南京市2004年第一季度房地产研究报告.docx

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1、目录1综述41 .前言42 .研究方法简介52.1 研窕背景说明52.2 XX地产研究指标体系说明63 .名词定义74 .XX地产研究中心常规研究延伸服务7摘要9第一节市场容量分析101. 2004年一季度南京市房地产市场总容量101.1 2004年一季度的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降111.2 投资购房大幅攀升111.3 结婚购房需求稳定121.4 改善居住环境购房需求增长迅速121.5 城市化进程购房需求增长较快132. 房地产市场需求结构分析132.1 各片区市场容量分析132.2 价格层次容量分析152.3 楼型容量分析163. 2004年一季度南京房地产市场交易状况分析17

2、3.1 一季度商品房需求实现情况173.2 新建商品房交易量增长情况183.3 未实现的需求状况分析194. 2004年一季度南京市房地产市场容量变化原因及趋势分析19第二节产品结构分析201 .南京市2004年一季度房地产开发投资状况202 .2004年一季度南京市分物业类型房地产开发状况203 .2004年一季度南京市存量房市场供应状况214 .2004年一季度南京市土地供应状况215 .经济适用房和中低价商品房供给状况226 .商品房供需状况226.1 2004年一季度南京市房地产市场总体供需分析226.2 各片区供需结构分析226.3 价格层次供需结构分析246.4 楼型供需结构分析2

3、5第三节价格研究271 .供给价格水平分析27XX地产南京市7。典型楼盘价格指数271.IJ2004年2月XX南京70典型楼盘价格总指数表271.1 新建商品房价格水平分析281.2 新建商品住宅价格水平分析291.3 分物业新建商品房价格水平分析.301.4 经济适用房、中低价商品房价格水平分析311.5 存量房价格水平分析311.6 租赁市场价格水平分析321.7 土地价格水平状况322 .2004年一季度南京商品房价格走势分析332.1 供需失衡对房价的影响332.2 地区经济高速发展与持续增强的购买力支撑南京房价上涨342.3 房地产投资增长较快一一南京市房价上涨的基本背景342.4

4、商品房直接成本上升带动房价上涨352.5 城市建设进程继续加快,进一步带动房价上扬352.6 房价与楼盘品质化的互动352.7 新拆迁管理办法颁布与实施的影响362.8 土地市场规范化对房价的影响362.9 南京商品房房价2004年度趋势浅析362.9.1 南京市房价走势将会趋于稳定362.9.2 开征物业税对投资购房的影响362.9.3 信贷消费时代趋势372.10 2004年南京市存量房市场趋势分析37第四节消费者调查381 .研究背景381.1 样本特征381.2 样本量381.3 研窕方法381.4 研究指标.382 .购房者背景特征392.1 购房者年龄结构392.2 购房者学历结构

5、392.3 购房者的家庭结构402.4 购房者家庭年收入分布.403 .购房者需求特征分析413.1 面积需求.413.2 套型需求413.4 购房者对南京市场房价水平的主观评价423.5 J可以承受的最高单价423.4.2可以承受的最高总价434 .购房者的购房行为习惯分析444.1 最理想的购房区域444.3 付款方式454.5 购房目的分析465 .购房者媒体接触习惯及媒体影响475.1 购房者媒体偏好475.2 广告宣传和推荐活动的影响力分析486 .消费者调查的应用与服务48第五节生活指数皿491 .生活指数评价491.1 区域生活指数模型491.2 应用与测评结果502 .典型楼盘

6、生活指数评价512.1 典型楼盘生活指数模型5/2.2 应用与测评结果523 .典型楼盘性价比分析524 .XX地产研究中心生活指数专项研究534.1 ax典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告534.2 OCX楼盘项目前期定位研究54第六节媒体监测与研究551. 2004年一季度南京房地产平面广告投放监测551.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率551.2 分区域投放量统计561.3 分物业类型投放量统计57开发商投放量统计581.5报纸平面媒体接受房地产广告总量统计592. 2004年一季度南京房地产网络广告监测分析593. 2004年一季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析60

7、3.1 房地产营销主题分析603.2 其它促销活动分析614. 结合消费者调查的媒体影响度分析624.1 购房者媒体偏好分析624.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度634.3 典型楼盘广告策略浅析645. XX地产研究中心营销监测产品简介655.1 竞争对手SWOT分析65675.2 片区市场特征分析案例摘要66结束语X.前言2004年，将会是我国房地产业稳步增长，逐渐成熟的一年。今年一季度我国宏观经济继续呈现良好的增长态势，一季度我国国内生产总值达到27106亿元，同比增加了9.7%；一季度全国固定资产投资总额达到8799亿元，同比投资增长率为43%。房地产开发投资增长速度放缓，一季度

