合生创展-愉景南苑项目评估报告解读.docx

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1、内部资料留意保密评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二Oo二年四月主评估人：梁伯翔评估小组：第一章借款人评价梁伯翔其次章项目建设条件评价张帆第三章市场评估张帆第四章项目投资估算与筹资评价马强第五章偿债实力评估马强第六章贷款风险分析马强资料供应单位：广州市广州大道支行制：广东省分行营业部评估部第一章借款人评价一、借款人概况4二、经营者素养评价5三、经济技术实业评价5四、股东评价6五、资产负债分析6六、盈利实力分析8六、现金流量分析8七、信用状况评价8其次章建设条件评价一、项目建设概况及规模8二、项目审批手续及进度8第三聿市场评价一、市

2、场现状及发展趋势10二、市场竞争分析11三、发展前景12第四章投资估算与筹资评价一、项目总投资估算12二、筹资来源14第五聿项目效益及偿债实力评价一、项目财务效益评价14二、项目敏感性分析15三、借款人偿债实力15第六章贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算16二、贷款效应及风险16第七章项目贷款综合评价项目贷款综合评价18第一章借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况广州合生愉景房地产有限公司（以下简称合生愉景公司）是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司（以下简称德裕公司，甲方），投资20

3、0万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司（以下简称联嘉公司，乙方），投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）（以下简称合生公司，丙方），投资4,125万元，占注册资本的87.3%o由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务全部限公司正验字（2001）第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。2

4、0001年12月，由于合生集团内部管理调动的缘由，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级限制，并核定最高综合授

5、信额度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。二、经营者素养评价该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。董事长蔡春萌，男，1965年诞生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业阅历，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理阅历。董事谢世东，男，诞生于1958年，毕业于香港高校，获工程学士学位，曾担当香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与

6、市场推广等方面拥有十九年以上阅历。三、经济技术评价2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，全部者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，安排投资总额约为65877万元。公司现有职工约22人，探讨生学历占比5%,高校学历占比68%,中高级职称占比15%,公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发阅历，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。四、股东评价合生集团有限公司（香港）是香港合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力，在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资

7、金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对广州房地产市场的深刻相识，使该集团已成为广州房地产界的翘楚。合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势。该集团把限制成本放在各项工作的首位，利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量选购，加上采纳标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，

8、良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热情。该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没供应以上两公司的详细资料，因此从略。五、资产负债分析份目年项2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名称广州合生愉景房十也产有限公司合生创展集团有B艮公司一、资产总额19,591446,356486,9721、流

9、淌资产18,863207,081227,763预付帐款7168其他应收款10989存货634二、负债总额18,9721、流淌负债18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他应付款189592、长期负债082,205104,630其中长期借款0三、全部者权益619167,963未安排利润068,05560,952资产负债率97%流淌比率96%速动比率%96%存货周转率应收帐款转率分析公司资产负债表可知：(1) 该司成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开发愉景南苑项目。2001年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97%。资产负

10、债率较高的缘由是因为该司进入项目建设不久，刚起先进行销售，销售收入未结转利润。并且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包有限公司4,614万元，合生集团内部往来12,091万元。(2) 预付帐款7,169万元，其中广告宣扬费35万元，工程款7,114万元，其他20万元。(3) 其他应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业有限公司6,201万元，及合生集团公司内部往来款4,720万元，其他68万元。(4) 全部者权益中，该司的注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，金额为619万元占了总出资额的15%o该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月内全部投入完毕。六、盈利实力及现金

11、流分析合生愉景公司2001年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的盈利实力。但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的内部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。2001年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。七、信用状况评价该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有阅历丰富、经营管理实力强的领导层及一批高素养的专业管理人员。该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚起先公开销售，公司财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经

12、营状况，但依据股东实力及项目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件，2001年我行审批认定该企业为未评级客户，信用等级按A+级驾驭。其次章建设条件评价一、项目建设概况及规模“愉景南苑”项目位于广州市海珠区新港西路210、212号大院，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。该项目占地面积48,340M2（其中净用地面积35,762M道路面积12,578M2）总建筑面积155,878M2,（商铺12,679M?该数为预料数，车库382个车位，住宅135,228M2,会所3,278Mb,容积率3.25,是由三种住宅类型组成，共18栋，可售面积147,907M：商品房住宅建筑状况列表如下：建

13、筑区域楼层建筑面积M2客户数A区4栋1213层17,493.1176B区3栋1819层30,579.3306C区2栋1819层21,648.1198D区2栋19层19,684.5204E区2栋1819层19,278.2204F区2栋1819层19,226.3204G区2栋12层7,118.080K区1栋8层4,344.575合计139,572.41,447设计、施工、监理单位资质：施工单位设计单位监理单位广东珠江工程总承包有限公司广东珠江建筑工程设计公司广东珠江建设工程监理有限公司贰级企业证书甲级（设计证）乙级（暂定）设计、施工及监理单位均具有承揽此项目相关工程任务的资质及实力。二、项目审批手

14、续及进度目前项目建设已领取了建设用地规划许可证、建设用地批准书、商品房预售许可证及部分建筑面积的建设工程规划许可证。从项目建设文件依据方面看，该项目国有土地运用证、施工许可证尚在办理之中，对今后项目销售及银行贷款抵押手续的办理将会造成影响，合生愉景公司须尽快办理有关手续，方能确保项目正常按安排运作。只要项目建设的有关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按安排完工将具有肯定的保证。“愉景南苑”建设条件、形象进度良好，该项目进入主体及配套设施建设阶段。2001年初动工建设以来该项目A、B区共7栋已结构封顶，C、D、E、F区已达78层，G区开工现已+00。该项目整体安排于2003年中全部竣工交付运用。第三章市场评价一、市场供求现状及其发展趋势分析从目前广州市房地产市来看，随着我市居民住宅需求从生存须要向舒适须要转变，房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变。这样广州市楼市供大于求与结构短缺现象将长期存在。1、 全省在建商品房突破一亿平方米，其中广州市开工的项目高达4,OOO万平方米，去年全省商品房的销售增幅低于10%；2、 广州市商品房空置面积近2,000万平方米，新开工面积增长仍在两位数以上，加上今年1万平方米的新开发量。以上已反映供应量高于需求