《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》全文及解读.docx

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1、江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例江西省物业管理条例等法律法规的规定，结合江西省实际，制定本规则。第二条本省行政区域内业主大会和业主委员会的成立、选举、换届和日常活动等适用本规则。第三条依法登记取得或者通过以下情形取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主：（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让的，自法律文书或者征收决定等生效时；（二）因继承取得物权的，自继承开始时；（三）因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时。基于

2、与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。第四条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。业主大会或者业主委员

3、会的决定，对业主具有法律约束力。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，接受物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门和街道（乡镇）、社区（村）党组织的指导，接受街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会指导、协助和监督，接受业主的监督。第六条街道办事处（乡镇人民政府）应当落实属地管理责任，会同市、县（区）人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立健全党建引领下的居（村）民委

4、员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。居（村）民委员会应当依法做好或者依法协助街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会、业主委员会有关工作。市、县（区）人民政府物业管理主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会有关工作人员的业务培训，加强对业主大会和业主委员会的业务指导。第二章业主大会筹备第七条一个物业服务区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面报告，并按规定提供物业服务区域登记证明、建筑规划总平面图、物业建筑面积清册、业主名册、交付使用的共用设施设备证明和物业

5、管理用房配置证明等资料。建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原有住宅项目，十名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面报告。街道办事处（乡镇人民政府）也可以根据物业服务区域实际情况指导居（村）民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。第八条划分为一个物业服务区域分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。第九条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到成立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，

6、向物业所在地物业管理主管部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织、协调成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。不符合的，应当告知原因，并及时在该物业服务区域显著位置公示。第十条筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十一人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知建设单位参与筹备组，如建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。第十一条筹备组中业主代表应当具有业主身份，由业主自荐或

7、者推荐产生。业主自荐或者推荐时，应当说明进入筹备组中业主代表的姓名、年龄、职业、工作单位、联系方式、不动产登记信息等。街道、社区党组织应当加强对筹备组中业主代表人选的审核把关。鼓励自荐或者推荐业主中中共党代表、人大代表、政协委员和中共党员参加筹备组。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。第十二条街道办事处（乡镇人民政府）应当将初步确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公示七日以上。公示期间，业主对所公示筹备组成员有异议的，可以书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出异议请求，并提供异议请求的有关证明材料。街道办事处（乡镇人民政府）收到业主书面异议请求后，应当予以协

8、调解决。如异议成立，筹备组成员调整后，街道办事处（乡镇人民政府）应当再次公示调整后的筹备组成员名单。公示期满后，不再受理异议请求。第十三条筹备组成员名单公示无异议或者异议已经协调解决的，筹备组应当发布筹备组成立公告。筹备组自公告发布之日起成立。筹备组发布的通知或者公告，应当由街道办事处（乡镇人民政府）签署“以上内容经全过程监督”字样后，加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章。街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹备相关培训。筹备组中业主代表拟提名为业主委员会成员候选人的,其筹备组成员资格即行终止，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定补充人选进入。第十四条筹备组应当履行下列职责：（一）确认并

9、公示业主身份、人数和业主专有部分面积,统计业主投票权数；（二）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则;（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；（六）拟定业主委员会选举办法；（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十五条筹备组应当遵守以下工作规则：（一）筹备组会议由筹备组组长召集和主持；（二）筹备组作出的决定应当经筹备组过半数以上成员同意；（三）筹备组会议要形成书面记录，并经会议全体参会人员签字确认；（四）筹备组成员是自然人的，不能委托代理人参加会议；（五）筹备组应当自公告成

10、立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十六条筹备组组长履行以下职责：（一）召集和主持筹备组会议；（二）签发筹备组公告；（三）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的书面材料上签字;（四）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中二分之一以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，经核查属实，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定。第十七条建设单位、业主、物业服务企业应当对筹备组筹备工作和召开首次业主大会会议给予配合，不得阻扰。筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项的，街道办事处（乡镇人民政府）应当

11、出具相应衔接函件，自然资源、住房城乡建设等有关主管部门按照函件载明事项,依法予以协助。第十八条管理规约应当包含以下事项：（一）物业使用、维护、管理；（二）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、管理和使用；（三）物业共有部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护与共同管理权的行使；（五）业主应履行的义务；（六）违反管理规约应当承担的责任;（七）其他事项。第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业服务区域；（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（三）业主大会会议的表决形式与程序；（四）业主委员会的职责；（五）业主委员会议事规则；（六）业主委员会成员的

12、资格、人数和任期等；（七）业主委员会换届程序、补选办法等；（八）业主投票权数的确定方法；（九）业主代表的产生方式；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；（十二）业主共有资金账户的使用和管理。第二十条因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在物业服务区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散。符合第七条规定的，可以重新申请召开首次业主大会会议。第二十一条业主大会所需筹备经费可以根据实际情况通过业主自筹、建设单位或者物业服务企业出资等方式筹措,也可以由物业所在地物业管理主管部

13、门向同级人民政府申请协调解决。第二十二条首次业主大会筹备工作结束后，筹备组应当在业主委员会备案之日起十日内，将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公示，并向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。第三章业主大会活动第二十三条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施;（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的

14、其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十四条业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。首次业主大会会议的表决票选项应当明确为同意、反对和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见的表决票选项。业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票

15、，做好表决票印制数量和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有各不少于二名的业主代表和居（村）民委员会代表参与现场监督。线上业主大会表决平台应当具备实名认证、表决信息存储、核验查票等功能。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会会议的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并提供免费查阅服务。对无法使用线上业主大会表决平台或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组或者业主委员会等应当入户提供帮助。第二十五条业主大会会议因未达到法定人数要求无法有效召开的，组织方应当动员缺席未表决业主在十五日内补充表决。第二十六条业主大会会议采取记名投票方式进行表决,不得对未公示的议题进行表决。业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。第二十七条业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产权属证明的复印件，按照受委托事项、权限以及时限，代表业主行使权利。第二十八条业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大