公共租赁住房建设项目可行性研究报告.docx

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1、公共租赁住房建设项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目名称公共租赁住房建设项目1.2 项目地点公共租赁住房建设项目选址于XXXo1.3 建设内容XX小区总占地XX亩，规划修建高层住宅楼XX幢，多层住宅楼X幢，住宅户数约XX户。配套建设幼儿园、商业及其他公共设施、大型地下车库等。住宅建筑面积XX万平方米。本期建设的主要内容是根据国家相关政策规定,为解决XX住房问题,计划配建公共租赁住房1幢,26层框剪结构,一个单元,一梯六户。户型分三种,全部为两室两厅带厨卫间,住宅XX套,套内建筑面积XX平方米,公摊建筑面积XX平方米。公租房的户型面积分别为:XX平方米,XX平方米,XX平方米。地下室（物业管

2、理用房,不计入公摊）建筑面积X平方米,总建筑面积XX平方米。1.4 建设单位概况15项目法人及法人代表项目法人：项目法人代表：项目负责人：1.6 主管单位XX住房和城乡建设局1.7 可行性研究报告编制依据1 .XX市国土资源局X国用(2009)第XX号国有土地使用证。2 .XX市规划局地字第XX号建设用地规划许可证。3 XX住房和城乡建设局关于XX公共租赁住房建设项目实施方案的批复。4 .国家发改委发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。5 .国家计委办公厅赞成,出版刊行的投资项目可行性研讨指南（试用版）。6 .建设部、发改委、财务部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发关于改良农民工居

3、住条件的指点看法。7 .国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号）。8 .国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发（2010）4号）。9 .国家发布关于加速开展公共租赁住房的指点看法（建保201087号）。10 .国家颁布的有关行业规划、产业政策、法规和设计标准。I1.XX省出台的XX省公共租赁住房办理办法。12 .建设单位提供的各种基础资料和其他有关文件。13 8研究范围本可研报告的研究范围如下:项目建设背景和建设的必要性、可行性阐述;建设场址和建设条件阐述;建设规模和建设方案论证;环境保护、节能节水措施研究;组织机构与项目管理;招标方式;投资估算

4、和资金筹措方案;项目经济、社会效益评判;可行性研究结论与建议。进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。为了解决城市.中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发r关于改善农民工居住条件的指导意见，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据

5、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发（2010）4号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设利运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作

6、及进城务工的无住房人员。同时，政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入限制。办法规定，公共租赁住房实行合同制管理。出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同为格式合同，合同期限最长为5年。公共租赁住房的租金由当地政府价格主管部门会同财政、住房保障部门研究确定。原则上应控制在租赁市场价标准的70%左右。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。此外，承租人和购买人有采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的、转租、出借等行为之一的，解除租售合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，5

7、年内不得申请公共租赁住房。办法指出,公共租赁住房面积应设计为4090平方米，套型为一居室、一室一厅、两室一厅，以60平方米小户型为主，根据家庭人数不同配置相应面积的住房。为有利于引进人才，可适当建设部分90平方米以内的三居室公寓，配建比例不超过公共租赁住房总量的30%。办法规定，公共租赁住房建设用地按划拨方式供应的，享受廉租住房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策。在商品房开发项目中应配建不低于总建筑面积5%的公共租赁住房。配建的公共租赁住房，可按配建面枳免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。公共租赁住房建设实

8、行“谁投资、谁所有“，投资者权益可依法转让。2.5 项目提出的理由和进程2.6 建设规模与目标2.7 主要建设条件第三章项目建设的必要性和可行性3.1 项目建设的必要性3.1.1 项目建设是健全XX市住房保障制度，构建和谐社会的需发点和落脚点，环绕人们的生存、享受和开展的需求，提供充足的物资文化产品和效劳，推动经济和社会的全面开展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，历久分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赠养问题日益突出。这种“妻离子散有违兽性的家庭居住模式显然与“以人为本的开展理念各走各路。另外，进

9、城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺少认同感和归属感,甚至处于对立状况，成为城市社会的不安宁因素，农民工犯罪率居高不下。3.1.2 项目建设是XX市、区政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，XX政府把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，XX主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制住房体系，实现城镇住房”低端有保障、中端有市场、高端有约束智能建筑设计标

