效利益和不主见诉讼时效抗酒权.依据催收通知单填巧的最线H期2000年9月8H至2002年8月23日，农行提起诉由不超过法定诉讼时效期间，遂判挟农行胜诉。一审宣判后，住品公司在法定时间内向河南省高院提起上诉,

16、任求二审法院依法改判J.上讲理由：银行催款应有具体催收行为,而农行并未在2000iV8月29日、9月8日向管品公司催收过贷款.ft品公司在抗肺催收通知取上加IKi公难的意思不明獭.如佟晶公司同意农行可以依据须傀住催收tY上第意加写时间，必需有明确的授权，因此，该行为不能视为食品公司放弃时效和福，河冽省庙院经过审理.认为案情困碓.遂向缴高人民法院请示.坡岛人民法院经过榇讨答复如卜：诉讼时效制度的事实状态是指在法定期附内不行使权利.其法律效果导致权利的丢失或权利效力的减损，时效制度属强制性规定，体现的是国家星I：公扶利拄和社会秩序的铿求对J私领域的强制性干预，民法对时效作出强制性规定，不许当方人依门由意志解除时效的适用，变史时效期间,或但先抛弃时效利当事人既不能通过协议变更时效期间的长短.也不能约定予以解除.权利人行使债权的行为及义务人推弁诉讼时效利拄的