商业地产投资决策(可行性研究报告).ppt

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1、金沙洲金沙洲D地块地块 一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.1 1.1 土地属性情况土地属性情况本项目本项目 XX公司的公司的3+X+Y发展布局发展布局 本项目位于本项目位于片区，与在片区，与在售的售的*项目相距项目相距4公里公里1.1.11.1.1 公司重点发展片区、新项目公司重点发展片区、新项目所在片区、公司已有项目分布所在片区、公司已有项目分布一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.1 1.1 土地属性情况土地属性情况 直接连接内环线，直接连接内环线，2030分钟车程到达分钟车程到达XX各主要市区各主要市区 1.1.21.1.2 项目位

2、置项目位置园林园林+ +江景单位：江景单位：1100011000元元/m2/m2无景观单位：无景观单位：82008200元元/m2/m2一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.1.31.1.3 项目周边配套分布图项目周边配套分布图横沙学校横沙学校沙风小学沙风小学*项目中大附属小项目中大附属小学和中学学和中学本项目本项目1.1 1.1 土地属性情况土地属性情况教育：教育： 1）本项目可与）本项目可与*项目共用优质教育资源：项目共用优质教育资源： 中大附属外国语幼儿园、小学和中学；中大附属外国语幼儿园、小学和中学； 2）组团内的其它小学均为区级普通小学；）组团内的其它小学均

3、为区级普通小学； 3）项目用地相邻规划有一所小学占地）项目用地相邻规划有一所小学占地10695平平 米，规划总建筑面积米，规划总建筑面积7487平米，由政府兴建；平米，由政府兴建；医疗：医疗：1）共用）共用*项目医疗配套：项目医疗配套：24小时急小时急 救服务、荔湾区医院门诊部；救服务、荔湾区医院门诊部；2）项目周边无大型或集中医疗设施，）项目周边无大型或集中医疗设施， 在项目西侧在项目西侧200米处有小型门诊部。米处有小型门诊部。基本生活配套：基本生活配套：项目西侧、北侧紧邻的城西花园附近有餐饮、项目西侧、北侧紧邻的城西花园附近有餐饮、小型超市、肉菜市场等基本的生活配套设施，小型超市、肉菜市

4、场等基本的生活配套设施，可以满足日常的生活需要。可以满足日常的生活需要。规划小学规划小学和幼儿园和幼儿园生活配套生活配套一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.1.41.1.4 交通配套分布图交通配套分布图本项目本项目1.1 1.1 土地属性情况土地属性情况 公交站点和线路公交站点和线路：乘车便捷，可通达乘车便捷，可通达XX各主要市区各主要市区项目西侧紧邻沙贝项目西侧紧邻沙贝259路公交总站，通往路公交总站，通往区人和镇区人和镇项目西侧紧邻城西花园项目西侧紧邻城西花园276路公交总站，通往海珠区中山大学路公交总站，通往海珠区中山大学距离项目约距离项目约20米处，有金沙洲

5、路公交站点，有米处，有金沙洲路公交站点，有5条公交线路通条公交线路通过，通往火车站、天河中心区等城市各主要区域过，通往火车站、天河中心区等城市各主要区域项目北侧项目北侧500米的米的E区将建区将建3个公交枢纽站个公交枢纽站一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.1 1.1 土地属性情况土地属性情况1.1.5 1.1.5 项目所在片区可利用土地资源分布图项目所在片区可利用土地资源分布图 除本地块外，还有另外四幅，总建筑面积为除本地块外，还有另外四幅，总建筑面积为536575平米。平米。 实际情况预计年内能最终推出的仅有实际情况预计年内能最终推出的仅有50%左右左右地块位置

6、占地面积建筑面积容积率金沙洲地块B3734F1093052186082金沙洲地块B3735F01782251564492金沙洲地块B3736F01807591615182金沙洲地块B3737F49028875701.8本地块具备明显的优势：本地块具备明显的优势： 地块规模大，分布很完整地块规模大，分布很完整 地块微观的交通区位条件最佳地块微观的交通区位条件最佳 地块拥有最长的沿江面，约地块拥有最长的沿江面，约472米，景观资源最佳米，景观资源最佳一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.2 1.2 宗地现状分析宗地现状分析281281米米378378米米472472米米2