8、的房地产开发投资总额达到1820亿元，增长率为41.1%。总体宏观形势有利于全国房地产业的稳定发展。今年一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.8%,涨幅比去年同期上升2.3个百分点。通货膨胀将会对居民的购房支付能力增长产生一定的影响，居民的相对购房能力会有所下降,但总体来说,投资人群将对置业这一形式继续加大投入,商品房的相对保值功能和稳定的收益率将是房地产市场持续繁荣的重要动力源。2004年，是江苏省委、省政府提出的“沿江开发”战略、市委市政府提出“一城三区”建设进入全面实施的关键性一年，也是政府通过增加土地投放、加大经济适用房和中低价商品房建设来调控市场初见成效的一年。一季度南京市政府相

9、继出台、执行管理南京房地产业的南京市城市房屋拆迁管理办法、加强商品房预售管理细则。2月1日开始实施的南京市城市房屋拆迁管理办法，规范了城市拆迁行为，保障了拆迁户的合法权益；从4月1日加强商品房预售管理细则（即“禁炒令”）正式执行，表明了政府对2003年下半年以来商品房投机行为的高度关注及坚决抑制商品房投机的鲜明态度，是政府加大对房地产市场运行规范的开始，有利于抑制由过量的房地产投机产生的房地产泡沫，保证南京房地产业的健康发展。在走过了飞速发展的2003年以后，2004年南京房地产市场一季度总供需情况接近市场平衡点，供需缺口进一步缩小。但是市场供需情况并没有像众人所期望和预测的那样,达到供过于求

10、的市场状态，并且在供需总量比较接近的情况下,供需依旧存在着结构性矛盾。因为近年来南京房地产市场一直是供需两旺，每年商品房的空置率都比较低，房地产供给的滞后性无法保证短期内实现供需平衡。虽然市场供给还不能完全满足购房者的需求，但市场已经逐渐地走向成熟,购房者的消费观念也逐步理性化。应该说，南京房地产的市场整合时代已经来临，“洗牌”已是房地产业发展的必然趋势，资源的重新组合是要求提高市场运行效率的必然结果，逐渐步入成熟阶段的房地产业竞争将会更加激烈。目前，国内绝大多数大型房地产开发企业普遍看好并进入南京房地产市场，随着这些企业的进入，南京房地产业的管理水平、产品品质、经营手段、服务意识都得到了很大

11、提高，2004年外资也会大规模进入南京房地产市场。随着市场产品供应量的进一步加大，供过于求的市场局面很快就会出现。“沉舟侧畔千帆过”，2004-2005年南京房地产市场会有相当一部分中、小企业将被无情的市场淘汰。为了适应激烈的市场竞争，地产开发企业应当着手提高全程管理意识，在产品研发、营销等各阶段注重市场实际需求，研究需求特征,从而提高开发项目的整体运营水平，而对于市场的了解和准确把握,必须借助于房地产市场研究。XX地产研究中心将继续以建立并完善适应房地产市场发展的信息指标体系及信息共享的基础平台为己任，以及时的微观市场数据来支持市场研究，服务于地产开发企业和全社会，为南京市房地产市场的健康发

12、展做出应有的贡献！2 .研究方法简介2.1 研究背景说明随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产市场研究、咨询服务的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，XX地产研究中心自2001年开始组建XX购房会员俱乐部,并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出XX房地产市场研究指标体系及研究模型,研究模型建立在XX地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上,主要从微观角度，利用专业统计软件,对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。XX地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明，（I）购房会员

13、俱乐部会员数据库:XX地产研究中心的会员俱乐部建立于2001年中，截至2004年3月已经拥有会员15089名，这些会员具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房需求的暹购房者。所有的会员数据都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员数据。在所有会员中，26.45岁中青年人群占到会员总数的2/3,70%的会员家庭年收入在3-8万元之间，大专以上学历会员超过60%,会员数据中涉及会员的家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等），购房意向情况（如:意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等），购房行为及心理特征（如：购房决策权、购房决策依据、信息获取渠

14、道、房价接受度、涨跌主观判断等），数据库现有数据量100余万条，每月更新量18%以上。（2）南京70典型楼盘数据库：主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据XX地产生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市70典型楼盘价格指数数据库。收录楼盘数据近300家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近100家。每家数据收集项目近100项。XX地产研究中心将在2004年年中构建较为全面的XX长三角地区重点城市楼盘数据库系统，并对全国范围内具有代表意义的各类楼盘进行个案数据收集以建立XX地产项目案例库。(3)媒体监测数据

15、库:XX房地产营销投入监测模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测范围包括报纸、电视、网络媒介等。监测对象：南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近30项。2.2 XX地产研究指标体系说明考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南京房地产市场七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品(商品房)的市场地位及竞争力，分析市场的未来发展趋势。市场容量即总需求量。需求决定供给。以XX购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的