XX评估有限公司XX项目贷款可行性评估报告（2024年）.docx

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1、XX评估有限公司XX项目贷款可行性评估报告第一部分概要一、评估说明本评估报告是根据XX银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对XX项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为202X年X月X日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。二、评估目的为委托方审核贷款申请提供参考三、评估依据本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业(XX)提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；2、委托方和借款企业提供的有关资料；3

2、、广州市房地产市场价格信息；4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；5、其他资料。四、项目概况1、地理位置及环境XX项目位于X路和X路交汇处X角，西为X路，北邻黄X路，东面和南面均有新规划路联络，南面的X国际XX即将搬迁到X新国际XX,周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，X路和X路有多条公交线路通过,且邻近地铁X号线站(X),交通十分便利。邻近有X花园、X办、X客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。目前，X国际XX即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区一一X新城。该项目处于未来X新城北侧，占地总面积约X万平方米，总建筑面积近X万平方米，预计总投

3、资约X亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。2、项目背景XX项目由XX发展有限公司(XX)向广州市XX区XX街X征地,进行商品房开发建设，该花园共分X南区三部分，除东区由XX公司开发建设外，西、南两区由XX公司进行开发建设。西区占地近X万平方米、建筑面积X6万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积X2平方米、规划建筑面积X平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期X幢X层预计可于X年X月竣工交付使用、第二期X幢小高层和高层预计于X5年X月全部竣工交付使用。3、项目规划情况根据广州市规划局关于XX项目修建性详细规划的批复，项目总体的控制性技术指标为：1）建筑容积率2.5

4、45；2）建筑密度：26.5%；3）总建筑面积172408平方米（其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米）；4）绿地率37.5%；根据总体规划方案，XX项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共13202X.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室X层、建筑面积合计X平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。4、项目工程进度安排据义公司称，XX项目从202X年X月开始动工建设，施工单位为广东XX建筑有限公司，到202X年X月X,第一期X幢楼

5、宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按XX公司的建设计划，第一期X8幢楼字预计于20XX年X3月完工交付使用，第二期X幢预计在202X年X开始拆迁和工程建设，预计XX年X月以前可先后竣工交付使用。第二部分项目合法性与建设条件评价一、项目合法性评价目前，XX项目已办理建设用地规划许可证，第一期楼字已办理建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证、商品房预售许可证等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全（具体详见附件资料），据XX公司称，其

6、第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。二、项目建设条件评价1、项目技术经济指标据义司提供的关于XX项目南区修建性详细规划的批复，XX项目的总建筑面积X平方米，包括地上建筑面积Xl平方米、地下室建筑面积X方米，各功能部分及其面积具体详见表1：单位：平方米、个序号项目指标备注1用地面积X2总建筑面积X2.1地下室建筑面积X地下室X层，为设备用房和配套停车场2.2地上建筑面积X2.21其中：商业X2.22住宅X地上X层2.23小学X包括教学楼和学生宿舍2.24其它配套X含会所、公厕、居委会等3容积率X4建筑密度X5绿地率X6车位个数X含不可售的社会停车位X个第三部分市场研究与分析一、项目投资环境分

7、析（略）XX二、房地产市场分析202X年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资X亿元，增长X%,房地产开发投资X亿元，增长X.6%,增幅比去年同期下降X,其中商品房投资额X亿元，占房地产开发投资的7X%,同比增长X%。202X年上半年广东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额X亿元、销售面积X3.99万平方米，分别增长27.3%和27%,全省商品房平均销售价格X9元/平方米，比去年同期略高X元/平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的3X%下降到上半年的X5%。202X年1-8月，广州市X区批准

8、预售的商品房面积为XO万平方米，比去年同期增长X%,其中，原X区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长X%。广州市X区商品房交易面积为X万平方米，交易金额为X亿元，与去年同期相比，分别增长8.84%和X9%,其中，原八区商品房交易面积为X万平方米，交易金额为X亿元，与去年同期相比，分别增长X6%和X3%。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4X元，同比下降X%。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。三、周边楼盘调查分析在XX项目周边一带有多个在建或已建

9、成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：1、XX花园：在XX路北边，于X年代中后期开始投资建设，共有X幢多层和X幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700X元/平方米之间，均价约为X元/平方米，二手住宅成交价约为XX元/平方米。首层商业铺位的租价约为X5X元/平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为X0XO元/个,现已接近租满。2、X花园：属同一档次的商住小区，占地面积约XO平方米，由X6幢小高层组成，配套有幼儿园和近X平方米X式园

10、林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于X年X月建成交付使用，其住宅售价幅度约为X-XO元/平方米之间，均价约为X元/平方米。地下室车位约XO个，目前的销售策略为只租不售。3、X家园：XX路和XX路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿XX路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在XO-X元/平方米之间，均价约为XOO元/平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为X。元/平方米，地下室车位售价xoooo-xxoooo元/个。4、X居：X路和X交界西南侧、在X家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅

11、楼，另第三期计划于X月发售，住宅均价约为X元/平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为XOOO-X元/平方米、招租价约为X元/平方米,地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至XOOO元/个。5、X新城：在XX路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为XOXOO元/平方米、个别成交价为XO元/平方米，地下室车位售价为XOOO元/个经市场调查，XX项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与XX花园、X美居接近，故选用以上楼盘的

12、价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。四、项目优劣势分析通过市场调查分析：XX项目与同在XX路和XX路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：(1)地理位置优越，项目地处广州市X城市副中心一一XX新城北侧，临近XX路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁X号线(X站)在南区项目周边设置了出口，并

13、正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。(2)配套设施起点高，位于南区项目范围内XX小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。(3)该开发集团在房地产行业内多次获奖,XX花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用O另一方面，XX项目自身存在某些劣势，主要表现在：(1)

14、项目位处X路以西、XX路以南，目前，对外交通主要为附近X村旧路和北面XX花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至XX路和XX路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多,建成后区域市场内的竞争将较激烈。五、预期销售价格评估1、评估方法：市场比较法、收益还原法。2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：(1)住宅销售价值的确定由于南区项目住宅的目标客户和产品定位

15、与样景花园、XX骏景花园和富力阳光美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表2：单位：元/而序号项目案例1案例2案例3XX花园XXX阳光1销售单价XXX2交易情况修正100%100%100%3交易日期修正100%100%100%4使用年限修正100%100%100%5区域因素修正102%101%100%6个别因素修正102%94%94%7修正后单位XXX8评估对象单价X9取整X经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为X元/平方米，预计住宅部分总建筑面积X平方米的销售价值为X8万元。(2)商业销售价值的确定、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为X元/平方米。、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率3