X楼盘项目建议书.docx

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1、当代清水园产品建议书前言本着对贵公司尊重，对当代清水园相关项目负责的态度，我司以饱满的热情，以专业的视角，对当代清水园相关项目进行产品开发建议。希望以此能对该相关项目的开发销售工作起到很好的促进保证作用。本产品建议书主要依据于以下几方面：1、 对上海房地产市场，特别是浦东联洋区域房地产市场的深刻洞察。2、 对购买本相关项目产品消费者消费心理的准确把握。3、 对既定的本相关项目资料的认识。4、 我司对本相关项目产品的独特理解。一、建筑、设备1. 总体风格2. 整体色彩3. 外墙4. 内墙、地面、天花5. 门厅与走道6. 电梯和楼梯7. 房间8. 门窗9. 阳台10、卫生间11、厨房间12、水、电

2、、煤13、通讯系统14、电视接受系统15、屋顶16、室外管道17、空调机位18、主入口19、单元入口、入口大堂20、围墙21、公共照明系统22、指示系统23、外立面二、总体规划（一）路网系统（二）房型速议（三）景观规划三、智能化系统四、配套设施五、物业管理管控六、菜单式装修速筑、设备1 .总体风格本相关项目的总体风格为现代主义风格，以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。2. 整体色彩 由于本相关项目总体风格简洁、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以

3、较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。 建议颜色：1）配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。3、外墙 建议在整体色彩搭配上采用二段或一段式，强调整体的配合感。 低层为板岩；二层以上采用高档匀质面砖和高级防水涂料的结合。 东山墙是渗水的集中部位，在外墙防水工艺上需要多加推敲。4、内墙、地面、天花 内墙：水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。 地面：水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。 天花：水泥砂浆找平压光5、门厅及走道 门厅：地面铺设优质大理石或同质地砖 走道：铺设同质地砖 墙面

4、：高级涂料6、电梯和楼梯 电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。 公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。 消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。 电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。7、房间 毛坯装修，混合砂浆找平。8、 门窗 门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用名贵实腹防火防盗门，配保险型高级门锁。 本相关项目的窗建议采用落地窗和普通窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；厨房、卫生间采用普通窗。 沿马路的房子采用双层玻璃。 材料：特殊工艺制彩

5、色优质铝合金窗框配墨绿色玻璃。9、 阳台 与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。高层12层以上，取消无色玻璃挡板，配以白色或浅色挡板。 结合阳台的功能及特点，建议使用防滑地豉。 部分阳台可设服务水嘴和专用给排水，预留洗衣机位、家庭中央空调或恒温热水器等室外机位和专用插座等。10、卫生间 水泥砂浆，预留足够插座及洁具排水口11、厨房间 水泥砂浆，采用全新优质UPVC管材，设排气烟道，预留足够插座，热水器排气口和风口。12、水、电、煤 三表出户。煤气管道尽量置于室外。 供水：全层次变频供水，独立计费的管道纯净水进户 供电：分时计价电表，二房6KW/户，三房8KW/户，复式Io

6、KW/户。所有强弱电均暗管配线。各厅室配足插座，预留空调外机位。部分房型预留家用中央空调外机位。 煤气：东海天然气。全部天然气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置。13、通讯系统（详见智能化建议） 每户两门IDD线路 ADSL入户或光纤入户14、电视接收系统 宽带有线电视入户装置15、 屋顶 讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。 屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。 现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最大程度确保不漏水。 因普通电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。1

7、6、 室外管道 由于上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。 室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用U-PVC管道,建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。 烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。17、 空调机位 空调

8、机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。 建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一,o 建议采用“上置式”，用金属铝板做挡板，作成“百叶”的形式，如虹桥路上的“丽景苑”的空调挡板。空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理管控上的便利。 建议空调数目的估计上要充分考虑

9、到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。 建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。18、 主入口 小区的主人口既要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。 建议芳甸路上的入口为次入口，丁香路上入口为主入口。 因为小区内的建筑为高层和小高层，全部向高度纵深发展，建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区内建筑的顶部样式相一致。 主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系

10、统，如IC卡等19、 单元入口、大堂入口 单元的主人口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。主入口的防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。 在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。 邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。自上海市提高了居民邮箱的配置标准后，邮箱体积变大，比较适合放在进门后固定扇侧的墙体上。 主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。 大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩。20、 小区围墙及庭院

11、围墙 小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。 在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。 由于底搂的庭院为私家院落。在上海的气候条件下，我们希望建造一个凉快清爽的院落，建议院落围墙采用透空的形式,本身的颜色为浅灰色。与小区围墙相似。21、 公共照明系统 公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。 建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主，如世纪大道上的灯。 草坪灯建议高度控制在70-80Cm左右，造型

12、简洁。 小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。 在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。22、 指示系统 小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合Vl系统的整体风格，还需配合景观主题。建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部分组成，一部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣。23、外立面 外立面的整体感觉要人性化，适当加一些暖色调的颜色。 外立面的线条适当减少金属线条的比例。 在落地窗的运用上，适当收缩。 合理处理转角阳台。总体规划一、路网系统（交通+停车） 本相关项目的行车和停车系统设于外环，其内为步行环境,中心花园以南部分人行和车行分开比较明显，方便合理；

13、但北部的5、10、11、12、13、17、16、15等楼的人车分流不明显，需要设置人行道。 小区的车行道为环路，在路的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。小区的环道中有两个较急的转弯，建议在这个转弯部位设置警告标志或是反光镜，以避免事故。 按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的50%,目前较高配置的小区此比例已达到80%。本相关项目总户数907户，总停车位447个，占总户数的50%,只能作为满足标准的设置。根据此小区居民的收入水平和未来发展趋势，建议增加停车位。 地下车库的出口尽量方便业主上楼，缩短室外走路的时间。 本相关项目的地面停车位建议采用植草砖形式。 在停车

14、位旁和车辆出入的道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。二、房型建议在房型方面，当前的面积控制，房型配比比较合理。但在许多细节的处理上，尚需进一步斟酌和改进。（一）1号楼西单元的东西向厅，建议改为正常的南北向厅。因为西面是主干道，不仅没有景观，干扰还十分大。同样在13号楼西单元、14号楼东单元，16号楼东西单元、17号楼东单元也存在同样的问题。（二）目前所有的房型都没有考虑到玄关的设置，建议在这方面作细微的调整。（三）部分卫生间开门直对马桶，非常不好。建议将浴缸转90度，马桶换到侧对门的位置。（四）目前部分标明为“工人房”的房间存在如下问题：若作为工人房，房间面积不足4平方米，违反有关规定。建议在对

15、外宣传时不要称为工人房，而改称“工具间”、“储藏室”等。若定位于工人房，从使用的角度来说仍有许多问题。如：5号楼的工人房，其工人用洗手间时要穿过4道门，转4个弯（有不少是急转弯），实在太不合理。建议在房型上作修改：将北面服务阳台缩小，餐厅临窗，工人房可适当缩进室内。若此房间作为多功能房处理，建议在施工时安排好上下水和电源。（五）7号楼、15号楼的错层房型，其在结构和在使用时都有许多问题：首先是使用不便利，错开将近1.8米，不符合人体的舒适要求。在结构上出现短柱，在抗震时不利。开门便看见直跑的楼梯，非常不好。建议不要做这样的错层。（六）关于1072号楼188M2、17号楼190M2的大房型有如下的问题：所占的比例较大，总价较高，将来销售可能有困难。同一层面，两套房屋总面积相差50M2左右，会造成客户的来源和层次都不同，影响大房型客户的下定。电梯间所占的公共面积较大，建议作调整。同时建议在交房电