某置业精装修工程管理手册.docx

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1、某置业精装修工程管理手册圣与圣置业有限公司精装修工程管理手册（2016年版）圣与圣置业有限公司二0一六年八月说明编制目的为了提高圣与圣置业有限公司精装修工程管理水平，理顺精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量,树立与保护圣与圣品牌,努力创建“业主满意工程”，圣与圣置业有限公司总师室根据国家建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001与海市地方标准住宅装饰装饰验收标准：上海市房地产市场精装修工程现状经验，编制圣与圣置业有限公司成品住宅精装修工程管理手册。精装修工程管理基本组织架构：甲方工程项目部I装修工程监理部一房一验公司I总包单位质检部装修公司装

2、修项目部第一章成品住宅精装修施工条件、交楼标准及流程1成品住宅精装修工程进场前的施工条件(I)铝合金门窗务必安装完成，包含门扇、窗扇。(2)外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。(3)所有室内门的门洞留设完成，门洞高度、宽度及墙厚尺寸符合要求。(4)阳台栏杆安装完毕并验收合格,并作好保护。(5)厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做灌水打压与通球试验，无渗漏、堵塞,墙地面暗敷管道务必做好明显标识。(6)屋面、阳台(露台)、厨房、卫生间防水工程施工完成，做48小时蓄水试验，无渗漏现象。(7)室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳角垂直方

3、正，立面垂直方正、表面平整，抹灰层无空鼓、开裂。(8)烟道的风帽务必安装完成，以防漏水。(9)所有开关、插座底盒安装完成，开关与插座的位置、深度符合装饰要求。(10)所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。2成品住宅精装修交楼标准(1)建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验收，外墙装饰工程施工完成。(2)首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统安装完成并能正常使用。(3)电梯安装完成并验收合格。(3)各层电梯前室、公共走道的天棚及墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成。(4)入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。（5）客厅及过

4、道地豉铺贴完成，天棚及墙面涂料施工完成、墙纸裱糊完成。（6）厨房天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，橱柜、抽油烟机、洗菜盆与消毒柜安装完成，照明灯具安装完成，无明显质量缺陷。厨房地面防水无渗漏。（7）卫生间天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，浴室柜及洗手台盆安装完成，淋浴隔断安装完成，镜框及镜面玻璃安装完成，马桶安装完成,淋浴花洒、水龙头、角阀等给水安装完成，灯具、取暖器及排风扇安装完成,保证使用功能且无明显质量缺陷。卫生间防水无渗漏。（8）卧室天棚及墙面涂料施工完成，地面木地板安装完成，窗台石材安装完成，护窗栏杆安装完成，无明显质量缺陷。（9）入户花园、阳台（露台）地砖铺贴完成，洗衣

5、机水龙头安装完成。阳台（露台）防水无渗漏。（10）室内卫生精开荒工作完成。（II）水、电、气、通询、网络、闭路、邮政、门牌号、楼栋等有关配套工程施工完成（12）在合同约定的交楼时间前完成有关验收并取得验收合格证或者意见书（规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案证、消防验收意见书、环保验收意见书、竣工验收意见表、交楼许可证）。总包单位及安装单位与装修单位毛坯工程验收交接3.1 毛坯工程验收方交接工作由工程监理组织；工程项目部（装修项目部）、监理、总包单位、装修单位、有关分包单位参加对拟装修工程进行毛坯工程验收并移交；3.2 毛坯工程验收与交接程序:总包、有关分包单位自检合格【总包单位书面申

6、报验收申请】工程监理初验-房验【完成有关尺寸、标高复核】一【签署是否同意验收意见】-能够同时进行工程项目部复查【签署是否同意验收意见】一工程监理组织有关单位共同验收交接【会签精装修房毛坯交接验收表】注：以上施工单位自检、工程监理初验应100%验收检查；工程管理部应复查30%以上。3.3 毛坯工程验收应使用分幢移交（高层部分可分楼层）；以利于工程流水交叉施工。第二章精装修有关配套工程操纵要点1工序施工样板1.1 在精装修大面积施工前，关于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点与施工工艺做法，务必先做施工样板，经工程部经理检查验收批准后，并以此作为指导同类工序大面积施工的质量操纵标准，才能进行大面

