物业前期介入品质提升方案.docx

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1、物业前期介入品质提升方案一、人行/车行出入口园区出入口数量尽可能减少，以减少物业后期人员成本支出；各类出入口需设计遮雨棚，确保人员读取卡通行不被雨淋；园区出入口门禁建议安装电动开关门闭门器，提高通行效率；各类出入口门、道闸建议加装红外防砸及防夹设施并安装高清摄像机进行监控；园区人行出入口、单元门出入口，通行宽度建议不小于80CM,且通行无障碍，方便老人、小孩、婴儿车、及人员携物通行；人行道至单元门口尽量直接通行，避免绕道绿化。二、地下室设备机房各所设备房应尽可能集中设计，减少物业后期巡查时间，提高工作效率；所有设备房地面标高应高于车库地面标高10公分，以防水流入所有设备房地面建贴防滑砖，墙面及

2、天面用防水腻子及防水涂料，节约物业后期改造费用；高低压配电房、发电机房等带电设备房天花中不应有给排水管网通过，以免水管损坏造成二次损坏或损失电梯机房、高低压配电室应设置空调设备，以保持机房内的温度符合设备要求。如不安装空调，建议增加防虫百叶窗及通风设备，利用自然风降温消防泵房、生活水泵房、泳池机房天花不应有排污管及雨水管通过，以免造成水污染。如有条件墙面可贴瓷砖方便后期清洁管理用消防泵房、生活泵房、泳池机房应设置排水沟，建议选用复合材料的雨水篦子。三、操作用房地下室需格外设计有工程、绿化、保洁的值班室、操作间、物资储存室、公用洗手间及物业服务中心大仓库；装修要求：地面贴防滑破、墙面天花防水腻子

3、及涂料刷白简装；位置应集中方便人员取拿物资及工作需求，提高工作效率。四、物业管理用房服务中心办公区域应设计有：经理室、接待区、资料室、办公区、接待室、财务室、收银室、会议室（可容纳30人左右培训）、卫生间、男女更衣室等位置应设计在相对集中位置方便客户来访,尽量采用自然光办公，简易办公装修标准；接待区、资料室、办公区、接待室、财务室、收银室、会议室需安装拾间监控方便物业后期监管及突发事件处理。五、物业生活用房物业生活用房包括：员工食堂、男女洗手间、冲凉房、男女（安全、工程、客服等）宿舍、活动室、男女洗衣区、晾衣区位置尽量集中、出入通道独立向外减少对业主的影响、尽量采用自然通风，建议不要设置在地下

4、室。六、物业配套用房业委会、居委会：（根据当地政策。办公室、资料室、会议室、接待室）。七、园区围墙及防爬围挡围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量；高度不低于2.2米,纵向1.5米范围内无攀爬支撑点；铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有矛尖。天面及一层有攀爬风险的燃气管、给排水管应增加防爬刺及钉排；围墙栏杆下方就砌筑高于泥土面50公分的挡土墙及坎，防止泥土流失及铁质栏杆长期潮湿而易生锈及损坏栏杆材质建议选用管壁内外热镀锌钢管，以防锈蚀;表面建议喷涂深色油漆。八、垃圾房垃圾中转站与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜，臭气排放不影响住宅和商业垃圾中转站应做干湿

5、分离区，墙面及地面应贴防滑地砖，里面设有清洁水池、排水沟、照明、动力用电等，要考虑通风及夏季储存（是否配制冷设备）以防臭气污染垃圾中转站的入口平台及地面要考虑排水、垃圾运输车辆通行、清洁水、照明及易于清洗等垃圾分类处理,单元楼栋垃圾筒应考虑在一楼及负一楼各设定垃圾筒摆放点，要考虑通风及便利业主使用。九、车库出入口长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。坡度28%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。车库出口刷卡交费处，应避免半坡起步现象，减少车辆倒滑现象车库出入口需设计遮雨棚，确保人员读

