佳隆学府铭座广告推广方案.docx

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1、佳隆学府铭座2009年8-12月份广告推广暨媒体支配第一节、浦售彩势分析房地产开发是一个周期桁当长的行业,须要客户的长期关注,维系客户对项目的热忱是项目胜利的关键因杀，而各种形式的广告则是实现这一目标的主要技术手段。目前,经佳降学府Wi座营销中心启用典礼和房博会召开宣扬.佳隆学府铭座形势喜人.营侨中心上客率每日20批次左右，电咨每日30批次,至7月29日，VIP卡幅售32张,估计成交率在90%以上。面对好的成果要有醒悟的相识和冷静的分析.至今我们投放的广告包括：1、高炮广告（户外长效媒体2、房博会宣扬活动营销3、房博会街头条揭广告4、网络广告经调杳上客架道主要包括：I、上半年积攒之老客户,60

2、%2、居住周边之客户.20%3、客户介绍之客户104、网络广告客户10%经分析可见目前所投放之广告并未起到充分作用，客户以枳撮客户为主.目前上客量和询问埴比之前几天早.明显卜降趋势，估计在一周之内，这部分客户将被消化殆尽，朝余客户能达到115张VIP卡的销件1.it,即最终销传Y1.P卡，12，17张。现在距开盘尚有三个算月的时间，时间踏度比较大，这对销售玷把双刃剑：一方面可以充分预热,未开盘做好充分打算：另一方面.为保证保挣客户的关注度和购卡客户的忠诚度.必需保证在传播上投入更大的预算、更多的客户联系。面对此种形势，我们必需制定有效的广告传播策略.在节约广告预算的基础上选择科学的媒体搭配，达

3、成广告传播效果.其次节广告策略广告应当围绕主眩概念逐步绽开，从而实现广告目标，在时间上哲把开AUI定为U月8日（星期天）.一、打算期（2009年810月）广告策略世回光、黄务片区目前在开发的项目比较多，其中不乏一上规模的（上尧花园、山语世家、山水龙城）项目,所谓乱花迷人眼.这些项目遮天蔽1的广告投放,使本已举棋不定的客户更加迟疑.能否突破同区域楼盘的包围、快速树立项口“烟台核心区”的市场形象，是项目营销推广的一个重要节点。由于J目伤楼处所在位置接近机场路，每天郴有很强大的人流、车流,即使没有任何的报纸广告投放.也会吸引相当一部分人的关注.因此打霓期的广告策略分为两个部分：第一阶段；项目茶础建设

4、阶段（2009年8、9月）打算期广告周期性稳定的广告投放,当然会增长客户积累期,但是由于项目由后动到兵符正式带件有约3个月的时间，客户须要等待肯定的时间，客户随时有可能被其它项目分流，因此此阶段的广告传播以促销活动、电视、高炮、公车、现场包装、短信等作为广告的主要推广形式.其次阶段：项目建设雄开阶段（2009年10月）本阶段即离西目正式精竹比较近，工程进展期当，她本可以看到建筑的地上部分了，其它打算工作也基本先成.此时宜集中火力，加大广告的投放，扩大广告立扬的用或范围遹过投放报纸、电视、广播电台一系列悬念广告等形式.在正式销售前一内月内，形成一个项目广告推广的小高潮,激起投资者的购买欲里，尽可

5、能多的为项目正式销官积累销售实力.二、开盘期（2009年11-12月）广告策略尽管项目的产品具有很大的市场竞争力，但这还不足以让项目在剧烈的市场竞争中胜出。尤其是在这样一个信息大爆炸的时代，母天都有海信的信息在流淌，要让客户获得精确的项目伯息，就必需让广告精确的述说客户关切的事情.本时期的广告推广里点则是将项目原本不确定的推广主题落实到实处,通过地段、产品、景观、价伯、区域等优势方面的组合，使项目的推广主题具备可见、可感、可行的物质暴础，让不同类里的客户接受项目的价伯，将优势转化成为销位的胜孰销件期的广告要刚好、有效,所以此阶段的广告以信息负载琏较大、传达率较高的报纸平面广告、电视和网络广告为

