蔡家F分区407亩立项可研报告V3-2021.04城市进入、产品定位.docx

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1、重庆市北培区蔡家板块F分区407亩地块可行性研究报告2021年4月1.1项目区位：重庆市北培区蔡家板块一新兴热点板块，是“北上战略”的主要拓展区，距离“西进”高新区仅半小时车程。重庆市：直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽，2020年GDP达25002.79亿元，同比增长3.9%,与广州持平，常住人口3124.32万人，12项目区位：板块距江北国际机场14公里，距重庆北站14公里，距离市中心解放碑20公里；项目距离轨道6号线蔡家站2公里。本项目距离直线距离（KM）车程（min）轨道6号线蔡家

2、站礼嘉商圈江北机场13.6;重；庆北站解放碑商圈20.22项谭础信息重庆市北硝区蔡家F分区地块项目I项目负责人胡婷娟挂牌时间2021年4月8日I土地面积容积率计容建筑面积建筑密度建筑限高起始地价销售货值销售周期净利润率净现金流407亩1.66(住宅27.15TJm*1.5,商业商务2)万而住宅35%商业50%m总地价（亿元）起始楼面地价（元/叶）亩单价（万元/亩）（亿元）（年）（亿元）44.9430/4018.53412345562.777.258.63%-2.82小计商业占比精装T4洋房/精装T2洋房商业Le)FT公寓商里酒店（地上）地下室38%(m,)(m,)(m1)(m,)(m1)(m,

3、)(m,)可售25760634400704002520038071.5199195入市均价（万元ZmD15800/16500(精装报价2000)16800900011000自持10万/个项目进展2020年3月底获取该项目信息，经过实地勘察后认为可持续跟进；该宗土地已于2021年4月7日挂牌。存在问题/需要集团解决问题/3挂牌及出让条件详细分析重庆市北储区蔡家F分区地块要求自持不低于3800011r的五星级酒店10年，起拍楼面价为4,123元11起拍加价幅度为IOoo万/手（折合楼面价22.25元/手）。序号出让条件挂牌、竞买时间：挂牌时间：2021年4月7日；保证金到账截止时间：2021年4月

4、27日12:00前；竞买时间：2021年4月28日9:30按报名情况（一）另行通知；报名及竞拍流程：报名期限内，只有1家申请人取得竞买资格的，将采用挂牌方式出让；有2家以上（含2家）申请人取得竞买资格的，将采用拍卖方式出让，拍卖时间另行通知。1、付款比例：5:52、行蕨时间：（1）合同签订后30日内缴纳出让价款50%的首付款，竞买保证金自动转为竞得宗地的定金，由重庆市公共资源交易中心支付至财政非税收入专户抵作（三） 土地出让价款。（2）土地出让金自合同签订之日起90口内付清。3、出让合同签订时间：竞得人应在拍卖结束后当场与重庆市公共资源交易中心签订国有建设用地使用权成交确认书，应同时签订国有建

5、设用地使用权出让合同并加盖公章，合同签订日期以重庆市规划和自然资源局签订时间为准。（四） 土地交付条件及时间：签订合同并支付至出让价款的50%之H起5个工作日内交付首期土地，剩余土地于交清全部土地价款之5个工作日内交付。开工期限：交地之口起9个月内动工。竣工期限：交地之口起36个月内竣工。3挂牌及出让条件详细分析序号出让条件（六） 履约保证金：无,卜、建设及精装要求：按照渝府办发（2020）107号文件执行装配式建筑相关要求，装配率按照重庆市城乡建设委员会关于印发重庆市装（七） 配式建筑装配率计算细则（试行）的通知（渝建（2017）743号）的规定执行。（八） 配建：（1）不低于270OnI的

6、9班幼儿园（2）240M邮政所（3）社区综合服务中心室内建筑面积不少于2700室外场地面积不少于150011T（4开闭所200面（5）F19-2-1和F19-2-2及F19-1-2和F19-1-3之间修建宽不低于8米的人行步道（九） 绿色建筑要求：海绵城市万元备注37,060万元集中供地，建议至少提前1日因地块较多具体时间待通知万元55,589.5万元国土合同签订后30日内支付至土地款的50%92649.5万元国土合同签订后90日内付清4土地竞买资金需求假设以底价获得总地价185299竞买保证金2021年4月27日12:00前土地竞买2021年4月28日09:30成交确认2021年4月28日签

7、订出让合同2021年5月6日第一笔土地款2021年6月5日第二笔土地款2021年8月5日1.1 城市与经济概况成渝地区双城经济圈，国家战略发展“第四极”。重庆市：直辖市、国家中心城市、超大城市、西南地区综合交通枢纽，2020年GDP达25002.79亿元，同比增长3.9%，常住人口3124.32万人，成渝地区双城经济圈成为及京津冀、长三角、粤港澳大湾区后国家战略发展“第四极”。中心城区定位：围绕“强核提能级”，加快集聚国际交往、科技创新、先进制造、现代服务等高端功能，提升城市发展能级。特别是推进“两江四岸”核心区整体提升，打造国际化山水独都市风貌展示区。数据来源：2019年重庆市北暗区国民经济

8、和社会发展统计公报1.2 城市交通分析国际铁路枢纽场站、国际航空（货运）枢纽，未来1小时通成都、贵阳，3小时通周边省会城市定位：2021年国家综合立体交通网规划纲要明确将成渝地区双城经济圈建设成为面向世界的四大国际性综合交通枢纽集群之一；将重庆定位为20个国际性综合交通枢纽城市之一；重庆将重点打造成为国际铁路枢纽场站、国际航空（货运）枢纽。规划构建6条主轴、7条走廊、8条通道。共有8条高铁途经重庆。预估到2030年，重庆将形成“米”字型高速铁路网络：10条线路、约2030公里。届时坐高铁，重庆到成都、贵阳将实现1小时到达，到周边省会城市有望实现3小时到达。2020年，重庆江北国际机场累计完成旅