6、取卡通行缴费不被雨淋；车库出入口岗亭需具有防水功能或购买成品岗亭，并需有空调安装位；车库出入口尽量合并，车库出入口附近需设计专用的非机动车道；宽度不小于1.5米；地下车库出入口上下坡路面及通行车道要有防滑措施。十、地下车库地下车库四周一定要设计排水沟并与集水井联通，方便排水需求,满足物业后期管理要求当地下室停车位超过500个时属于特大地下停车场，出入口数量设计时不少于3个，设计的出入口宽度需能满足同时出入需求及可直联市政路方便出入。地下室较大时设计采光井时，建议采光井采用玻璃棚，保障通风但阻挡雨水进入。H、园林工程园区人行路面宽度需最少保障4人可并排通行，建议不少于2.5米宽。人行路建议设计从

7、方便人员通行考虑，不建议进出单元需绕道绿化。不利于通行，人员会踩踏捷径绿化带通行。人行通道旁建议设计排水沟，方便快速排水及后期物业维护，排水沟篦子若采用大理石或隐形排水沟将适当增宽通行路宽。草坪、绿化带建议设置一定坡度、排水井及路芽，避免园林积水及人员车辆踩踏绿化及泥土随水流流至路面和排水沟。各单元入户大堂高度至园林路面设置坡度，避免降雨量大时雨水反灌建筑物。园林排水沟建议采用大理石雨水篦子或是线型隐形排水沟，排水沟底及壁应抹平，方便物业后期清理，雨水沟篦子上不建议摆放石子，儿童会随意丢玩，增加了物业后期清洁工作量及管理工作量。当园区面积很大时，可考虑出园区排水增多一路或者两路联通市政雨水井，

8、避免园区大雨高峰期积水。需20米内在绿化排水口位置设计绿化取水点，排水井建议直接平接路面，方便排水，取水点位置建议设计在排水井硬化面上或井内，方便排水，方便物业后期维修。园林架空层楼板下方为地下室，可否考虑设置地库上方楼板引流孔，避免大量的积水导致地库顶板漏水，最大限度降低地库漏水风险。十二、园林景观照明园林景观照明，可考虑设置全夜，半夜，节日灯等多项线路控制灯具，节约后期物业支出。景观照明建议设计安装光控开关和时控开关，让灯根据光照亮度不足时自动投入，提升业主使用感受;所有景观照明需过计量电表，方便后期物业能耗管控。灌木中建议不设计草坪灯，因为后期生长高度将超过灯高，会失去照明及美化效果。灯

9、具建议采用各类节能灯节约能耗，灯具需具有良好的防水性能，因为安装于室外，水及湿气大，易发生故障。灯基座建议高于绿化泥土面，安装螺丝及地笼建议采用不锈钢螺栓,方便后期检修。十三、园区水景园区景观水池、喷泉等水景需做防水，防水级别采用泳池及天面防水级别，水景长期处于水中，加上地基沉降低级别防水很容易损坏，造成后期漏水严重，维修困难，不利于后期物业管理水景的防水及最后设备安装及装修建议采用同一家施工单位，方便后期维修协调，避免多家单位相互扯皮。水景提升泵需设计低水位报警或停泵，可定时自动启停泵，方便物业后期管理。水景池底及壁防水层上方需铺设不低于5公分厚的水泥保护层或是贴破保护，无保护层，后期清洗水

10、池时，很容易损坏防水层。所有水景水池建议分区设置，不要所有水景连在一起，这样不利于检修和使用维护（如一个点出现漏水，需将所有水景的水全部排放干并停用；如果要开启一处水景需全面启动所有水景），能耗极高。十四、公共给排水工程建议商业用水和居民用水向水务局申请两个账户，设及时分管供水，有利于节约后期水费。给水管道最大限度避免地下铺设，地面及建筑物沉降，水土流失会对管道形成冲击。发生漏水预埋的地下管网漏水排查难度加大。生活水泵房建议采用不锈钢成品水箱，且需设计成两个水箱通过阀门可实现独立和联通供水，可确保清洗水箱和维修时可不间断供水供水管网应按双路环网供水系统设计。供水管道色标清晰，弹簧减振材料保证质

