专业市场房地产项目策划.docx

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1、专业市场房地产项目策划目 录序 言项目总论产品定位篇市场修耨篇经济效益篇组织管理篇项目工作进度中 言建设“东营广利港海鲜批发市场”是东营任济社会的一件大事，项 目建设在即将兴起的国家一级渔港-广利港，被东营市政府列为发展 “海上东营”的龙头项目,项目建成后将产生明显的社会效益和巨大的 经济效益.本策划书在“效益谨慎创新”的原则下，注重项目的可 行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性，目的在于帮助企业 负货人回答五个问题，即项目为什么要去做？怕什么样的？怎样去做？ 实现哪些效益？由谈来做？一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法，从项目初始就导入 策划甘销，充分结合J目的实际情况

2、，涵萩投资、设计、质量、工期、 形象、苜侨推广等多项内容，作为指导项目操作的重要依据,注重项目实 魄过程中的技术性和可操作性.虽然本策划有别于“项目可行性研究报 告”，但也是基于项目的可行而进行的，项目不可行，任何的策划都将 失去意义。二、创新性创新是事物得以发展的动力,是人类赖以生存和发展的主要手段. 关国学者S 阿瑞提普说：“单单靠科学上的创造力是不能解袂人类一 切领域电的不幸和苦恼的，徒至可能给世界上的生活增加潜在的危险. 而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面的创新能鲂回答人与人之 间的信任以及互相借助而提出来的问题.”可见.优化生存环境,策划 人间动态，创新性原则苜当其冲，这也是本项目

3、Jg划的一个最基本的出 发点之一。本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多 方面进行了有益的探索和创新。三、价值性任何一项策划必然以价值家的形式来衡盘.个优秀的项目策划其 价值一定很大，相反，无价值的项目策划，不能称之为一个好的策划. 策划的结果标:要能创造一定的价值.只有这样.策划才能体现其自身的 价值所在.本策划根据企业目前的资产、市场、管理等实际情况，对如 何发挥各自内在价假潜力做出了科学的、可操作性的价值回报方案.并 对每一个项目进行祖合,更便于企业领导决策。四、集中性在成争中，集中优势兵力攻击对方关键性的部分，成为军事谋略的 上策。不论是军W项目，还是休Fr项目，都可以借

4、此达到胜利的目标. 本项目也不例外,针对项目开发与否的两个关键问即，即市场和资金， 本策划进行了集中性的关注,并理点进行广剖析.五 信息性俗话说“多存芝麻好打油”.一个好的项目策划，是以信息的收 集、加工、整理、利用开始的,而好的开始就意味着成功的一半，因 此.信息性原则是本策划的基础性原则，也是关犍性的原则.为此,我 们进行了大破的策划前期估息的收集和整理工作，力争使本策划更贴近 市场，促成企业取得预期的经济和社会效益。六、安全性东营叁奥特建材公司正处于高速发展的势态,各项事业发展看好. 本项目对于项目企业来讲，不但可以促进企业成长，也能实现产业替 代。木若为投资企业负贡的态度，在深化外地成

5、功姓验，并结合本地实 际的情况下.我们策承“市场开发带动本项目销售（的核心思想,在充 分考虑项口所需要动用的资金,充分考虑项目价位潜力开发,充分考虑 项目借助外力与外界合资合作的基础上，本若对投资企业高度负击的态度和务实的精神.注重项目的投资安全性.以使企业投资风险降到最低限度.本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、项目 的主要建设指标”三个方面分析，意在使企业对项目有一个宏观的了 解.一、政府政策与规划踮式(-)东营市海洋资源丰富，布希18 00平方公里的浅海和180万 亩的滩涂资源.但润业在省内沿海七地市中.产量与GDP比重均处于末 位.2002年，市政府为加快东越渔业经济