6、主要形式。第三节集体整合一、媒体分析1、报纸广告报纸是人们H常接触的最常见的媒体，报纸广告具有信息传播敢捷、内容丰窗、传播面广的特点,它比电视广告成本低、比其它媒介效果显著,是目前地产广告的城主要形式，同时报纸广告利于高频炒作、两强度推广，特殊是对于快速推盘，报纸广告轰炸是最有效的方式。主IK集体，选择烟台发行量最大、影响力最强的烟台晚报3为主要的平面广告发行媒体.其它媒体。今展6点：发行量次于早报的市民报，但因为针对读者群基本相同且价格比较低廉，2,网络广告项目产品定位为小户型住宅，必定会吸引得年客户的关注.而网络是年春群体获得信息的最主要途较之一，具有广告信思量大、有效点击率高、价格低廉等

7、优势,是针对青年人群广告推广的不怫选择.主滤网站，股东在线、舞台在线,水母网3、户外广告牌选择接近楼盘车流“匕人流量大的地段户外广告牌，通过视觉效果剧烈的平面设计,树立项目良好的市场形象.4、公车广告公交车作为一个流淌的广为媒体，内容敏捷、流淌性强、广告网盖范围广,整体成本较低。Ur在楼盘沿找公交车上进行推广。4、现场包装包括销件现场及J：地包袋，赐予来访客户及过往市民剧烈的视觉冲击力,树立项目良好的形5、宣扬贵科楼书、户里图等是承我楼盘详细信息的杀要我休，是楼盘宣扬和开发商品牌打造必不行少的资料。6、报IKDM通过烟台晚报发行部将楼做宣扬折页等宣扬资料利用央报的形式进行定点、定量投递发放。其

8、最大的特点是可以依据须要干腑选择广告投递的目标人群，有利于快速提岛楼盘知名度。广告投放方式简沽、效果明显、单位成木较低。7、电台广告电台广告有着传播快速、传播面广、易接收、成本低廉以及拥有固定的收听群体等特点。算道选算，选择烟台人民广播电台交通音乐频道。8、电视广告电视房地产广告今后将越来越受到重视,特殊是实力楼盘,一方面是实力的象征.另一方面是出于对全部媒体用靛的考虑.频道通界，烟台电视台今1河业房产栏目。二、媒体整合广告媒体贵于精而不在于多用好现有的广告资源胜于到处都是机制烂造的视觉污染，因此依据详细所要针对的客户群和广告目标而选择不同的广告媒体.个广告文配中以报寿、电视广告为主，报抵DM

9、广告等其他投放为,详细支市如下：项目形象广告：电视、路牌、电台、报纸、网络：tfiwr1.报纸、电视、报纸d1.网络：第四节广告投放支IE一、打算期（8月-10月）（一）广告目的保持市场关注，持续提升项目的知名度，树立项目独特的市场形象，推行VIP卡铜包为开盘进行客户积累：（二）广告任务树立项日形象，为项目积累销售动能；（三）集体选算电视、电台、报纸软文、现场包装、网络.（四）各媒体投放支配这一时期，媒体推广围绕活动绽开，平均每半月一次的公关促销活动拘是打算期广告活动主遨.1、电视广告1以形象广告为主.介绍楼盘概况、名称、位置、热压及VIP卡销售活动.投放时间：8月一IO月2、电台广告以活动广

10、告为主。介绍当期公关促销活动的主JS、楼被简要介绍和VIP卡销售活动.投放时间：8月-10月，每周活动曲三天播出3、报纸软文以活动广告为主。当期公关促销活动的报道及下期预报、楼做简要介绍和VIP卡tfif活动.投放时间：8月10月，短周活动前两天播出，曲月共四期。4、网络广告以形龈广告为主.介绍搂盘概况、名称、位置、热饯及VIP卡销售活动.投放时间：8f1.10月。Ui）打算期广告预算;媒体名称规格M.单价合计演出活动电视广告电台广告报纸软文网络广告短伯广告总计二、打算期之县区外浦推广在倘密中外地客户一般能占到客户总量的30%强.这其中烟台各县级市占了大多数.本次推广一来可以在各县市宣扬企业及