9、客吞吐量3493.8万人次，跻身全国第四，首次迈入全国前五行列。重庆第二国际机场（重庆正兴国际1.3城市布局蔡家、悦来、礼嘉板块共同打造嘉陵江创新湾区，展示智能创新。板块概况蔡家定位都市功能拓展区，城市北拓支点，先进制造业基 地，两江半岛宜居新城；主要承担居住和产业发展功能，依托产业衍生居住需求，板块产业规划能级较高，已进入提质增速阶段；礼嘉板块定位国际商务旅游区、城市级商圈、高端居住区， 规划大型滨水商业、欢乐谷等休闲、娱乐配套。板块发 展成熟，高端改善产品聚集；悦来板块定位以“会展、智能、生态”为核心的生态城市新 中心，以国际博览经济为中心，发展中高端住宅和商务、 商业配套，同时也是政府寄

10、予厚望的国家级生态居住试 点工程发展方向：2020年12月4日，市规资局开展了“两江四岸”城市发展主轴规划研究中提出重点打造解放碑江北嘴弹子石、九龙半岛钓鱼嘴半岛、广阳岛、礼嘉-悦来-蔡家四大重要功能空间节点，并整合两江交汇历史人文湾区、长江文化艺术湾区、长江生态文明湾区、嘉陵江智能创新湾区“四大湾区，嘉陵江智能创新湾区以礼嘉悦来蔡家为重要功能空间节点，集中展示智能创新。1.4区域规划蔡家围绕先进制造业和现代服务业，大力发展现代化智慧新城，常住人口20万。 2017年4月，蔡家自贸区正式挂牌成立。定位为先进制造业基地。2018年实现工业总产值1601亿元，增长26%。 2019年北储区政府工作

11、报告中提出，要以蔡家组团为主体，围绕先进制造业和现代服务业两大主题，大力发展智能制造、信息技术、工业互联网生态宜居的现代化智慧新城。围绕着大数据产业，蔡家智慧新城已经落地了航天云网、国信优易、启迪协信科技城等重点产业项目。 目前，蔡家常住人口超过20万，产城融合已初见成效，园区已入驻企业600余家，其中签约引进世界500强企业19家、中国500强企业10家。现逢手鹫个室瑁猴块高晶质居住与 键康休闲板块科技研发 创意板块1.4区域规划重庆聚宝教学设备有限公司产业是区域发展引擎，二产主导，三产提速，生态旅游及宜居新城二产主导，工业基础氛围浓厚，以同兴工业园为基础，结合两江新区及自贸区利好，打造千亿

12、园区十三大自贸区试验区、促进产业升级和贸易升级，未来产业和商贸高地。蔡家发展战略及产业定位一一高新技术产业一一重点打造电子信息产业、新医药产业、高端装备制造业、新材料产业等高新技术产业，目前已引入雷科电气有限公司、横河川仪、北大方正医药集团、力帆集团等知名企业；现代服务业一一大力发展商贸业以及休闲娱乐产业，打造市级核心商圈以及两江半岛宜居新城；生态智慧城一一集跨境电子商务发展试验区，中新合作国际智慧产业试验区，总部经济及总部贸易发展试验区为一体的自贸示范区；典型入驻企业：神驰机电、三华工业、力帆汽车、大唐科技、四联光电等；产业人口：集中于制造及加工产业，产业总人口2万+；1.5项目区位1.5.

13、1 项目位置地块位于北砧区新兴热点蔡家板块，是“北上战略”的主要拓展区，一小时经济圈建设的重要增长极。临近蔡家自贸试验区，享受发展红利，区域将成为西部国际文化服务贸易先导区、现代服务业总部经济集聚区、内陆开放体制机制创新区；目前板块内已有10余家品牌房企进入，后市可期。15.2项目周边交通情况区域道路规划完善，“三轨、四纵、六桥力可快速通达全城。/道路：目前已有中环快速干道、兰海高速、渝南路等构成的骨干路网，规划宝山大桥、悦来北大桥、水土嘉陵江大桥建成后将大幅提升出行便捷度;/轨道：区域当前单轨运行，与轨道6号线蔡家站直线距离约2.3公里，远期规划轨道13号线及16号线。上4桥梁交通类型交通名

14、称距离通车情况中环快速干道3.2KM通车嘉瑞大道1.3KM通车嘉德大道1.5KM通车嘉运大道0.6KM通车同源路1.7KM通车兰海高速2.7KM通车道路渝南路2.4KM通车马鞍石大桥6.7KM通车蔡家嘉陵江大桥6.1KM在建嘉悦大桥5.7KM通车水土嘉陵江大桥2.9KM在建悦来北大桥3.4KM在建宝山大桥4.9KM在建轨道6号线2.3KM通车轨道轨道13号线远期规划轨道16号线远期规划1.5.3项目配套情况区域处于嘉陵江畔，生态宜居，且各项配套完善，优质教育资源陆续开建，生活便捷度高。,塔小学北借区两江名居小学1.2KM己开学北偌区灯塔小学2.8KM已开学人民路小学2.6KM已开学蔡家小学2.7KM己开学教育北硝区凤林小学3.2KM已开学兼善中学蔡家校区1.4