商业地产开发操作销售预热.docx

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1、商业地产开发操作销售预热I准备期一、强势进驻闪亮登场“在当地政府一系列的招商引资活动背景下，通过多次沟通与协调，著名的民营企业一一集团强势进驻”。通过政府利用当地主流媒体把利好消息全程报导。全篇介绍集团发展里程、现状、实力及发展空间，展望集团进驻后将为这个城市带来什么样的经济效应和人民生活质量的提升。使当地人民对集团有一个初步认识。二、项目包装1.奠基在项目签约后，紧跟其后马上进行奠基。现场邀请政府领导到场是必须的，我们在配合政府工作的同时，也体现集团雷厉风行的做事原则，新闻媒体一定要进行炒作,扩大集团影响力。2 .围挡平整项目用地后，第一时间制作围挡。利用围挡宣传集团企业文化，表明集团已经进

2、驻XX城市并在积极的建设中，与前期政府宣传和新闻报导形成呼动。随着工程、营销的进度，在每个阶段适时更换画面。加强项目的暴光率，加深市民对集团及项目的了解。3 .办公场所的筹建4 .L项目前期临时性办公场所的筹建：3. 1.1筹建目的：满足项目前期开展各项业务活动的需求。4. 1.2筹建原则根据项目建设进展，分阶段选用不同的办公场所，注意其针对性、适用性、经济性的结合。选用的房舍应具备一定的室内外装修标准,并能够适度进行必要的企业Vl表现，使之足以体现企业形象。宜采用租赁的形式。3.1.3筹建标准阶段筹建期建设期主要用途日常办公、商务洽谈、工作研讨、小型会议、一般性接待日常办公、商务洽谈、工作研

3、讨、常规会议、一般性员工培训、常规性接待、销售及招商业务的开展使用期限项目筹备组进驻至开工建设初期，一般为3-5个月项目开工建设至永久办公区启用前，一般为8T2个月选址要求1、靠近城市综合行政区；2、交通便利；3、与项目筹建组工作人员住址在2公里之内。1、靠近项目建设地；2、交通便利；3、员工及外部流动人员较多，通常承载人数在400人左右，不能选择高层建筑，以一二层为宜。主要功能主要领导独立办公区，敞开办公区，会议、会谈、接待区、主要领导独立办公区15%,敞开办公区25%,业务洽谈、会谈区30%,多功能会议（接待）区10%,销售/招商业务办理区10%,员工生活（临时食堂、卫生间）区10%o面积

4、200平方米左右600-800平方米主要设施、设备的选配1、办公家具选配：根据 实际需要按集团相关标准 选用，选型时注意考虑业后 永久性使用需求的因素。2、传真机、复印机、投 影仪（投影幕）、办公电脑, 选型时注意考虑业后永久 性使用需求的因素。3、办公电话根据需要 选配1-3部。4、公务用车1辆，主要 用于外联事务，应考虑所配 备车辆的车况，车型以商务 车、中高端面包车为宜。5、办公用网络数据线 接入。1、办公家具选配（根据需要不断增加）：根据实际需要按集团相关标准选用，选型时注意考虑业后永久性使用需求的因素。2、传真机、复印机、投影仪（投影幕）。3、办公电脑（根据需要不断增加），选型时注意

5、考虑业后永久性使用需求的因素。4、办公电话根据需要配备约50部，号码选择应考虑与业后使用的连续性。5、公务用车除外联在用车辆外，增加一部事务用车，配置可适当降低，以中型客车为宜。6、办公用网络数据光纤传输线路接入，选用时注意考虑其与集团数据管理系统的兼容性及业后永久性使用需求的因素。7、无线指挥调度通讯系统。8、临时性员工食堂所用的炊具。32.项目永久办公场所的筹建：3.2. 1筹建目的：满足项目业后运营管理工作的需要。3.2.2规划设计原则 与项目建筑工程同步规划、同时设计，优先安排施工，及早投入使用，降低临时办公用房费用。 办公区域应相对独立，如与项目一体其门的开设应独立于主体卖场，不予卖

