商业广场可行性研究报告全套.docx

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1、商业广场可行性研究报告第一章概述一、项目名称及承办单位1、项目名称文登XX商业广场项目（三里河家具市场旧城改造）2、建设性质新建3、项目建设单位威海华晟XX置业有限公司公司成立有2015年6月16日，注册资本为3000万元，法定代表人为卢蔚，主要经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；物业服务；建材、装饰材料销售。4、报告编制单位威海市慧鲁工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：工咨乙11820100020发证机关：国家发展和改革委员会二、项目申请报告的编制依据1.项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书2、产业结构调整指导目录（2011年本）3、民用建筑可行性研究深度与要求、

2、建筑给水排水工程规范、电气设计规范4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要6、威海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要7、文登区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要8、国家发改委关于编制项目可研报告的有关规定9、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定10、项目所在地有关基础资料I1.项目承办单位提供的基础资料三、研究范围1、建设必要性2、建设条件与建设地址3、工程技术方案4、环境保护与节能5、实施计划与工程管理6、投资估算与资金筹措7、结论和建议四.研究结论1.项目选址该项目建于文登区市区中心地段，西临龙山中路，东临三里河路，北临凤西街，南

3、临覆盖河面的规划新街，且华达路横贯于项目南北两大商场之间，道路四通八达。该区域基础设施配套完善，交通、通讯便捷；水、电、暖供应齐全，是建设该项目的理想位置。2、建设规模本项目为文登XX商业广场项目（三里河家具市场旧城改造），项目建设用地面积为53290平方米，总建筑面积为148898平方米，其中地上总建筑面积为126906平方米，地下总建筑面积为21992平方米，总停车位691个,容积率2.38o地上总建筑面积包括商业建筑面积94050平方米，公寓建筑面积27274平方米，物业管理用房Ill平方米，住宅建筑面积4470平方米，住宅车库及储藏室建筑面积881平方米，公厕面积120平方米。3、施工

4、计划该项目建设工期计划为3年。4、投资估算该项目总投资估算为71846万元,其中建筑工程投资49770万元，设备购置及安装费2658万元，其他工程费6016万元，土地费用7036万元，预备费2922万元，建设期利息3444万元。根据文登人民政府2012年66号会议纪要研究三里河市场综合改造规划建设相关事宜，议定：为加快老旧城区改造步伐，同时考虑到该地块改造退让道路红线面积较大，拆迁安置费用较高，会议原则同意给予三里河市场综合改造优惠扶持政策，将项目涉及的基础设施配套费、散装水泥专项基金、价格调节基金、水土设施保持费、新型墙体基金、噪声排污费等行政事业性收费及人防异地建设费本市权限内部分由市财政

5、给予等额资金扶持。涉及土地出让金政府收益部分4964万元全部返开发商，用于支付该地块拆迁安置费用。5、资金筹措本项目总投资71846万元，其中自筹36846万元其他方式募集资金35000万元。6、社会效益分析本项目的社会效益分析的目的是判断项目的社会可行性，评价工程项目的投资建设和运营活动对社会发展目标所做出的贡献。本项目是对二十多年营业历史的成熟家居建材市场升级改造,改造完成后成为文登区经营品种最多、档次最高、规模最大的家居建材专业商场和综合商业中心,是商业经营和投资置业的黄金地段。通过对本项目所涉及到的利益相关者进行分析后，我们认为：本项目的建设与实施，其利润超过基准投资收益率，可上缴大量

6、的税费，为国家地方政府增加大量的财政税收。同时由于项目较大，在土地平整、开工建设、报建销售、后期运营等方面将会为社会提供大量的劳动力就业窗口，并可带动多种行业的发展，后期的经营将会长期带动经济稳定的增长，带动长期的再就业。本项目以完善的规划与唯美的建筑，名家企业的运营与服务将会大幅度地提升城市的形象，并由此带动文登家居事业的发展与运营。近几年来文登区城市规划工作以突出1以人为本，创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积。城市功能更加完善、发展框架全面展开。本项目的建设符合国家产业政策和

7、文登区的城市总体规划的要求，符合文登区房地产市场的需求，在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及文登经济模块的快速扩张、迅速发展、当地居民人均收入迅速提高以及外来人口不断增长的背景下，建设该项目能够提高人民生活消费水平、消费结构，增加就业机会，提高就业率。在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起到了积极作用。另外，项目施工过程中，项目建设单位应考虑对周边环境，严格按照国家和地区环境保护的有关规定，杜绝野蛮施工给大家工作和生活带来不利影响。因此，从区域社会层面上讲，项目的社会可适性得到了保证。第二章项目建设单位概况威海华晟XX置业有限公司，成立于20

8、15年6月16日。公司地址位于山东省威海市文登区龙山路65号，公司法定代表人卢蔚，注册资金3000万元，是以房地产开发、经营；房屋租赁；物业服务；建材、装饰材料销售为主的企业。公司始终以“质量第一，用户至上”为宗旨，以“严格执行规范、强化质量管理、建造满意工程、持续改进工程、争创行业一流”为质量方针,以经济效益和社会效益并重，努力提高开发项目和服务质量。公司经营管理团队由多名房地产投资、建筑、家居建材行业专业人士组成，公司法人卢蔚曾经在淄博等地主持开发多个项目开发建设，团队成员也曾经参与建材商场的开发建设，是一支具有强烈的社会责任感和引领房地产业节能创新的地产新军。第三章项目建设必要性一、建设

