高效物业管理规范.docx

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1、*物业管理有限企业管理制度及实行细则*物业管理有限企业编制二。一二年三月二十六日*企业物业管理制度为了维护全体业主（住户）的利益。搞好小区的物业管理工作，保障房屋和公共设施日勺合理使用，我企业根据有关法律、法规。特制定如下物业管理制度，望全体业主（住户）认真遵守，违反者企业有权予以批评或经济惩罚。让我们携手共同营造文明、安全、洁净、优美、舒适、温馨的居住环境。小区治安管理制度：为了维护小区公共秩序，保障住户人身和财产安全，特制定如下制度,请全体住户和外来人员确实遵守。1、小区进出口设有值班室，进出小区的外来人员应积极出示证件，进行登记，接受值班人员的问询和检查。2、一切与小区无关的人员，车辆不

2、得进入小区，业主雇请的人员租赁的I车辆，必须持有关证件在值班室办理登记手续，方可进入，住户应教育自己雇请的人员、租赁车辆遵守物业管理制度，并承担其违法的连带责任。3、小区严禁寄存易燃、易爆以及政府明令严禁拥有的物品。4、亲密配合物业企业的治安管理工作，支持管理人员以及值班人员执行公务。5、发现可疑人员或可疑状况要及时汇报物业管理人员或附近的I值班人员。6、业主如将其产权转让，赠送或租赁他人，应向物业管理企业登记立案，新住户提供有关的合法手续（如身份证复印件，产权转让、赠送或租赁有关证明复印件），并按协议规定遵守本小区管理制度，缴纳物业管理服务费用。小区环境卫生管理制度：为了保护小区环境清洁和美

3、观，特制定本规定，请住户和进入小区的其他人员共同遵守。1、严禁乱倒垃圾。各住户的生活垃圾应装入垃圾袋并封口。于规定期间放置指定的垃圾堆放点，以便保洁员及时清运，时间早8：30分前、下午2：30分前。2、自觉遵守公共卫生制度、不乱丢垃圾、纸屑、烟头、不随地吐痰、不往室外抛物和倒水。3、严禁践踏损坏绿化区草坪、花草树木，及公共设施。4、楼内公共位置一律不准私自占用或堆放、吊挂杂物。5、业主装修垃圾必须装袋，放置物业管理企业指定的地点，严禁到处抛弃。6、小区内任何公共场所均不得乱涂乱画乱贴及乱树标志、广告牌等，违者负责清除和粉刷费用，如属小孩所为，则有家长承担。7、防止在小区内大声喧哗，中午和晚上休

4、息时间应停止喧闹和娱乐的I活动，防止阻碍邻居休息。8、小区内喂养宠物的业主，携带宠物到户外活动时必须防止污染环境。排泄的粪便要及时清除。违反以上规定者，物业管理企业可予以批评教育，责令改正，情节严重者予以赔偿损失，罚款等。以上规章制度望业主，住户遵守并对违反的业主（住户）予以监督举报。监督举报：6633190本规定自二。一二年三月二十六日执行*物业管理有限企业物业管理细则为使小区物业管理正规化，根据物业管理有关政策、法律、法规及企业制定的，建立小区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目展现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理

5、、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理”；常规性公共服务（协议服务）委托性特约服务（非协议零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的I综合服务）。一、房屋及设施设备管理1.1 建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、小区门口。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”重要贯彻在如下几种方面：A、工作的积极性管理负责人与物业企业相结合，贯彻巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮原则、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采用平常修缮服务，季节修缮服

6、务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作日勺针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不一样需求和所处的特定条件采用有针对性的服务措施。1.2 共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分构成，进行统一管理，对于不一样的设施、设备进行不一样的维修管理，执行对应的工作质量原则，建立设施设备管理帐册及档案，贯彻定期检查、维修制度，记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠

7、池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑物的类别不一样，指定并贯彻巡查制度、维修保养制度和验收制度、积累有关技术资料。对于有些专题类别，如：车库、制定专业管理方案并实行。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4 智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、楼宇监控系统、电动伸缩门系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成状况，建立起适合东苑小区智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，充足运用既有资源，提高智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。二、环