6、场相融合，己便于管理。 充分考虑预留扩展及日后结构调整等因素。 办公场所的规划和设计应符合中国传统建筑风水学的一般要求，合理回避与之相抵触之处。 .2.3办公区主要功能规划：日常办公、商务洽谈、工作研讨、常规会议、一般性员工培训、常规性接待、商户服务业务的开展。总体规划面积以16002000M?为宜。规划区域主要用途面积数量设计说明办公区域780M2,约占总规划面积的40%领导办公用房100M21间1、设置在集中办公区内，采用玻璃隔断与敞开式办公区。2、财务部门用房应考虑对外业务关系，应设置在集中办公区最外侧，最好有独立对集中办公区以外开的门。3、行政部设置应靠近主要领导办公的房间。40M25

7、间财务部门60M21间其他部门40M23间档窠室40M21间仓储间40M21间敞开式办公区300M21l11J会议会谈大会议室130M21间区域530M2,约占总规划面积的30%小会议室50M21间4、大会议室应考虑灯光、音响需求。接待室25M22间1、设置在集中办公区以外的公共区域。2、多功能会议厅应考虑灯光、音响需求。3、卫生间、吸烟室设排风设施。4、办公区前厅应邻近主入口。办公区前厅100M21处大型多功能会议厅200M21间生活区域140M2,约占总规划面积的10%卫生间50M21处更衣室30M22间工务人员休息室30M21间吸烟室30M21间商户服务区域340M2,约占总规划面积的2

8、0%公安派驻机构80M2设置在集中办公区以外，各室相对独立开门。工商派驻机构80M2国税派驻机构40M2地税派驻机构40M2服务大厅100M23. 2.4永久办公区的主要设施设备 办公家具根据实际需要按集团相关标准选用。 传真机、复印机、投影仪（投影幕）。 办公电脑。 办公电话根据需要配备约X部。.公务用车X部，以一般配置面包车、中型客车为宜。（视不同城市而定） 办公用网络数据光纤传输线路接入，选用时注意考虑其与集团数据管理系统的兼容性的因素。注： 招商中心设计、建造、装修。招商中心要有特色而又不失大气，通过招投标来确定招商中心的设计、建造、装修单位,显示我集团管理及流程的正规化。同时邀请行业

9、大户参与评标，通过他们向外发散集团、项目信息。 招商中心周边景观美化。包括停车场、周边进入招商中心的沿线，都要布置各类旗帜、标示牌。 招商中心室内布置以项目效果图加以简单文字（政府重点项目，超前的商业模式等）作为背景墙；悬挂企业荣誉牌匾、证书；沙盘一定要精致,包括灯光效果；背投、音响设备。间断播出企业文化、发展历程、项目背景、项目发展空间；接待台配备宣传资料；休息区、洽谈区设置。色彩搭配、格局设计合理，尽量为商户营造宽松舒适的环境，弱化其紧张、抵触、戒备的心理。三、营销策划准备1 .市场调查与分析对项目区域范围内楼盘及各阶段市场进行细致调研，包括市场经营定位、宣传策略、产品类别、商户数量、自身

10、情况、未来发展趋势、竞争能力、辐射范围、人口数量、消费水平、消费习惯、投资取向，通过分析为项目的定位及各项工作的开展提供有利依据。1.I对项目区域范围内的市场、楼盘进行细致调研2与同业态不同区域的市场进行比较1.3与目前正处于销售期的市场进行比较1.4与即将开业的市场进行比较2 .楼盘的标识1 .1案名、CI设计。营造鲜明、独特、良好的统一对外的企业形象，在消费者心目中树立不可替代的印象，为后期宣传炒作、强化形象打下基础。2 .2项目整体外观确认。具有强烈的视觉冲击，力争成为城市标志性建筑。3 .市场初级定位3.1 产品定位。根据前期调研结果分析，初步确定经营业态定位、经营主体定位、预期收益定