11、量。排水管道与楼板接口处应采用双防水，先对管道周边进行防水材料嵌缝,然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接，避免软连接因泵启动时连接处脱落，排污管道阀门采用旋启式止回阀，防止水倒流商业及住户给水建议采用天花吊装，便于观察水源及发生渗漏水对其他住户，租户造成的影响。居民污水竖向主管建议在架空层设计溢流口，防水主管堵塞时，污水返水二楼业主家,造成业主损失。塔楼水管井每三层需设计安装取水笼头，便于清洁楼层用水，地面需做防水及安装排水地漏。商铺需将生活污水及经营废水分管设计（餐饮经营污水油量大，易发生堵管，需独立排放并设计隔油池处理后，再

12、进入污水井）地面下埋排水管至室外检查井中间不应设计有弯头，应直通检修井，方便物业后期疏通及维修。天台需设计取水点，建议管径DN32以上，便于外墙清洗及冲洗天面地面。地下车库每个防火分区应在隐蔽有地漏或排水沟处设计拖把池及清洁取水点，方便后期物业使用需求。供水水平干管支路一律安装独立计量表（如消防用水、喷泉用水、景观用水、园林绿化用水、生活补水、等），分路控制。十五、公共配电工程地下室、各楼层公共区域照明灯具建议采用节能灯或LED灯方便能源控制，各类照明应加装计量表，方便物业后期能源管控门禁、车场、消防、监控等安防系统建议设计采用UPS电源集中供电,确保不间断供电，方便物业管控。各楼层电梯厅、前

13、厅、地下车库公共区域不建议设计插座，后期业主会私拉乱接，增加了物业的管理风险，插座只应设计在电井内，方便管控及使用。有采光区的照明与无采光区的照明应分路控制，确保有采光区的灯具白天可以关闭，晚上可以开启，提升业主感受，节约物业能耗各设备机房设置220V插座，便于后期物业工程人员维修取电使用。设计公共能耗产生的，如公共照明，车库照明，水泵房用电，可考虑在前期安装计量电表，便于物业后期统计用电，针对性做节能措施。发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。十六、消防工程室外消防地栓应设计独立设置控制阀门及阀门井，不设置可考虑设置分段加装阀门，隔断控制管道，方

14、便后期维修，减少停水范围。天面消防补水箱补水建议采用在加水球阀前加装电磁阀增加保护且减少球阀扰动时造成的给水管震动，影响业主。天面消防补水箱及地下消防水箱应设置高低水位报警并引至监控中心。与室外交接部位的相关控制设备尽量安装在室内侧，以防雨水对设备造成损坏。如需一定安装室外，请加装相关遮雨遮阳措施。消防系统需与电梯、门禁联动满足消防要求商铺外围消火栓门框,若使用石材作为消火栓掩盖门，要充分考虑门框边缝，自然的变形会导致消火栓门不能正常开启或者关闭。各湿式报警阀、排水未端等泄压排水位置要设置排水地漏，引至排水管网。十七、门禁系统需在小区各出入口、公共通道、单元门、天台防火门、各管理用房安装门禁系

15、统。方便人员进出管控。门禁系统采用监控中心UPS不间断供电，保障停电时21小时管控需求，并方便与消防系统联动，实现消防时联动断电，满足消防要求。门禁系统需具有延时未关门在监控中心报警功能及对讲通话功能（与楼宇对讲相结合）提示人员及时关门，降低管理风险。在服务中心前台配置授权工作站，系统满足有实时刷卡记录，无卡授权、无卡发卡、无卡注销、挂失等功能。方便管控与查询。通道的门禁控制箱,建议采用电插锁，位置建议安装在防火门中间位置，避免安装于上方造成门易变型损坏。十八、门口及户内对讲机各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检及隔离功能。

16、住户与监控中心应实现拿机后自动接通，直接通话功能，方便人员操作。系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。十九、户内报警系统软件即时（延时W2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。报警时弹出户内相关信息。户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。二十、监控系统监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果，并建议采用数字信号传输（光纤）避免后期线路老化干扰及传输速率问题。监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品。设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位,为将来增加监控摄像头预备使用。设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度，如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头。单元