房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点.docx

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1、房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点摘要：房地产设计阶段是从技术层面与经济层面对房地产项目进行谋划的重要阶段，直接关系到房地产项目投资目标和功能目标的实现。本文分析了房地产设计管理过程实施成本控制的必要性，以及具体的成本控制方法，提出了成本控制的实施要点，期望对提高房地产项目设计阶段的成本管控水平有所帮助。关键词：房地产项目；设计管理；成本控制近年来，政府对房价管控力度不断增加，加之房地产项目开发成本不断上涨,使得房地产企业的经济利润空间受到严重压缩。面临如此严峻的形势，如何在保证房地产项目质量功能的前提下降低项目成本已经成为房地产企业可持续发展必须解决的首要问题。在房地产项目开发的全阶段

2、中，设计阶段对项目成本的影响程度较大，在设计阶段运用科学有效的成本控制方法可节省投资总额5%-10%,所以这就要求房地产企业设计部门必须明确自身职责，增强成本控制意识，合理降低设计管理过程中的成本。1房地产设计管理中成本控制的必要性分析设计管理阶段的成本控制对房地产项目总成本的影响极为关键，此阶段实施成本控制的必要性主要体现在以下方面：其一，房地产设计管理不仅是从技术层面设计项目方案，而且还要从经济层面规划部署整体项目实施，在施工图设计完成后，可以基本确定80%的工程总造价。根据统计资料显示，设计管理阶段的费用占比为房地产开发项目总费用的但是对成本控制的影响却达到了75%以上。所以，必须加强设

3、计管理阶段的成本控制。其二，设计贯穿于房地产项目的全过程中，对设计管理阶段实施成本控制，能够有效减少项目实施阶段发生的设计变更，关注项目动态成本变化，最大程度降低无效成本支出，保证项目投资效益目标的实现。其三，房地产项目成本控制分为事前、事中和事后控制，设计管理阶段属于事前控制环节，从源头处把好成本控制关口，有助于强化房地产项目成本控制的薄弱环节，实现成本控制由被动管控向主动管控转变。2房地产设计管理过程中成本控制方法2. 1价值工程方法3. 1.1方法概述价值工程是对产品使用功能进行分析，通过剔除非必需功能以达到降低成本、提升产品价值目的的一种方法。价值工程由功能、成本和价值三要素构成，公式

4、为价值=功能/成本。在房地产设计阶段，应用价值工程进行成本控制，能够有效平衡工程造价与工程质量功能的关系，力求用最少的成本投入建成功能好、寿命长的项目，提升房地产项目的价值。在运用价值工程进行成本控制时，要通过计算项目功能与全部成本投入之比,求得价值系数，根据价值系数制定具体的成本控制措施。具体如下：1、当价值系数等于1时，表明项目功能实际成本接近于实现功能的目标成本，此时造价十分合理，无须采取成本控制措施。2、当价值系数大于1时，可能存在两种情况：第一种情况，项目存在较大的功能优势，无须降低成本；第二种情况，项目功能的实现成本小于功能评价值,造价过低，无法实现功能，需对成本方案进行改进。3、

5、当价值系数小于1时，可能存在两种情况：第一种情况，项目受制约因素影响，与项目开发要求存在一定差距，需改进成本方案；第二种情况，项目功能实现成本大于功能价值，表明成本偏高，需进行改进。2. 1.2方法应用在运用价值工程进行房地产设计阶段的成本控制时.，要基于最优效益的角度出发降低成本，实现项目价值价值最大化。1、在各阶段设计运用价值工程控制成本。房地产设计管理包括概念规划设计、详细规划设计、方案设计、施工图设计、专项设计、深化设计。各阶段由概念到清晰、由面到点不断深化，针对各阶段特点运用价值工程有侧重的进行成本管控，防止前期“摊大饼”式追求高标准，造成不适应项目定位的无效功能及成本浪费，给后期成