7、积精装修施工。1.2 需要做施工样板的分项工程：(1)铝合金门窗；(2)阳台(露台)栏杆、楼梯栏杆；(3)室内墙面抹灰；(4)厨房、卫生间、阳台防水工程施工；(5)室内墙面砖、地面砖(石材)铺贴；(6)室内窗台石材安装；(7)卧室地面找平、木地板铺装；(8)室内墙面、天花的腻子、涂料；(9)入户门、户内门安装；(10)橱柜、浴室柜安装;(11)马桶安装；(12)淋浴隔断安装。1.3 施工样板验收程序(1)施工单位自身三检合格后，报监理工程师验收。(2)监理工程师验收合格后，报工程部经理验收。(3)工程部经理验收合格后，办理施工样板批准手续，组织大面积施工。2防水工程(1)防水材料验收。防水材料

8、进场后，检查其材料质量证明文件，见证取样、送样做复试，检查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。还需注意卷材防水材料的保管及堆放方式、水皮优防水涂料的保质期。（2）基层处理及施工环境要求。基层要求平整、干燥、清洁。不宜在5。C下列施工防水层。按设计要求施工做好防水层上返（3）防水层施工时要旁站监理，做好旁站记录。检查防水层厚度、卷材防水的铺贴、搭接宽度、泛水构造做法。（4）防水层完成后，须做蓄水试验。蓄水高度230mm,48小时无渗漏为合格。（5）成品保护。合理安排工序，避免防水层施工完成后，再在防水层位置开槽，破坏防水层。防水层施工完毕蓄水检验合格后，及时进行保护层施工。3、水电安装工程

9、（1）安装质量操纵。按设计要求与样板房的标准准确合理地确定水电管、线盒、预埋件的安装位置、出墙面位置。安装线管前在砌体墙体上应用机械开槽，线管内要穿铁线，安装后马上补槽口并做好走向标识。卫生间墙面水电管线安装，严禁在防水层施工后开槽打洞。外墙立管及天面管道的支撑管码应在土建防水施工前进行。阳台部位的外墙立管穿越楼板处应做好洞口的二次浇捣，并按要求做好防水附加层，避免渗漏。给水管隐蔽前应做水压试验，排水管隐蔽前应做闭水、通球试验。（2）成品保护。做好现浇板内线管接头的密封与预留线盒封堵，楼面向上预留的线管应做好支撑、管口封堵等保护措施，防止水泥浆堵塞线管。楼地面上安装的给排水管用水泥砂浆覆盖保护

10、，防止材料运输与装修施工时破坏给排水管。混凝土硬化后，在地面或者墙面标出预埋管的走向，防止装修施工中破坏预埋的线管。（3）要紧功能性试验给水管隐蔽前应做水压试验；排水管隐蔽前应做好闭水试验；各类用电器具安装前应完成电气线路绝缘电阻测试，通电后逐个检查验收；第三章精装修施工管理要求1.精装修工程施工工序流程分户检查验收、缺陷整改卫生精开荒、移交物业2精装修工程验收工作流程精装修施工单位进场施工求整 要行 按进改求整 要行 按进改精装修各分项工程样板施工施工样板完成自检合格后报监理工程师检查验收不合格合格Q整改合格隐蔽工程完成自检合格后报甲方监理进行隐蔽工程验收对隐蔽工程进行隐蔽,进入下道工序施工