8、境卫生管理在东苑小区我们遵照“高原则、严规定“的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实行环境卫生管理和环境卫生保护的!职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1 卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的搜集、清运到达环卫设施齐全，实行原则化打扫保洁，垃圾一日两清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，保证向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2 环境管理东苑小区的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理运用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环境保护意识，平常管理与保护有机结合，提高住户的J生活质量。三、绿化管理绿化

9、日勺功能是美化环境。通过我们日勺管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的I绿化。绿化管理的重要内容是花木、草坪的养护。四、治安消防管理治安消防管理工作是东苑小区重点管理工作之一。我们要贯彻“防止为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。五、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实行管理工作，保证车辆安全、交畅通通、组织有序，停放整洁，发明优美的辖区环境。六、常规性公共服务即物业处履行物业管理协议，为全体业主及住户提供日勺常常性服务，是所有业主及辖区内住户都可

10、以享有到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供应业主及住户。七、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造东苑小区温馨、友好的小区环境，努力使居民生活更以便、更迅捷。真正从居民日勺平常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在东苑小区这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有环节地开展多种免费与有偿服务，并不停倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。八、物业管理模式居住在东苑小区小区中，不仅提高了住户的生活质量，也

11、变化了人们的!生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的）管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员到达最佳的管理效果。我们日勺管理方式分为管理措施、管理目的、运作程序、实行措施、管理手段等五个部分。1、管理措施1.l严格管理，保证各类人员的）专业素质和综合素质。1.2 提供共管式服务。1.3 严格法规、制度和原则制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4 运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、实行措施3.1 治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，保证安全。3.2 装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的措施。3.

12、3 精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环境保护建设。3.4 合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5 在智能化管理上加强各方面工作3.6 开展卓有成效的小区文化活动4、管理手段4.1 启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充足发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4.2 执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而增进工作。4.3 建立鼓励机制，尊重个人权力，保持团体但愿。我们将把培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目的是使员工忠于企业服务业主。一专多能、

13、精益求精，在提高方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出发明良性环境。4.4 工资奖金重在考核。根据奉献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充足肯定努力工作所应得的酬劳。4.5 倡导“以人为本”的管理理念，充足发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内发明性地开展工作。4.6 管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不一样，按照轻重有序、科学实效的原则，确定不一样步期阶段的工作计划，并实行。九、物业企业组织机构和管理制度1.1物业管理企业组织机构图2、公共管理制度2.1 停车场管理须知A、小区停车位交通、治安均由小区保安人员负责。进入小

14、区车辆都应自觉服从保安人员的调度和管理。B、不准乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的）位置。除预先告知外，非小区业主车辆严禁在小区停车过夜。C、不准将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民日勺出入。D、小区业主应自觉登记办理停车证。E、出租车（除特殊状况下）不得驶入小区。F、所有进出小区车辆限速5Kmh,在小区内行驶严格执行交通规则，严禁长时间鸣笛，严格按小区大门出入口标志出入小区。G、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车或扣押；同步有关业主应对由此导致的损失负责赔偿。2.2 卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享有幽雅舒适的生活环境：A、生活垃圾装袋后放置在单元门口

15、指定地点。B、不准将多种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不妥，导致堵塞或损坏，业主应承担所有修理费用及连带责任。C、爱惜小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、口号。如属小朋友所为，应由其家长负责。D、不准将自种花卉放置在楼道内，防止丢失及影响其他业主的出入。E、不准在楼梯间放置车辆或鞋架、家俱、储备类等家庭物品。一经发现，物业企业不经告知，有权进行清理。2.3 宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：A、您定期携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看守,及时清除排出时粪便；B、为免对他人日勺滋扰和对设施日勺损坏，请您不要携宠物进入会所等公共场所；C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采用有效措施予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。2.4 绿化管理须知A、为了保持小区环境优美，请您爱惜住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等物品是小区美化点缀设施。B、不准攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。C、严禁穿越绿化带。D、不准在绿化带内打斗