10、准(GB/T50314-2006)视频安防监控系统工程设计规范(GB50395-2007)安全防范工程技术规范(GB5O348-2OO6)建筑工程设计文件编制深度规定(2008年版)各专业提供的技术条件等资料5.6.3供电系统设计2、该楼总负荷:1248KW,基本设计参数住宅KX=O.7,cos=0.65O3、用电指标：8KW/户。564配电系统设计5、插座回路应设漏电保护装置，强弱电进线处设过压保护装置。6、卫生间设等电位联结，并且卫生间、厨房灯具及电器应为防水防溅型，其余处插座开关为安全型。7、应设电视、电话、网络等弱电系统。566接地及安全系统设计本修建防雷属第三类防雷的民用修建物，接闪

11、器：为防直击雷在屋面设1.2镀锌圆钢接闪器，三类防雷保护修建物网格不大于20X20米（24米X16米），所有突出屋面的金属体和构筑物与避雷带电气连接。为了防止侧击雷，主楼自三层起每隔三层将结构圈梁内钢筋与引下线可靠焊接作均压带，自30m起每层在结构圈梁敷设-25X4扁钢与引下线可靠焊接作均压带。当建筑物高度超过45米时，防侧击雷措施：（1）建筑物内所有钢筋碎内钢筋应相互连接。（2）结构圈梁内钢筋应每三层连成闭合回路，并与防雷装置引下线连接。（3）45米及以上外墙栏杆、电话和数据线分别采用HYA型电缆和多模光纤由小区弱电中心引来。3、住宅入口处按每户个集中设置信报箱。宽带网络线路与电话线路同管道

12、敷设，每单元设网络配线箱,住宅每户设一个智能家居布线箱。4、楼内语音干线采用HYA型电缆，网络线采用多模光纤。网络线路和电话线分别用线槽、钢管、PVC管保护，沿墙、梁、现浇板暗设和竖井明设。5、家居布线箱暗装箱底距地03m,语音、信息插座暗装中心距地0.3m。网络箱电源引自竖井内插座。配线箱以外的线路由当地网络运行商负责。6、主配线架采用标准机柜落地安装。7、由室外埋地引入的线路均设过电压保护器。2012年四季度，钢材价格年内变革幅度不大，水泥、木料、砂石料等变革不大，预计2013年本项目建设期间，由于市场机制的调节感化，各类原材料、燃料价格将逐渐保持安稳，年内变幅将不超过10%.在建设的进程

13、中应该严厉控制价格。第卜三章经济及社会效益分析13.1 经济效益分析13.1.1 蒂根基数据本项目建筑面积XX平方米，其中套内使用面积XX平方米，住宅楼XX套，全部租赁。13.1.2 公租房市场分析根据市场调查，2012年XX市城区住房市场租金如下表所示：地区种别一类二类三类四类市场平均租金8.07.46.05范围XX市城区住房平均市场租金为:(8.0+7.4+6.0+5)/4=6.60元/m2/月根据XX市衡宇租金情况调查报告，公共租赁住房租金与市场租金的差价率为0.75,依照2010年9月15日XX省出台了XX省公共租赁住房办理办法划定，“租金应控制在租赁市场价尺度的70%左右”，故按70

14、%计算：公租房平均租金=市场平均租金x70%公租房平均租金=6.66x0.70=4.66元/m2/月13.1.3 项目公租房租赁支出13.1.4 盈利能力分析目投资回收期等指标数据说明项目不可取，但该项目是社会公益性项目，不能以盈利为目的。应以社会效益为主。13.2 社会效益阐发搞好租赁房小区环境建设，改善困难住户住房条件，是建设和谐社会客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。公租房项目建设是政府建立城镇住房新体制，保证社会全面发展的一项重要举措。该项目有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭

15、共享改革开放成果，对促进社会公平下正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义，有利于促进住宅产业协调、可持续发展,提高低收入家庭群体的生活质量，符合国家固定资产投资政策以及城市规划，对促进区域经济社会发展具有重要现实意义。项目建成后，对于改善投资环境、发展经济提供了良好的条件,社会经济效益显著。通过建设租赁保障性住房，将商业、文化、休闲等理念很好的融合到住房诉建设，为低收入人群增加了一个选择的机会，满足了社会对住宅产业多样化的需求，对于建设和谐县城,为当地经济发展和社会稳定提供有力的保障。该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项日的建设将会给社会提供大量的就业机会。的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。第十四章结论与建议14.1 结论了区域经济社会协调、可延续开展，促进r社会公平正义