11、按照样板质量标准要求组织 进行全面施工,整改合格求整 要行 按进改分项（分部）工程完工经卜自检合格后,报甲方监理进行验收不合格合格进行下一个分项（分部）工程施工全部分项（分部）工程施工完成，并完成清洁开荒各项施工验收资料准备齐全报甲方监理审核整改合格合格求整要行按进改甲方组织设计、监理、物业、施工单位进行竣工验收移交甲方、监理、物业、施工单位分户验收检查注：本流程用表一一附表装修房屋移交验收记录表3 .精装修工程移交工作流程（以栋为单位进行移交）由物业客服部印制统一的交房记录卡，形成一本维修手册建立一对一移交发，精装修施工单位务必陪同物业人员进行移交，参与人员不得与业主发生任何冲突，对业主提出

12、的问题认真记录，物业客服部及时将问题汇总反馈至工程部，工程部立即安排落实维修整改此次移交为入伙当天不肯签收的业主，该部分业主提出的问题务必要快速整改4 .精装修管理工作重点4.1 组织图纸会审(1)审查施工图纸有无前后不对应的情况审查精装修图纸与建筑蓝图在结构方面有无冲突之处；审查平面布置图、天花布置图同立面图及节点详图之间反映的内容是否完全对应。假如不吻合，根据精装修工程按照详图施工的原则进行施工，就可能给平面与天花效果造成破坏或者无法施工。审查装修图纸中的开关、插座、可视对讲、灯具、洁具、龙头等的布置与水电施工图纸是否相吻合。(2)审查装修施工图纸同施工现场之间的符合程度现场已经施工完成的

13、建筑结构是否满足精装修设计要求，特别是梁柱的位置及尺寸，主梁与次梁的位置及标高对天花平面设计的影响比较大，柱子的出墙位置及尺寸会影响到平面布置与立面造型的实现。检查现有门窗位置、标高及洞口尺寸是否与精装修设计图纸相吻合，特别是对外的不可变动的门窗。审查给水管、排水管位置及尺寸能否满足吊顶造型及标高的要求，如卫生间及厨房的给排水管道位置及标高。审查空调电源插座、预留套管的位置及标高是否满足精装修天花与立面造型的要求，是否满足空调冷凝水排水要求。消防管道、消防箱、喷淋及各类探测器的位置、标高能否满足天花设计效果。智能化的管线、设备安装的位置及标高是否满足精装修设计效果。(3)审查精装修施工图纸的深

14、度能否满足施工的要求材料标注、尺寸标注、标高标注等是否清晰明确。各类材料的品牌、规格、型号、定位尺寸等是否标注清晰。节点详图的做法是否全面、明确。需要场外定制的一些成品线条、装饰品、成品门及门套、窗套等部品外加工的图纸是否齐全，确保外加工的部品够按照精装修设计要求的效果保质保量按时送达施工现场。（4）审查精装修施工图纸反映的做法及用材是否合理厨房、卫生间等潮湿部位不可使用容易吸水变形、受潮发霉的材料。1.1 高大空间的石材装饰墙面不可使用湿贴做法，务必使用干挂法。墙面贴壁纸时，一定要将在立面上的梁、不一致标高的吊顶等反映出来，否则极易出现壁纸收口在阳角或者同一墙面的现象。1.2 施工场地的检查

15、、移交（1）建筑的结构、砌筑、抹灰等土建工程是否完成，土建施工质量能否满足精装修的施工要求。（2）铝合金门窗是否按照设计安装完成。（3）屋面防水工程是否已经完成，是否有渗漏现象。（4）空调机的插座、预留孔洞是否布置完成，位置、标高是否符合要求。（5）消防主管、支管及消防箱等是否安装完成。（6）厨房、卫生间、阳台（露台）等有防水要求的部位是否已经完成防水施工并完成蓄水试验。（7）入户门与户内门的位置、洞口尺寸及墙厚是否符合设计要求。（8）组织土建施工单位、安装单位、精装修施工单位对土建、安装等各专业工程进行检查验收，合格后交由精装修施工单位进场施工，各方在验收单上签字确认，避免以后互相推诿扯皮。如有不合格项，要求土