郑东新区商业项目调研报告.docx

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1、郑东新区商业项目调研报告一、郑东楼市一枝独秀全城关注纵观郑州东区、北区、核心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。这与郑州市政府的强力推进和打造不无关系。郑东新区自获准发展以来，一直是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了所有郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区成长为郑州城市发展与居住的代表，领跑中原。住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽火不断，吸引关注无数，郑东新区当之无愧成为中原房地产发展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大发展的优美篇章！二、郑东楼市特点住宅项目霸占江山“城市东进”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域持续炙手

2、可热，但细察其中发现，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国内行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产版图。底商类商业物业众多在当前的诸多住宅项目中，几乎全部的项目都规划有底商，鲜见纯住宅项目出现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。纯商业项目惟有一家在当前所有的新区项目中，属于纯商业的项目仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。商业物业推盘多谨慎不管是住宅项目中的底商，或是纯商业项目的代表一一宝龙城市广场，其推盘节奏和策略无不慎之又慎，许多底商物业当前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作试探。可见，在当前新区来说，商业项目运作颇具挑战性。整体价格居高不下无论是底商或者纯商业项

3、目，其价格一直居高，这另一方面也印证了新区所蕴含的极高商业价值。运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业项目，所面临的挑战似乎只有一个，那就是如何招商和运营。或许是鉴于无法回避的商业投资价值，许多商业项目都无法逾越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商则一方面考验着自身产品的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。也许这恰是新区市场留给人们的思考。商铺购买以投资为主调查显示，商铺购买大多数为投资买商铺的，而用于自己经营的只是少数。多数是为了出租而购买商铺的。三、主要商业物业明细内商已销完.外铺众意路临街的1和2层联体，已售完.3和4层还有90%,东风路旁的还没有开始销售，有20多

4、间，小订5万，层高3.6米，150760平方米最小，内铺：三年返租（每年7%）,四年回购（加10%）（已售完）；外铺没有。劣势：人气不够，户型大，总价高，利用率底（1和2层联体）、商铺不多一二层连体，60万250万左右，基本售完，一次性优惠2%,按揭无优惠，层高5米，04年推出劣势：东区形成气候目前尚不是时候。3栋高层的群楼商业，面积一般为80270,另有商场700平米左右，层高5米，最迟2007年2月交房，销售率85%以上，推广主题语：郑东新区龙头商业，远见成就商业07年底交房，商业面积不大主体接近封顶，有顾虑，目前没有推出基本售完，已交房，层高为5米（1F）,4.2米（2F）,3.3米（3

5、F）,两栋写字楼，80270,另有商场700平米左右，层高5米，30120平米劣势：目前人气不旺，现在的经营依靠写自楼内的人员。项目名称物业类型面积（Itf）价格（元/而）联盟新城内铺、外铺44578.2（三期）外铺：1-2楼90003-4楼6000多内铺：7000-8000金成东方国际底商13700IlooO左右（以前）13000左右（目前）金成阳光世纪底商1360012000（均价）12000-13500（区间）中凯柏宫底商不详不详伟业中央金库底商3193不详商铺尚未开盘，临街商铺，周围无大型商场，大约1000米有建材，家电+家纺专业市场，07年底或2008年初交房，层高为3.9。07年1

6、2月（住宅），商业未定，3.9米交房，总价约50万150万，价格区间IoOOo15000,面积一般为4090,预计年底推出，具体时间未定劣势：规划中小区旁边将会有立交桥建立，对商业发展来说很难聚集起很大的人流。08年9月交房，层高为6.5米，面积一般为5090,销售率约70%左右，总价约42万以上，价格区间700011000,劣势：商铺外面有绿化带阻隔，而且某些铺位临立交桥。不能很好的聚集人流。已交房，层高为5.3米，总价约19万45万，销售率约30%面积一般为：6371（一楼）、100左右（二、三楼）租金：二、三楼1530元/平方米/月；劣势：缺乏人气推出时间12月9日，还没有推出项目名称物

7、业类型面积（Itf）价格（元11f）龙腾盛世底商20000未确定中义阿卡迪亚底商3万9000（一期均价）12000（二期最低）盒苑中央花园底商不详10000（均价）8000（特价铺）郑东建材家居城专业市场60万一期5000（均价）3006000（区间）中南海知音底商不详12000（均价）还没建，面积一般为100200推出时间为今年年底或明年年初，现在正在排号，针对本社区业主，不能形成气候。还没建，层高为3.9,交房时间08.2.28,面积一般为50200,以100左右为主，针对本社区业主。还没有推出，大约在下个月推出,面积一般为80300,100以下的所占比例较少。07.5月推出,劣势：入主率

8、底，人气不旺，商业氛围匮乏。未售，主要针对社区内业主，由一栋2层的商业和临街底商组成，面积一般为30-220,60-80的为主。项目名称物业类型面积（Itf）价格（元m）盛世年华底商3万未确定大地东方名都底商2万未确定立体世界底商2万多不详顺驰中央特区2期底商不详8000（一期）10000（二期）中凯华府底商2万不详楼盘名称宝龙城市广场物业类型商业加一栋公寓开盘时间一期06年6月、二期9月、三期预计12月地理位置农业东路与九如路交汇处开发商郑州宝龙置业发展有限公司行销代理百泗顾问公司建筑规划科学分布主力店，建筑景观艺术化：充分考虑各种商业功能的合理布局，真正实现业态互动，人流互动，财源共享，将

