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1、第九章房地产评估方法及其应用【本章特点及考情分析】上版教材新增内容，原属于资产评估科目本章考客观题和综合题，分值一般在1020分左右。【本章框架】第一节房地产评估的原则和程序第二节收益法在房地产评估中的应用第三节市场法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节假设开发法在房地产评估中的应用第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用第七节在建工程评估第一节房地产评估的原则和程序一、房地产评估原则原则：（一）（二）（三）在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、评估时点原则、贡献原则等，还应该遵循以下合法原则最有效使用原则替代原则二、房地产评估程序(1)(2)(3)(4)(5)(6)

2、(7)明确评估业务基本事项；（目的、基准日的确定）签订业务约定书；编制评估计划；现场调查与收集评估资料；评定估算；编制和提交评估报告工作底稿归档。第二节收益法在房地产评估中的应用主要内容：1.基本思路和适用范围2.净收益与资本化率3.计算和应用举例一、基本思路及适用范围（一）基本思路1.收益为无限年期房财t价值-要落，货r三个假设前提：(I)净收益每年不变a(净收益=总收益一总费用)(2)资本化率固定r(3)收益为无限年期【资本化率】资本投入到不动产所带来的收益率2.收益为有限年期的房地产价值(1Q-12+yP=-x1-1dr)(1)净收益每年不变(2)资本化率固定且大于零(3)收益年期有限为

3、n(二)适用范围适用：有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等,不适用：政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。二、净收益与资本化率(一)净收益(以年为单位)1 .含义净收益=总收益一总费用1)实际净收益现状下被估房地产实际取得的净收益。不能直接用于评估。【举例】 收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值； 土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。2)客观净收益正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，应包含对未来收益和风险的合理预期。 必须对存在偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。 客观净收益作为评估的

4、依据。2 .客观总收益以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。(I)以客观收益为基础(2)所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态(3)收益值以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。(4)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。租灼无租约。人山150万元/年5年300万元/年3.客观总费用取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。房地产的总费

5、用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。【例题单选】运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（）。A.管理费用+折旧费+保险费+税金B.管理费用+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费用+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.管理费+维修费+保险费+税金正确答案D答案解析本题考查的是净收益与资本化率。房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。参见教材P457。（二）资本化率1 .资本化率的实质 资本投入到不动产所带来的收益率 是决定评估价值的最关键因素 在一定程度上反

6、映了投资收益率 大小与投资风险的大小成正相关。风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。房地产价值=要叁资本化率r净收益=房地产价值X资本化率2 .求取资本化率的方法（三种方法）（I）净收益与售价比率法投资报酬率舞售价【总结】计算步骤：收集各个交易实例的房地产的净收益和价格资料。计算资本化率=净收益/售价，即投资报酬率。对所有资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。【例题9一1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表91（假设交易价格为无限年期）。表9-1净收益与售价交易实例可比实例净收益（元/年平方米）交易价格（元/平方

7、米）资本化率（）净收益与售价比率法1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.Xr=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%（2）安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率（银行中长期利率）+风险调整值简单易行，对市场要求不高，应用广泛，调整值的确定主观性强。不容易掌握。（3）各种投资收益率排序插入法收集收益率的资料，排序选择。3 .资本化率的种类房地产价值=建筑物价值B+土地价值1.房地产价值净收益J资本化率Ni房地产净收益=土地净收益+建筑物净收益1.xBXx81.+Br2(1.+

8、B)r-BE-1.+B-“1.【例题单选题】假定土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,土地价值为1OOO万元,建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%正确答案C答案解析本题考查的是净收益与资本化率。（建筑物价值+土地价值）Xr=土地价值X6%+建筑物价值X8%综合资本化率=（10006%+50008%）/6000=7.67%参见教材P460。三、计算公式及应用举例（一）计算公式1.评估房地合在一起的房地产价值:虏地产价值=房地产净收益综合资本化率房地产净收益=房地产总收益一房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金4

9、 .单独评估土地的价值（1）由土地收益评估土地价值一一适用于空地出租土地价值土地净收益土地净收益=地总收益一土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金【注意】此处总费用不包括保险费(2)由房地产收益评估土地价值第一种情形：土地价值=房地产价值一建筑物现值式中：建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额又已使用年数年贬值额=(建筑物重置价一残值)/耐用年限=建筑物重置价(1一残值率)/耐用年限第二种情形：土地价值=(房地产净收益一建筑物净收益)/地资本化率建筑物净收益=建筑物现值X建筑物资本化率5 .单独评估建筑物的价值(I)建筑物价值=房地产价值一土地价值(2)建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)

10、/建筑物资本化率(一)应用举例【例9一2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%,预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右。151618152p252525J50【要求】评估该宗土地的收益价值。1234567-3XZ-不固定收益囿定-15,161815P=+r+r+(1+10%)+10%)3(l+10%)3(l10%)420+T+o%)5+251-(110)50510%(l+10%)-3=216.1万元制攵否按等差级数逑唔，收益年限无限的价值计宜,AAB2B6个个DAAB.23P=+-+lr(lr)a(l+

11、r)3(l+r)aAB=一十1rr在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下AP尸-S典TB,收益等比5超帮AA(ls)A(l+sfA(l+s)a*1PsI111.123nAA(Us)J(l+s)ilr1+r(1)bA尸-S【例9一3】有一宗房地产，2015年的净收益为50万元，资本化率为5%,若：(1)未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两情况下2015年年初的房地产价值。(1) P=505%+l(5%)2=1400(万元)(2) P=50(5%-l%)=1250(万元)【例9一4】某房地产开发公司于2007年3月以有偿

12、出让方式取得一块土地50年使用权，并于2009年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2013年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地

13、上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2013年3月的土地使用权价值。土地年净收益=房地产年净收益一建筑物年净收益2007年3月200碎3月50为,土地剩余年限：502=4婢I，匚*4时用年限：5奔2年1.残值率：2%成本：20007Cj土地面积：50024面枳1.重置价：2500n21.建筑面积：90(2J实际：3万/月X12年租金t同类：5012900建筑重量价格=250OX90021 .选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2 .计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50X12X9OOX（1-10%）=486000（元）3 .计算总费用。（I）年

14、管理费=486000X3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500X900X1.5%=33750（元）（3）年税金=20X900=18000（元）（4）年保险费=2500X900X0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）4 .计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益一年总费用=48600073260=412740（元）5 .计算房屋净收益。计算思路：净收益一房屋的现值一重置价一总贬值额（1）计算年贬值额2。I洋3月）房屋的重置价必须在可使用期即耐用年限48年。（元）评传基湛日土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样,限内全部收回。因此，房地产可使用的年限为502=48年，并且不计算残值。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500900）/48=46875（2）计算房屋现