6、本管控带来压力。2、统筹协调各专业。房地产技术设计阶段涉及初步设计、施工图设计、深化设计等多个环节，要求建筑、结构、给排水电气、景观、消防等多个专业的工程师共同参与设计工作，增加了项目工程设计的复杂程度。在应用价值工程进行成本控制中，必须协调好各专业配合成本控制工作，要求各专业工程师提供最优价值系数，并在相互统筹规划的基础上给出项目整体价值系数，平衡各专业领域的成本支出，避免出现某一领域成本降低而导致其他领域成本大幅度增加的问题2O3、考虑项目质量功能。设计部门要考虑房地产企业对项目开发的需求，寻求项目功能与成本的平衡点，实现工程价值最大化。如，设计部门可通过采用新技术、新方法、新材料提升项目

7、功能，同时降低成本；设计部门可采用新设计构思、新设计思维，设计高档房屋建筑产品，大幅度提升设计产品功能、小幅度增加成本；设计部门可在保证项目质量不变的前提下，通过优选材料等方式降低成本。4、重点分析项目功能。价值工程理论需要考虑价值创造与成本投入的关系,设计部门在房地产项目设计时，对项目质量功能进行分解，区分必要功能、次要功能，充分发挥出设计人员的创新精神，在不影响项目必要功能的前提下，通过降低或剔除次要功能，设计经济实惠型房地产项目产品，以降低成本。同时应深入结合市场及营销需求，在客户痛点以及关注点上加大成本投入，对提升项目品质起到事半功倍的效力，在其他非客户敏感点的部分进行成本控制，不影响

8、项目整体质量及定位。在成本控制中，要制定最为合理的经济方案，既保证房地产项目功能，又实现工程造价控制。2.2目标成本限额设计方法2. 2.1方法概述目标成本限额设计是目标成本方法与限额设计在房地产项目设计管理中的结合运用。其中，目标成本要根据房地产企业的经营计划，以及房地产开发项目的预期售价和目标利润进行确定，将目标成本作为设计阶段的造价控制目标。限额设计是将总的目标成本分解到每个单项工程设计中，以保证主体、安装、园林、装饰、设备、消防等的成本造价始终在投资概预算范围内。为达到目标成本限额设计目标，应满足以下条件：施工图设计预算V初步设计概算方案设计估算V投资额。在目标成本限额设计中，设计部门

9、要充分考虑影响成本的多种因素，包括总成本控制限额指标、技术可行性、结构安全性、经济合理性等，在合理、安全的前提下，提高成本控制在工程设计中的重要地位，防范“三超”问题发生。3. 2.2方法应用1、结合运用价值工程理论。在房地产设计管理过程中，对成本进行控制时,可以对价值工程理论进行运用，借此来优化项目功能，降低总成本。设计部门可在项目设计阶段引入价值工程的方法，对方案进行比选，从中选取最优方案，在提升项目价值的基础上，使成本控制在限定的额度以内，避免超出。在对项目的限额指标进行分解时应预留出一部分费用，以备调节之用，这部分费用应为总成本的20%左右，由此能够为后期的方案创新提供资金支撑，使先进

10、技术和设备的引入成为可能。在房地产项目设计阶段，价值工程法对于控制成本虽然效果比较显著，但却存在不足，而目标成本限额法也有一些缺陷，为提升成本控制水平，可将这两种方法结合到一起使用，通过对项目功能、质量、成本等方面进行综合分析，达到项目利润最大化的目标。2、采用PDCA循环方法。在运用目标成本限额设计进行成本控制时，设计部门应采用PDCA循环法，不断优化设计方案，以达到强化动态成本控制的目的。房地产开发项目开发包括项目启动、开发实施、项目结束三个阶段，在项目启动中动态成本等于目标成本；在项目实施中，动态成本等于已发生合同、设计变更、经济签证、人工成本变动、材料价格变动、设备租赁价格变动等各项因

11、素发生成本之和；在项目结束阶段，动态成本等于结算成本。这就要求设计部门做好动态成本检查工作，掌握准确的动态成本信息，构建起设计目标制定（P）、设计目标执行（D）、跟踪检查（C）、目标调整（A）的循环机制，不断优化调整工程设计。3、灵活调解各分项工程设计限额及目标成本分配。在保证总体目标成本不便的前提下，根据工程实际需要及产品定位，灵活调整各分项工程目标限额分配情况，在客户敏感点及关注点上，能体现项目品质和影响力的环节进行成本倾斜,同时在其他非关注点上进行成本控制。3房地产设计管理过程中成本控制实施要点3.1方案设计的成本控制在方案设计阶段，设计部门要根据房地产项目的规划设计和经济技术指标，对建