9、大型时尚百货，大型超市，大型餐饮，大型夜总会，Dicso,儿童主题乐园，酒店式公寓，科学的分布在不同楼层，不同位置，依靠这些主力店带来的巨大人流和商业气氛，来带动项目中的独立店面的经营，提高独立店面的投资价值。在建筑外观设计上，以高贵典雅的欧式建筑风格，结合庞大的景观设置和夜景工程。物业管理开发商自己的公司，费用没有定建筑面积25万多平方米占地面积280亩商业面积90%住宅面积不到10%交房时间08年年初业态划分旅游、游乐、运动、休闲、美食、文化、购物、娱乐、酒店式公寓等的“一站式消费体验”商业营销/推广特色宝龙就是中心宝龙就是财富的中心宝龙就是世界500强的中心宝龙就是郑东新区的中心商业运营

10、管理商郑州宝龙集团发展有限公司招商方式免月租拿营利额提成等灵活自由，可以和开发商商量定等商铺面积17平方到上千平方所占比例户型多而全，大小都有租金水平一楼约100-120二楼约90元/平方米三楼约65元/平方米具他们公司介绍基本是这样，但是估计达不到回报方式可以和公司签代租合同，公司以最底回报点6%（第一年）7%（第二年）8%（第三年）对外出租，但不保证出租时间的确定。回报点以出租后时间为准，经公司出租后收取中介费，是第一个月租金的20%销售均价一楼2万每平方米二楼1万2每平方米三楼8千每平方米推广主题语宝龙就是中心推出时间06年6月份付款方式及优惠一次性付款优惠三个点，其他没有均价区间400

11、0至40000每平方米物业管理费未定销售率60%左右（开发商只销售30%.70%对外出租）商业环境南CBD中心.北顺驰第一大街东绿地老街，东是实验中学（贵族私立学校，占地800亩）公交路线48路.65路优势已引进家乐福.肯德基.国美.麦当劳.龙之杰.避风塘.迪信通.豪享来老百姓大药房、屈臣氏、海词之家、星美传媒五星级电影城等.前景看好，因本集团实力雄厚，且70%商铺是自营（对外招租）所以后期市场推广和管理有保证。劣势目前人气不够旺.公交车不多电话6810777768108888接待人陈功四、竞争项目宝龙城市广场项目分析：作为郑东新区目前唯一纯商业物业，宝龙城市广场凭借着他们雄厚的资金实力和多年

12、的全国开发经验，借郑东新区强劲的发展势头和政府优惠的政策，以及其自己强大的招商措施和运营模式，吸引了大量投资者，其规模化的开发、品牌化的经营使其在郑东新区商业领域中独占市场鳌头。(一)优势(STRENGTH) 借郑州整个房地产市场发展的良好态势，登陆中原，继续推进其全国扩张战略。 郑州市政府对东区的统一规划，包括产业、教育、交通、风景、旅游、房产等各个层面，这个全面的定位计划将把东区在郑州的地位提升到一个新的高度，吸引了大批有实力的外地房产商挺进郑东，推进了东区快速发展。 项目位于郑东CBD核心区位，独有的地理位置将辐射整个东区，这里充满着无限商机，这里将成为未来发展的焦点。 距郑州老城区也比

13、较便利，这也是商业发展的先决条件。 产品具有综合型的规划优势，在进行商业主题定位之时，同时还包括星级酒店和公寓等多业态的综合投资商业产品，在完善项目配套的同时增加了该项目的投资区域热点。 招商力度比较大，引进多家“世界500强”企业合作经营，这些都是吸引投资者最有效的武器。 雄厚的经济实力支撑着其商场运营模式，70%以上商铺全部由自己运营，能在短时间内把市场热度烘托起来，缩短了新生市场漫长的培育期，避免了分散经营的一些弊端合风险。（二）劣势（WEAKNESS） 虽然未来前景看好，但就目前而言，东区地理位置在郑州市民眼中略显偏僻，周边配套、交通还是不完善，尤其通往市区的公交非常不方便，地段上的抗

14、性可能是宝龙最大的销售阻力。 因为区域相对不成熟，缺乏一定的知名度，因此市场启动难度较大，风险也相对增加。 项目启动初期商区形象与物业及管理配套等一切都在待完善之中，目前项目周边环境不太成熟，可能影响该项目销售。 该项目价格整体而言比较偏高，就东区目前消费潜力，乃至郑州的经济实力，很难支撑，因此投资者比较谨慎。 郑东新区巨大的商业发展潜力日益剧增，但目前宝龙还未提供非常满意、完善的商业运营模式来满足客户的愿望和需求，二者之间的矛盾也导致宝龙目前销售面临困境。（三）威胁（THREATEN） 客户资源是商业最大的威胁，如何扩大项目影响、挖掘客户人群，如何保持在市场扩容的情况下客户资源等比例增长，是宝龙城市广场面临的严重问题。 伴随着郑州目前其他几个大的专业市场的相继登场，商铺供应激增，市场竞争进一步加剧，投资者选择面更为宽泛，客户要求也相应提高。(四)机会(OPPORTUNITY) 宝龙是目前第一家抢占郑东商业领地的超大型项目，能吸引一批具有长远战略眼光的实力投资者。 25万以超大体量的多业态产品规划，一旦成功运营，其巨大的升值潜力和规模经济，也将是郑东乃至郑州整个商业市场投资热点。 郑东新区的不断发展，交通的不断完善，都将推进商业的繁荣发展。 开发商背景及其所拥有的客户资源也将是该项目吸引的重点，能在一定程度上消除投资者的顾虑，促其快速成交。*地产服务机构