11、楼盘形象，为后续项目做打舞，二来为开盘枳累更多的掂客户。（一）、地点选择：选择离烟台市距离较近、经济条件比较好的龙I1.栖*蓬菜、招远四县加（二）、方式：短期大商业卖场宣扬超期户外广告不定期看房专线车（）,操作时间：2009年8月20日9月20日（四）、操作地戊依次：招远、蓬莱、柄殿、龙口.（五）、目标客户：1、投资客户：2、进城居住客户：3、私营业主，为解决子女教化向时购房者.（六）、工作支配：1、8月份考察四地之户外广告牌,争取做12月的短期广告，觇梢售效果可予以延长。2、制作可移动广告展板34块，横幅3条，用于四地巡展.3、成立巡展小组，由-：人组成,每周末按依次四地巡展.4、依据报名电

12、话，满20人在当地包车进行赴烟存房.在竹楼中心进行主题推介会.（七）打算期之县区推广广告预算:媒体名称规格M.单价合计演出活动户外广告总计合计二、开盘期（11月3日8月）这时期的广告要达到“快、准、狠”，这样才能从跟本上劝服投资者明买，项目的广告投入也将在此时期达到峰值.俏竹也由打算期被动状态进入主动强销阶段.-）广告目的全面展示项目的优势卖点，充分利用打豫期积累的客户资源，将其转化为有效的购买力，推动项目箱得快速绽开.二）广告任务使客户认同项目的投资价值，促使客户成交：（三）媒体选界报纸、电视、广播、网络、报纸DY等.（四）各媒体投放支配八仙过海”支配：在开盘前的五天里.我们要集中火力营造出

13、“媒体组合的志向三维广告空间”.利用全部的己有媒体,充分的制造出抢购匏困.，内容要保持田同成一样.充分对受众的将官进行也炸，引起剧烈的购买欲望，详细为：报纸广告：选择烟台晚报*、今晨6点.报眼的倒计时牌.内容一佳隆学府铭座的北上乂须要用;：开盘前其次、三天在，烟台晚报3做半版广告，开盘前一天在针烟台晚报*、今屣6点M齐鲁晚报三大平面媒体刊登封底整平广告,内容为：亮相!电台广告，选择烟台广播电台被少两个频道，年日卜数次的申处,内容：佳摩学府铭隙的业主只须要再等待大，热线及广行用。电视广告，选择包括烟介电视台、山东卫视、齐伟台、体行台等其他卫视等最少十个电觇白，播放流湎字幕或者地标广告。内容：隹隆

14、学府铭座盛大开盘尚有II.敬请期盼。高也广告，内容：佳一学府铭臣I1./8I；盛大开盘,网络广告I选择胶东在线B三个最大的门户网站的首页，思桂倒计时期。内容：佳陵学府钻座的业主只须要再等待天，热线.现场包装：营销中心悬挂彩色巨幡广告、电子屏广告.内容，佳隆学府铭座11月8日盛大开盘,敬请期盼!DM夹报：逸舞烟台晚报3、今晨6点h投放夹报广告5TC1.万份，内容：佳隆苧府怙座Iin8日盛大开盘,敬请期盼!街头横与相关部门协冏.选择谷区繁华地段悬挂50条横帼广告.内容：佳陵学府铭座H8日盛大开盘,一请期盼!此活动由八种媒体组成，故称“八仙过海”支配,“八仙过海、各显神通“，靠这八种媒体的短期组合，瞬间锌放,可达成集束炸弹式的强大传播效果,五）人他过海.广告SI算，媒体名称规格数Ift单价合计报纸用标电视广告1电视广告2电台广告报纸广告I报纸广告2报册广告3网络广告高炮喷绘横幅广告DM夹报现场巨帕总计三、强第期广传（11月9日12月31日）强铜期要在开盘期的基础上保持广告传播的持续性.这样接替挖掘潜在客户.广告目的接着全面展示项目的优势卖点，充分利用开信期的宣