7、80280米米231231米米项目总体指标项目总体指标用地性质：居住用地用地性质：居住用地 总用地面积：总用地面积： 144657m2 144657m2 总建筑面积总建筑面积433971m2433971m21.2.1 1.2.1 用地情况用地情况 一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 总用地面积总用地面积144657平方米平方米规划规划40米路米路规划规划40米路米路规规划划20米米路路金金沙沙洲洲路路城西花园城西花园商务用地商务用地1.2 1.2 宗地现状分析宗地现状分析1.2.2 1.2.2 四至四至 规规划划40米米路路沿沿江江60米米宽宽绿绿化化带带280米米宽宽

8、珠珠江江糖糖厂厂一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.2 1.2 宗地现状分析宗地现状分析1.2.3 1.2.3 地表现状地表现状 河涌河涌树林树林树林树林临时厂房临时厂房牌坊牌坊一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 1.2 1.2 宗地现状分析宗地现状分析1.2.4 1.2.4 景观及视线分析景观及视线分析 280米宽珠江水面米宽珠江水面沿江沿江60米宽绿化带米宽绿化带一一. .项目概况项目概况 1. 土地属性特征土地属性特征 金金沙沙洲洲路路珠珠江江1.3 1.3 项目周边不利影响项目周边不利影响 项目没有废水和废气影响。项目没有废水和废气影

9、响。 主要噪音来源于项目西侧金沙洲路和未来项目东侧的规划沿江路；主要噪音来源于项目西侧金沙洲路和未来项目东侧的规划沿江路；另河面的轮船也将有一定影响。另河面的轮船也将有一定影响。 项目东侧珠江对面糖厂对项目的可视景观有一定的不利影响。项目东侧珠江对面糖厂对项目的可视景观有一定的不利影响。一一. .项目概况项目概况 2. 周边可比地价周边可比地价 本项目本项目元邦项目元邦项目凯德置地项目凯德置地项目参考地块土地面积容积率成交时间成交总价土地单价楼面单价凯德置地项目约23万平米1.42005-12 50%股权收购104万/亩1111元/平米元邦项目约7万平米1.5（约）2004-121.15亿元（

10、约） 110万/亩1100元/平米本项目14465732006-9一一. .项目概况项目概况 3. 片区市场情况片区市场情况 （1）区住宅市场的供求分析区住宅市场的供求分析 年度2001年2002年2003年2004年2005年供应量55.379.48286.32116.2供应量增幅比例43.6%3.3%5.3%34.6%销售量96.582.586.22102.83115.7销售量增幅比例-14.6%4.5%19.27%12.5%均价42404353408142774913均价增幅比例2.7%-6.3%4.81%14.9%市场走势简析1.供应及成交总体较为平稳，2005全年供应量和销售量保持稳

11、定增长，说明05年上半年公布的新政策对本区域销售影响不大。2、成交价格自04年开始有所上升，05年全年增幅达到了15%。道路交通的改善、区域内产品类型的升级、旧机场搬迁、区域内工厂搬迁规划是重要原因，前景看好。3、预计未来数年区住宅供求基本平衡，价格持续稳定上扬。（2）周边代表性楼盘销售简况）周边代表性楼盘销售简况项目项目名称名称开发开发商商规模规模销售均价销售均价装修装修情况情况产品类型产品类型销售情况销售情况配套情况配套情况客户来源客户来源富力富力桃园桃园富力地产占地33万平米，建面98万平米。8500元/平米。（04年3月份开盘，4800元/平米起价，到05年中期中期6300元/平米，到