6、.娟制了东营市海洋产业发 展规划(2002-2010 )，提出了东营市渔业应立足国内外市场，加快 油业结构调整，困绕渔业增效、渝民增收，大力发展渝业经济合作组 织,突出水产乩精深加工和水产批发市场建设,发展渔业龙头企业.营 造优良环境扩大对外开放，增加出口创汇能力，实现海洋渔业经济持续 发展。并提出了各项具体发展目标，根据目标，东营市到2005年，水 产品总产量达到34*IO4T,渔业产值达31亿元，水产养殖面积达146 万亩.出口创汇达到1500万美元.(-根据2003年市政府发布的关于发展海泮羟济，加快“海 上东营建设的意见，到2007年，东营将建成以广利渔港、红光泄港 为重点的一处国家级

7、中心渔港.海港以水产专业批发市场、冷或加工、 渔需物资供应、野依1务为核心，培植成区域水产加工、梢华的集Ift 地.并为此出台了相应的配套优惠政策，以鼓励渔业投资羟营.在东 智市广利港总体规划中，广利港的发展定位是：以引进外资和利用民 间投资为主,鼓励发展具有经济活力的外资企业和私营企业,重点发展 海产M养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业.(东甘市海洋与湎业后已将规划建设“一区五园”列入议事日 程.其中“一区”就是中心城防潮堤以内的约20万由的现代化渔业示范 区,本项目已经被作为重点调拄中心工作来抓.该区域依据以市兴港.以港带市的主飕内容，应若力打造区域内的龙头企业，本项目集中了渔 产品批发

8、等鱼以及泄产品深加工销售、海景休闲、海鲜我饮、涧港度假 等经苜内容,必将成为广利港开发的龙头项目，本项目的产生是广利港 发展繁荣的必然需求.二、面幅的资源开发和经济价值(-可依赖的广利港我体目第东首中心城区还没有一处大规模、高档次的大型海年交易场所,在广利港按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则,建设 一处大型海鲜、水产M交易场所及休闲旅游消费场所，将对东营海洋植措、水产养痂业的发展、城市功能的完善以及满足市民耐水产品的需求 产生重大影响。(二)可借助的天监湖旅游资源本项目紧崎亚洲最大的平原水阵-天鹅湖风景区，环境优美，水域 辽阔，四季水鸟不绝，降年吸引数万游客，而周围缺乏相应的配套服务

9、 设施及旅游项目。本项目作为其东邻”实现了优势互补.(= 可改变的海上渔业传统交易渔港产渔季节，诲日清屉日出前，在距港口十裳公里外的海口,深 海眄来的渔朋与东营的水产批发、等仰商进行大批的海上水产品交易， 交易后,油船转向羊口批发市场.在广利港建设批发市场具有板大的开 发潜力与消费市场.广利港批发市场的建成，不但可以满足东营三县两 区的水产品消费，滨洲、淄博等周边地区因地理位置席近，也会来此迸 行水产交易。（四）珍费的经济价值本项目是进入广利港两条道路入口的交会位置，占地利：是政府批 准和支持的大型海鲜交易批发市场，项目含有唯一和垄断性价值，据天 时：项目符合城市群体”下午纥济与周末经济、特色

10、经济，阳期经济” 体会渔港休闲生活的特定场所,更是渔产品批发零修、廉价海酢餐饮的 聚集地，有人和.三、项目的主要建设指标(-)项目选址广利港位于东营市中心城防潮大堤南的，广利河入海口，广南水库 以东,距离东城约15公里。广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂 处.顶目区南北长453米,东西宽160米，占地面积72480平方米. 其东侧为广利河，西侧为广点水阵，北侧为广利港边防派出所，南傀为 广利港渔政管理站。附：广利港概况：广利港自1993年开始开发建设渔民村,现已建成渔民村三个.常 驻人 357户，1500 A,流动人 2000多人,现有渔船245艘，灯 标一座。广利港的执法部门有广利港管理局

