河口县园地林地草地定级和基准地价测算成果（草案）的说明.docx

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1、关于河口县园地林地草地定级和基准地价测算成果（草案）的说明一、编制背景为进一步加强自然资源统一管理，2019年4月，中力、国办印发关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见，明确指出“完善自然资源资产分等定级价格评估制度”，新土地管理法第27条也明确要求“县级以上自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划统一用途和国家制订的统一标准，评定土地等级”。为满足新形势下自然资源分等定级管理工作需要，完善自然资源资产分等定级价格评估制度，加强价格监测和行业监管，开展园地、林地、草地分等定级，综合分析影响园地、林地、草地质量的自然因素、社会经济因素和区位因素，揭示园地、林地、草地质量级别

2、的县域内部差异，全面摸清园地、林地、草地质量级别分布基本情况，建立政府公示价格体系，显化园地、林地、草地资源资产质量和价值，是科学开展自然资源保护与合理开发利用的前提条件。二、编制历程2023年4月通过询价方式选取了云南金土地房地产评估有限公司作为编制技术单位。2024年2月完成了河口县征收农用地区片综合地价更新调整初步成果的编制工作，并于2024年2月向社会发布了公众征求意见稿，经修改完善后形成了本次成果。三、成果的主要内容（一）技术方法1.定级技术方法本次定级采用因素法。因素法是通过对构成园林草质量的自然因素和社会经济因素进行综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为

3、依据客观划分级别的方法。2.估价技术方法本次基准地价评估的技术方法遵循自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021）,园地估价规程（送审稿）、林地估价技术规范（T/CREVA1101-2021）林地估价规程（送审稿）、草地估价规程（送审稿）和农用地估价规程（GB/T28406-2012）的技术规范与方法，在定级基础上，根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法中的一种方法进行基准地价评估，编制基准地价成果。市场发达、交易样点多的优先选择样点地价平均法、基准地块评估法；交易样点少、分布不均，定级成果完备的可选择定级指数模型法。（二）技术路线1 .

4、园地定级技术路线河口县园地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060-2021),农用地定级规程(GB/T28405-2012).园地分等定级规程(TD/T1071-2022)为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式开展园地定级,具体技术流程如下：(1)收集土壤、地形、水文、社会经济、区位等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化；(2)建立园地定级评价指标体系，确定指标权重及评价标准；(3)以2022年度国土变更调查的果园、茶园、其他园地现状园地图斑作为工作底图，确定园地定级单元；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值；(6)初步评定园地级别；(

5、7)验证、调整与确定园地级别；(8)编制园地定级成果。2 .园地估价技术路线以自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021),农用地估价规程(GB/T28406-2012),园地估价规程(送审稿)为依据，以河口县行政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定园地基准地价内涵；(4)确定基准地价评估基本单位；(5)基准地价评估；(6)基准地价确定；(7)建立基准地价修正体系；(8)基准地价成果编制与整理；(9)成果验收、公布及备案。3 .林地定级技术路线河口县林地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/

6、T1060-2021).农用地定级规程(GB/T28405-2012).林地分等定级技术规范(T/CREVA3101-2021)林地分等定级规程(送审稿)为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式开展林地定级，具体技术流程如下：(1)收集地形、土壤、社会经济、区位、生态等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化；(2)以2022年度国土变更调查现状林地图斑作为工作底图，确定并划分定级单元；(3)建立林地定级修正/评价指标体系，确定修正/评价指标权重及评价标准；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值、进行单元分值的校验与确定；(6)初步评定林地级别；(7)验证、调整与确定林地级别；(

7、8)编制林地定级成果。4 .林地估价技术路线以自然资源价格评估通则(TD/T1061-2021).农用地估价规程(GB/T28406-2012).林地估价技术规范(T/CREVA1101-2021)林地估价规程(送审稿)为依据，以河口县行政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定林地基准地价内涵；(4)基准地价评估；(5)基准地价确定；(6)编制基准地价修正系数表；(7)基准地价成果编制与整理；(8)成果验收、公布及备案。5 .草地定级技术路线河口县草地定级与基准地价制定工作技术路线为：以自然资源分等定级通则(TD/T1060

8、-2021)、草地分等定级技术规范(T/CREVA3102-2021)草地分等定级规程(送审稿)为依据，采取“分县定级、县域内可比”的方式开展草地定级，具体技术流程如下：(1)收集自然、牧草生产、生态和社会经济等相关资料，进行外业补充调查，并整理、量化；(2)建立草地定级评价指标体系，确定指标权重及评价标准；(3)以2022年度国土变更调查现状草地图斑作为工作底图，确定草地定级单元；(4)定级指标属性赋值打分；(5)计算定级单元分值，进行单元分值的校验与确定；(6)初步评定草地级别；(7)验证、调整与确定草地级别；(8)编制草地定级成果。6 .草地估价技术路线以自然资源价格评估通则(TD/T1