12、筑方案进行比选。在比选过程中可运用价值工程理论，选出满足项目功能定位和成本控制目标的设计方案。多方案比选要考虑以下因素：一是检验方案设计的可行性，剔除不符合功能与成本要求的方案；二是比较多个方案的经济效益，或者对多个方案中的局部经济效益进行测算，比选出经济合理方案；三是建立比选评价指标体系，合理确定经济性评价指标的比重，对多个方案进行综合评分，选出最优方案。如，在某高层住在项目方案设计中，房地产企业要求设计部门设计出建筑单体户型分配方案，共设计出5组强行排布方案，在方案比选中，结合经济技术指标排除3个无法满足指标要求的方案，并运用价值工程理论，算出剩余2个方案的项目成本与价值系数，选出最优的方

13、案设计。3. 2初步设计中的成本控制在初步设计阶段，设计部门要采用目标成本法进行成本控制，对建筑立面各构件的尺寸、材质、工艺等方面提出明确要求，为施工图设计提供依据。在初步设计完成后，设计部门要将设计方案交由财务部门进行初步核算，判断初步设计成本是否超出目标成本，若超出目标成本，则设计部门要继续对设计方案进行优化，确保总成本在总目标成本范围内。如，在某住宅建筑设计中，房地产企业要求突出古典建筑风格，将其设计成富有现代感和尊贵感的洋房。在这一设计要求下，建筑立面设计会更加复杂，需要考虑诸多装饰性元素，大幅度增加了成本造价。为有效控制成本，设计人员必须加强与财务人员的沟通，及时了解材料价格，分析施

14、工工艺，对材料比重进行调节，进而将成本控制在总目标成本范围内。4. 3施工图设计的成本控制在施工图设计阶段，房地产企业设计部门可以采取以下成本控制措施：参照限额设计，按从前到后的顺序，从纵向上对房地产项目施工图纸的设计成本进行有效控制，从而在确保施工图合理可行的前提下，达到降低成本的目的；对设计人员进行考核，以考核结果作为奖惩依据，由此能够为施工图的设计品质提供保障；在对主体结构进行设计时，当建筑方案明确后，应对结构限额的设计思想进行贯彻，避免限额超出的情况发生；钢材对房地产项目的成本影响较大，所以在施工图设计阶段，应对不同业态下，项目含钢量的限额标准值进行合理设计，后续设计中，则应当以该标准

15、值为依据，对结构进行合理设计。为避免含钢量超限导致成本增加的情况发生，应当制定相应的奖惩机制，一旦超限应对设计费进行部分扣除，并外聘第三方对结构设计进行优化。4结论综上所述，房地产开发过程中在设计管理过程进行成本管控，在不降低产品力和产品定位的基础上，能有效控制无谓的成本消耗，节约成本达10%以上，是房地产企业成本管理的重点，直接影响房地产开发的利润率。房地产企业设计部门要重视设计管理中的成本控制，以保证房地产开发项目质量功能为前提，采用价值工程、目标成本限额设计等有效方法，对方案设计、初步设计以及施工图设计中的成本进行有效控制，寻求降低成本的操作空间，从而选出经济合理的最优设计方案，为项目实

16、施阶段的造价控制提供执行依据，保证项目投资目标的实现。参考文献1宁波.房地产项目开发建设过程中的成本控制J.建材发展导向，2017(18):290-290.2杨睿轩.房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点J.工程技术研究，2018(7):153-154.3刘晓南，赵斌，谷俊芳.房地产项目管理中的成本控制分析J.名城绘，2017(10):9-10.4王顺利.房地产公司项目全过程成本控制模式研究J.企业改革与管理，2019(23):158-158,160.5张忠雄.房地产项目设计阶段成本控制与管理探讨J.住宅与房地产,2017(4X):26-27.6郑芳.房地产开发过程中成本控制的关键要点分析J.城市周刊,2019(18):28-28.7张然，王新波.浅谈房地产开发设计管理阶段成本控制J.门窗，2018(7):136-136.