11、位、核心竞争力定位、市场地位定位。3.2 目标客户群定位。根据城市调研了解投资走向、商户所需、消费习惯及水平，分别初步确定销售对象、招商对象、服务对象群体。4 .市场营销策略的拟订1 .1开盘方式、时间。力求标新立异，有别于当地的常规化开盘方式（XX项目晚上开盘，给商户一种神秘感，增强了关注度），同时要准备至少两种方案，以备不时之需，并根据当地的具体情况借势，随时调整制定最优方案。4 .2宣传推广方式、周期。借助集团其它项目的成功之处，根据当地实际情况，初步制定宣传推广方式、周期，随着工作的推进适时调整。4. 3蓄水方式和周期4.4宣传、蓄水及销售等各阶段目标5.宣传推广方案的讨论和确认5.

12、1根据市场的产品定位、目标客户群定位，确定广告基调和广告风格；5. 2宣传资料的设计、制作。树立准确、有效、超凡的诉求理念。5. 3宣传推广渠道的选择和方式的确认；5. 4推广活动方案的拟订；5.5销售工具的设计和制作：6. 销讲夹准备6.1 证照类：营业执照、资质证、五证、公司简介、项目概况6. 2图纸类：外立面效果图、总平面图、楼层平面图、户型图6.3财务类：银行贷款利率表（商业、住宅）、配套项目及费用、产权登记费等其他费用明细6 .4其他：交房标准7 .具体案例：案例1：集团XX购物乐园项目启动新闻发布会方案（以下主题活动均以新生活购物乐园为例，涉及到具体项目视不同情况进行调整）一.活动

13、目的：1 .宣告XX购物乐园项目全面展开；2 .展示集团雄厚实力，提高XX市当地群众对本项目的信心，同时树立集团良好的社会形象；3 .让投资商了解XX购物乐园的项目规划、主题定位和业态特征，介绍有关本项目业态的进展状况和前景展望，解答社会各界的疑问；4 .向当地老百姓和投资商展示XX购物乐园在政府、媒体方面得到的大力支持；5 .通过现场隆重的发布仪式，营造广泛的社会关注氛围。二 .活动时间：200X年X月X日上午9：5810：58三 .活动地点：XX市XX宾馆国际会议中心2楼报告厅四.活动主题：XX购物乐园项目启动新闻发布会五.邀请领导XX市市长、常务副市长、主管商业副市长及XX区书记、区长和

14、市土地局、建设局、工商局、招商局、税务局、银行、公交集团、消防局等相关部门领导；集团领导董事长、董事及集团各副总裁和各经营单位首席经营者六.邀请媒体电视媒体XX电视台XX新闻联播栏目（待定）XX电视台都视频道XXXX栏目XX电视台一套（新闻频道）XX市电视台新闻频道广播媒体交通之声交通文艺台*XX市广播电台（都市110、交通音乐台、XX市经济广播电台）平面媒体XX日报XX晚报XX新闻网络媒体新浪网搜狐网中国联商网十xx信息港七.会议流程及内容：1 .会前入场到场嘉宾签到，赠名片，领取礼品；1.2发放记者礼品；1.3发放本项目宣传品；1.4领导暂入休息室休息；2 .会议内容09：58-10：08主持人宣布会议开始、致开场词并介绍来宾和媒体；10：1010：15XX购物乐园XX总经理致辞10：1510：24观看集团宣传片10：25-10：40XX购物乐园副总经理XX进行业态描述包括XX大市场业态结构、规划及前景展望（同时配以PPT演示和相关影音文件）10：42-10：47董事长致辞宣告XX购物乐园项目正式启动10：4810：53XX区区长讲话10：5410：59XX市市长讲话11：0011：20答记者问时间（主席台领导离席），XX市大市场领导班子（主答人XX大市场：XX总）与媒体记者等人员作双向交流记者提问