9、061-2021).农用地估价规程(GB/T28406-2012),草地估价技术规范(T/CREVA1102-2021)和草地估价规程(送审稿)为依据，以河口县行政区域为单位开展，具体技术流程如下：(1)编制方案、开展培训等准备工作；(2)资料调查、收集与整理；(3)界定草地基准地价内涵；(4)基准地价评估；(5)基准地价确定；(6)编制基准地价修正系数表；(7)基准地价成果编制与整理；(8)成果验收、公布及备案。(三)园地定级1.定级资料的收集园地定级基础资料的调查与收集由县自然资源局统一协调，在相关部门联络员的配合下，由外业调查组成员采用上门填表、填图与召开座谈会等方式组织实施。项目技术负

10、责人首先对园地定级调查技术人员集中培训，明确园地定级因素因子调查的目的、任务、内容、技巧、质量等，确保园地定级基础资料的完整性、准确性和现势性。具体资料如下。(1)国土变更调查资料河口县2022年度国土变更调查数据，包括数据库、坡度图、遥感影像及相关数据表。(2)土壤条件资料河口县第二次土壤普查成果、耕地资源质量分类成果、耕地资源质量分类年度更新与监测样点数据、林草生态综合监测成果和土壤志、土壤图等。(3)地形资料河口县现势性较强的DEM、坡度图、坡向图等资料。(4)农业统计资料云南省20182022年社会经济统计年鉴、河口县社会经济和农村统计年鉴、分乡镇农业统计年报、分村（社区）农业综合统计

11、报表、园地作物资料。（5）水文水利资料河口县地下水位数据集、报告和统计资料，主要河流及水域、农业灌溉和排水概述及分布图、水利设施图、水利志或者水利设施资料。（6）国土空间规划资料云南省城镇体系规划（2015-2030年）、云南省国土空间规划（2021-2035年）等国土空间规划资料。（7）交通资料河口县主要交通设施点数据、交通设施规模和流量资料、道路交通状况及路网分布图。（8）其他资料河口县年鉴、土地资源和农业区划、农产品认证、区片综合地价成果、地上附着物和青苗补偿标准等资料。2 .定级资料的整理对收集到的数据资料进行初步分析整理、归类，充分利用现有资料，按如下要求整理：（1）按图件资料、基础

12、资料、要素资料进行整理并统一编码、分类（按照工作习惯，以有序、可查为原则自行制定编码规则）；(2)对不能满足定级工作要求的资料做好记录，以便进行外业补充调查；(3)对数据进行整理，按照定级的工作需要，利用拓扑检查收集的各项指标要素是否出现重叠、交叉和几何错误等，避免对最终结果的影响和干扰，并进行异常数据的检查；(4)对现有资料数据妥善保管，在定级工作完成后汇编成册，存入档案。3 .定级资料外业补充调查基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高时开展外业补充调查。1 .调查范围与内容(1)调查范围外业补充调查范围是基础资料收集不齐全或者现有资料准确性不高区域，通过与熟悉当地自然条件、社会经济、区位

13、情况的当地专业技术人员、村干部和农民了解土壤、地形、水文、管理、种植、区位等因素对园地综合质量状况的影响。(2)调查内容根据园地定级因素指标设置情况和精度要求，收集从已有资料中无法直接获取的指标或不能满足园地定级需求的指标，补充调查和检验园地定级计算所需资料。外业补充调查内容主要有土壤、地形、水文、管理、种植、区位等情况。2 .调查方案与要求在园地定级工作范围内，根据工作需要可开展外业补充调查,完善数据。调查对象为园地定级因素。补充调查的路线要穿越所有需要补充资料的定级区域。在选定的路线上，依据实际情况进行调查样点设置，在因素特征变异明显的地带可加密布点。调查中，可实地观测或会同当地专业技术人

14、员对调查的园地质量状况进行定性描述，作为定级结果检验的依据。按照调查实地情况填写样地的园地定级指标等信息。表5.1河口县园地定级因素因子权重值计算结果表因素权重因子权重定级指标权重自然因素0.5土壤因子0.5有效土层厚度0.25土壤PH值0.25土壤有机质含量0.25土壤质地0.25地形因子0.5坡度0.55坡向0.45社会经济因素0.2管理因子0.5水源保证率1劳作便利因子0.5田间路网1区位因素0.3区位因子1中心城市影响度0.3对外交通便利度0.35道路通达度0.35(四)林地定级1.定级资料的收集林地定级基础资料的调查与收集由县自然资源局统一协调，在相关部门联络员的配合下，由外业调查组

15、成员采用上门填表、填图与召开座谈会等方式组织实施。项目技术负责人首先对林地定级调查技术人员集中培训，明确林地定级因素因子调查的目的、任务、内容、技巧、质量等，确保林地定级基础资料的完整性、准确性和现势性。具体资料如下。(1)国土变更调查资料河口县2022年度国土变更调查数据，包括数据库、遥感影像资料。(2)林业资料林草部门公益林专项管理范围，2022年林草生态综合监测成果，2021年森林资源管理一张图，林业二类调查、森林资源连续清查固定样地调查。(3) 土壤资料第二次土壤普查成果。(4)地形资料河口县现势性较强的DEM、坡向图等资料。(5)交通资料河口县主要交通设施点数据、路网分布图、林产品相关交通、仓储设施分布资料。(6)其他资料林地经营管理资料，实地调查成果。2.定级资料的整理对收集到的数据进行初步分析整理、归类，利用现有资料,按如