11、、广利港渔政站、广利港边 防派出所。广利港1987年由胜利油田投资建设.1992年移交市海洋与 油业局管理.2003年移交东营区广利港管理局管理,根据氽首市人民 政府关于发展海泮羟济加快“海上东营”建设的意见、东营市海泮 产业发展规划(2001-2010)与东首市城市总体规划,广利港将 成为未来东营海洋产品聚集的3家一级渔港.(-建设条件1、位置条件JS目位于东甘市木年度破土动工的宽100米，深7米的新建优侦渔 港码头西侧，是“海上东营”建设的重要基地。防着黄东铁路支线、环 渤海高速公路和东营经济开发区等重大基础设施的建设,广利港具饴了 更便掂的交通条件和竞争优势.该港能近东营市中心城市，交通

12、使捷， 资源较丰富，以市兴港，以港带市，是广利港发展繁荣的必然.2.交通条件己羟修建的东营旅游景观路两二路直达木项目，天鹅湖每日有旅游 专车H通。鉴于本项目为购物、休闲、观光、餐饮为主的主题公园,面 向消费群体大部分为市区内有车一族,相对于这部分群体来说，交通相 对便利.3、环境条件东甘是一个缺少景观的城市，本项目依托于东营市淡水湖景区与海 港景区两大得天独厚、相对唯一的重要景区，造景升值时于项目来说卜 分重要.4、土地平整情况水、电、路、讯等茶础设施已经完缶，具备开发的基本条件，但设 施相对落后，在恃争取更大的政府扶持。5. 土地征用情况开发维位即东营市鑫奥特建材有限公司依法以拍卖形式购寿含

13、中丹 冷藏厂在内的资产及土地72480平方米，土地变性为商业用地，手续茶 本完成。(= 建设规模及功能标准1、建筑面积和内容本项目拟建设为探合商业项目，初步规划总建筑面枳其中益街商铺 22000平方米(原来是12000平米，建议增加IOOOO平米,批发市 场60000平方米,一期30000平方米.冷库IOOOO平方米，酒店12000平方米.其中崎街商铺部分是项目开发中的优场版块，建议借鉴外地成形市场词整规划.如有雄友.可申请战少批发市场建筑而枳,以达到容枳率指数不变.2、功能设施标准本JS目开发的沿街商铺，是整个工程创造经济效益的主体部分，注 重人性化的设计,以满足业主的居住需求,在舒适、配套

14、、环境、起 居、通风等方面布有一定要求.建筑便于分割组合：持烟、排污、通 风、采光在户型设计上要加点考虑：应设有树卫，以便于投资业主和羟 就业户投资于不同的业态。其本单体户型设计为建筑面积150平方米、 100平方米、50平方米三种,进深10米，耐里齐全。(批发市场等部 分未做介绍(四) 建设方案1、建设场地环境(I)地貌：场地位于东营市东部,地貌上属河流与海冲枳形成的冲 枳海滩地貌.表层现状为建筑物及回填土层.(2)水文地质：根堀地侦勘察结果，场区内地下水的化学类型对建筑混凝土无厘蚀性，对钢筋混凝土站构中的钢筋无腐蚀性.(3)地靛烈度：根据建设部建抗(1993 13号关于执行“中国地篌然度区

15、划图(1990) ”有关规定的通知,本工程防震烈度为八%2、总体规划布局工程总平面呈斜梯形布局,西向猿流天昭湖风毋区,东向猿靠广利河渔港,沿项目四 边建筑低层商铺,中心建造渔产都批发市场，项目东南角建筑渡假酒店” Jii目谀主入 - 个，次入口三个，其中，商铺布同主次分明，各有优势，并处于广利镇两条主路之间.项 R总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。(I)商业服务配套设施齐全.(2)商WI户型设计适应“商住两用”需求.(3)体现独特的渔港建筑风格.(4)注重渝港池码头的景观设计。附建设技术经济指标序号 目指标1总用地面枳72480平方米2总建筑面积IlOooO平方米3地下建筑而枳7680平方米4地上建筑面枳I(MOOO平方米其中：渡假酒店12000平方米低层商铺22000平方米市场60000平方米住宅10000平方米5建筑总Ift其中：渡假酒店50米低层商铺10米市场8米住宅20米6建筑层数其中：渡假酒店15层低层商铺3层市场2层住宅6层3、建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、来光、照明、给 排水、通