财富时代天地项目租赁补充建议.docx

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1、财富时代天地项目租赁补充建议根据贵司的要求，我们在前次所提交的策划报告书基础上，针对项目的租赁有关之问题提出建议，以供参考。一、租赁价格商业物业的租金水平，取决于其所承载的业态、区域商业环境以及发展商所期望的价格。前次我们所建议的商业组合是在分析项目综合环境下的结果，并且尽可能的设置了一些有利于提高租金的业态；这样做有利于提高项目的整体平均租金，使其能与我们建议的商业销售均价相互对应。就每个细分的业杰而言，平均租金取决于其整体行业的盈利能力。而不同地段的物业会遵照“商圈递减规律”，体现出不同的租价。从项目所处的地段来看，租金水平按照既往经验会达到行业平均水平的80%,各业态建议租金如下：类别业

2、态租金（元/建筑平米.天）零售便利店5娱乐KTV2.4康体美容2.5健身1.5服务旅行服务4.5银行4.5电讯4.5邮政4.5花店4餐饮中式正餐4西式正餐4.8轻型快餐8咖啡厅4办公物业的租金同样受到区域和自身条件的影响。同区域内的工商联科技大厦目前租金是2.8元/建筑平米.天，但是该项目开盘8个月来的实际出租水平很不理想。我们认为，本项目的办公物业租金定价可以采取“市场追随法”参考西四环路北向甲级写字楼的租金（如石景山路一带），取2.6元/建筑平米.天，这样比较符合市场的行情。二、租赁面积贵司提出拿出项目1/3的面积出租经营，我们看法如下：商业物业的出租部分一般是由业态决定的，因为不同的业态

3、运营商会考虑是否要和产权拆分后的小业主进行合作。若本项目地下娱乐部分招商实现，或者部分餐饮业（主要是经营正餐的）的运营商需求面积较大，则针对这两种情况发展商需要自身持有物业。本项目的商业面积约L6万平米，我们预计约有5千平米的面积用来持有经营。从楼层分布来看，主要是集中在地下楼层和地上三层。办公物业的持有部分，主要是满足发展商自身的办公需求，物业办公管理需求和出租经营的需求。我们建议把地上4-5层作为物业管理和发展商办公使用，24-26层由于景观视野最好用来出租，随着销售的展开，把一些位置不好的留下来出租。当然，我司对于自身的销售经验和能力充满了自信，相信会通过销售的方式尽快为发展上实现项目的市场价值。