12、05年底7500元/平米)1500元/平米以32层高层为主。26%为两房；大三房、四、五超过50%；其余为小三房）每月销售110套左右（04年10个月销售6.5亿；05年销售13亿）自助交费终端,休闲中心,球场,会所,地下车库,地面车场,超市,菜市场,邮局,小区花园,公园,幼儿园,小学,中学,银行,游泳池,餐饮,美容,美发,24小时便利店区原居民；荔湾区原居民；东风西路、环市西路、中山八路、广源西等专业市场的私营业主。富力桃园富力桃园*项目项目本项目本项目一一. .项目概况项目概况 3. 片区市场情况片区市场情况 项目名称项目名称开发商开发商规模规模销售均价销售均价装修装修情况情况产品类产品类

13、型型销售情销售情况况配套情况配套情况客户来源客户来源*项目项目XX#占地53万平米，建面53万平米小高层：5500-6500情景洋房：7700叠T：8300TH：13000800元/平米多层洋房情花联排月均销售100套超市、银行、餐饮、会所、泳池、幼儿园、小学等配套以青年之家、小太阳和富贵之间为主。客户来源与荔湾、越秀和区。人群为高素质的社会中坚力量群体。金碧绿洲金碧绿洲凯德置地项目凯德置地项目中海金沙洲项目中海金沙洲项目金碧海岸花园金碧海岸花园本项目本项目楼盘名称楼盘名称规模规模(M2)用地性质用地性质开发产品情况开发产品情况预计开售时间预计开售时间发展商发展商嘉德置地、丽新金沙洲项目占地2

14、3万总建30万以住宅为主开发中高档别墅、洋房首期住宅2007年推出嘉德置地、丽新集团（3）周边潜在项目供应情况）周边潜在项目供应情况一一. .项目概况项目概况 3. 片区市场情况片区市场情况 楼盘名称楼盘名称规模规模(M2)用地性质用地性质开发产品情况开发产品情况预计开售时间预计开售时间发展商发展商金碧海岸花园占地54万总建89万以住宅为主产品以独立别墅、双联别墅为主，还有多栋高层已动工，预计2006年开售恒大集团中海金沙洲（南海黄岐）项目楼盘名称楼盘名称规模规模(M2)用地性质用地性质开发产品情况开发产品情况预计开售时间预计开售时间发展商发展商金碧绿洲（金沙大桥以南）占地41万城镇混合住宅用

15、地一期产品以30多层的高层为主已动工，预计2006年10月或11月开售 中海地产一一. .项目概况项目概况 用地性质居住用地总用地面积144657平方米居住户数4588户净地面积144657平方米容积率3总建筑面积433971建筑密度23%绿地率35%建筑层数限高60米建筑间距要点主朝向间距：南北向布局不小于1.2H；东西向布局不小于0.7H；消防间距：高层之间不小于13米；多层之间不小于9米；东西次朝向间距：多层山墙间距不小于8米。退红线要求退东侧、南侧、西侧、北侧规划40米道路边线10米；退西北侧规划20米道路边线5米。配套要求项目用地面积建筑面积小区商业服务设施5000托儿所120070

16、0卫生站300文化活动站500居委会100老年人服务站点120公厕70邮政所400物业管理处900居民健身设施1200总计8090 4. 规划设计要点规划设计要点 一一. .项目概况项目概况 交通规划要点主入口：机动车西侧和南侧，但不得设于城市主干道交叉口处50米范围内；非机动车：东、西、南侧。其他规划要点机动车位：1607个，每位35平方米；非机动车：1位/1户设置，每位1.5平方米。1.交通设施设计 1）机动车地面停车位不得超过停车位总数的10%； 2）不得在建筑物架空层设置停车泊位。 3）地面停车场的绿地率不得少于20%，乔木率必须大于200棵/公顷。 4）自行车地面停放数量不得超过总数的30%。2.绿地设计一般规定 1）小区公共绿地绿地率不应小于70%； 2）绿地内的景观建筑总面积应小于公共绿地总面积的8%，建筑基底面积应小于5。 3）公共绿地乔木率应大于100棵/公顷。3.屋顶绿化 1）六层及六层以下居住建筑、配套公建屋顶必须设计重型绿化。（重型绿化是指绿化种植土厚度达到60厘米以上）。 2） 屋顶绿化设计应实现永久绿化。4、采用生活垃圾真空管道收集系统5、功能设计方面 1）