9、背景文登区三里河家具装饰材料市场位于威海市文登区龙山路中段，交通便利，辐射威海三市一区，是三里河实业总公司开辟的集家具、装饰材料为一体的市场，1998年正式营业。三里河家具装饰材料市场占地面积2万多平方米,市场自投入运营以来，始终坚持文明管理、公平交易，市场繁荣兴旺，先后被评为“山东省规范化文明市场“、“威海市规范化文明市场”、“威海市消费者满意单位”等。商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，因此各地政府都十分支持商业地产的发展。如万达集团提出”每一个万达广场就是一个城市中心“，可见商业地产能够形成人流的集聚，带动消费，拉

10、动GDP,塑造城市形象，推动当地旅游等。本项目地拟建有大面积的家居广场，可获得可观的收益。二、项目建设的理由随着改革开放的步伐不断加快，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”转变，并逐步进入到“质量型”发展阶段，人们对住宅的需求已从简单的“生存型“到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。近日，国家统计局文登调查队对城镇居民的收入支出情况进行了抽样调查。调查数据显示，2015年1至6月份，城镇居民人均可支配收入9860.45元，比去年同期增长11.1%；人均消费性支出5641.91元，同比增长8.6%o城镇居民人均可支配收入和消费性支出均保持增长态势。在

11、居民8大类消费支出中，增幅排在前3位的是衣着支出、家庭设备用品及服务支出、教育文化娱乐服务支出同比分别增长35.76%、29.42%和6.1%o这反映了文登城镇居民消费结构发生转变，涌现出许多新的市场消费热点。随着居民消费能力的提高、消费的理性化和时尚化需要对对家居建材行业的需求也越来越重要，家居建材行业作为人们”衣衣食住行”紧密相关的行业,对消费者的影响也越来越大。消费群体的需求就是市场的机会,房地产的发展和消费个性化的需求，使家居建材市场的主体仍然为整个住宅装修项目。根据文登整体发展规划，商业地产多建在城市中心区域和繁华地带，与原有或邻近的商业资源形成稳定的商圈。文登市现有商业购物中心及家

12、居商场有：三里河家具市场、文登国际建材城、文登家家悦购物广场、文登百货大楼、艺利达商贸城、商业步行街、利群酒店、大润发。目前，文登市主要商业中心的分析如下：纵观文登的商业地产现状，产品概念尚处于萌芽发展阶段，人们对高档商业地产这种最流行的投资渠道还比较陌生，三里河家具市场主要以简单装修、杂乱摆放、品牌实力低为主，缺乏理念领先、定位明确、设施配套齐全的商业业态。而文登XX商业广场项目的远景规划将成为业态全、功最多、平牌效应强的综合性家居购物中心与商住小区，在填补了文登市这一空白的同时，还将真正成为核心商圈的领跑者、文登商业的旗舰。文登市良好的工业经济基础，高速发展中的第三产业，正待提升的城市商业

13、环境，良好的商业市场潜力，项目雄厚的背景实力、产业经营基础与品牌底蕴等，构筑了其先天的内部和外部机遇，文登XX商业广场项目的开发必将掀起文登新的商铺投资热潮。本项目旨在打造成为一个以家居购物、住宅、商业配套服务等综合性消费服务的“都市生活乐园”。文登XX商业广场项目作为文登商住地产综合性项目，是适应天时、地利、人和等综合条件而建设的。商业是第三产业的重要组成内容，而文登的第三产业经济正在步入一个升级换代的快速发展期，这是文登经济协调发展的必然趋势。与此同时，文登市商业发展正处于从传统向现代转型的过程中，亟待一种多功能、多元化、体验式的综合商业形态出现。正是在这样的趋势与环境中，文登XX商业广场

14、项目应运而生。目前该项目已与国内知名的家居装饰及家具商场运营商红星美凯龙达成合作意向，经过前期全面、严格的市场调研，双方决定将该项目打造成红星美凯龙旗下的“星艺佳”商场。届时将委托红星美凯龙专业团队进行商场销售、项目招商及运营管理等工作。综上所述，项目符合山东省行业发展规划，符合文登区城市发展总体规划，项目选址合理。在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下及文登经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，项目的实施是必要的。第四章建设条件与建设地址一、建设地区概况威海市文登区位于胶东半岛东部,总面积1645平方公里,人口65万，辖14个镇、3个街道办

15、事处、2个省级经济开发区，是中国沿海开放城市之一。环境优美，资源丰富。文登依山傍海，四季分明，山清水秀，气候宜人，年平均气温11.1C.境内有“海上仙山”美称的昆翁山，是山东省重点自然生态保护区。境内的金滩旅游度假村、北海旅游开发区、天福山森林公园，环境优雅，是避暑、疗养的理想去处。地下矿藏和地热资源丰富,有花岗岩、瓷土等10余种矿藏，其中瓷土蕴藏量居全省首位；七里汤、呼雷汤、大英汤和汤村等4处地热温泉日出水量达2000多立方米，水温高达607(TC,富含多种微量元素，热能利用和水疗开发前景广阔。地理位置优越，基础设施完善。文登与韩国隔海相望，处于烟台、威海、三个市的中心区域，周边一小时行程内

16、常住人口100o多万，有威海、烟台、龙口4个一类对外开放港口，区位优势十分明显。文登是胶东半岛的交通枢纽，青威高速公路、济威铁路穿境而过，到青岛、烟台的国际机场、港口仅1-2个小时的路程，交通十分便利。境内的已开通了到北京、上海等10余条国内航线，年内将开通到韩国的国际航线，乘飞机到韩国只需1小时。水电供应充足，有4座大中型水库，总库容3.7亿立方，日供水能力10万立方，发电装机容量7万千瓦，供热能力120吨/小时。建设中的胶东地区引黄调水工程、开发区热电厂和投资60亿元的昆哥山抽水蓄能电站等项目，将为今后长远发展提供更充足的水电保障。2016年文登全区生产总值775.7亿元，年均增长9.8%;固定资产投资665亿元，年均增长18.3%;社会消费品零