2023年深圳房地产市场年报.docx

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1、SJ.NW1N8Ol宏观形势Macrosituation1.经济恢复向好在2023年前三个季度，中国国民经济在面临下行压力的情况下仍能够保持稳定，并持续呈现向好的趋势。根据不变价格计算，前三季度的GDP同比增长为5.2%,增速较上年提高2.2个百分点，经济运行总体向好。二季度增速达到6.3%,较一季度提高1.8个百分点，显现稳健复苏态势，但三季度增速降至4.9%,说明经济稳定回升基础还需继续巩固。对于未来，特别是2024年，预计随着政策效果逐步显现，经济增长有望保持良好态势。但国内经济仍面临一定的下行压力，因此需要继续实施稳增长政策，巩固经济复苏的基础，促进经济步入正轨。房地产市场的调控需要紧

2、密关注市场变化，保持政策的连续性和稳定性，以确保市场健康发展。国内生产总值（GDP）增长速度（季度同比%）2 .经济发展的波折与挑战在过去的数年中，固定资产投资增速一直保持在一个稳定水平上，然而在2020年初受到疫情影响出现了显著下降。而社会消费品零售总额增速也在同期出现了类似的情况，尤其在2020年，增速大幅下降。进出口总额增速也在相同的时间段内受到了严重的负面冲击。然而，随着时间的推移，从2021年开始，在严防严控初步策略奏效下，这三项指标逐步呈现出向好的迹象,尤其是在2022年初，这些指标出现了回升。固定资产投资增速和社会消费品零售总额增速均稳步回升，虽然进出口总额增速仍然面临一定程度的

3、下行压力，但总体呈现出缓慢的恢复态势。2023年第三季度开始，这三个指标的增速再次出现下滑，尤其是进出口总额增速降幅较大。这表明经济仍然面临着挑战，特别是在国际贸易方面的不确定性，对于经济的发展产生了一定的影响。综合来看，“三驾马车”指标在经历了2020年的低迷之后逐步开始恢复，但在2023年第三季度仍然存在一些不确定性和下行压力,这需要持续关注和谨慎应对，以促进经济的持续稳定发展。2015-2023“三驾马车”增速走势（累计同比）一,玄观出珥3 .货币供应增速放缓，实体经济活跃不足Ml和M2剪刀差持续增加，2023年11月，M2同比增长10%,增速分别比上月末和上年同期低03个和2.4个百分

4、点；Ml同比增长1.3%,增速分别比上月末和上年同期低0.6个和3.3个百分点。M2-M1剪刀差扩大至8.7个百分点。2023年一季度开始，M2货币供应的增速放缓,Ml增速下降速度更快，剪刀差逐渐扩大,显示出经济主体对投资和消费的预期或信心有所下降，反映了市场上对经济前景不确定性的反应，导致资金流向较为保守。2019-2023年MlxM2增速4 .储蓄稳步增长，住房贷款相对减缓在过去的几年中，住户存款余额一直在稳步增长,显示出人们对储蓄的持续需求。2016年至2020年住户存款由5.5万亿增加至8.5万亿，4年时间增长3亿，而2020年后4年内住户存款增长加快,由8.5万亿增长至2023年底1

5、3.5万亿，增长了5万亿。相对之下，由于近年房地产市场出现供求关系发生重大变化，居民购房减少，甚至出现提前还贷，住户中长期贷款余额增速减慢。20坦2023住户存款及中长期贷款余额（亿元）1400012000100008000600040005 .居民消费增长与债务压力2013年到2023年，在这10年间，居民部门负债占国内生产总值比重逐年攀升,从31.1%上升至63.8%0居民消费支出的增长受到债务水平的影响，居民部门倾向于通过借贷来支持更多的消费。然而，过高的杠杆率可能对居民财务稳定性构成风险，尤其是在经济不稳定时期。2020年以来，这段时期居民杠杆率虽然保持在较高水平，但增长速度大幅放缓，

6、表明当前杠杆率较高，并且在经济!氐迷时期，居民加杠杆意愿不强。2013-2023年居民人均消费支出及杠杆率3000063.870全国居民人均消费支出累计值（元）（居民部门杠杆率（）02政策变动Policyadjustments联束篁切1.调整周期本轮房地产政策调整周期已持续三年，全国调控政策由紧到松全面转向“三道红线：1、资产负债率不得超过70%;2、净负债率不得超过100%;3、现金短期比率不得小于1。“两道红线分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房货款多头紧缩，强力监管，行业去杠杆收紧三道红线房企融资收紧余额占比上限。银行两道红线土地两集中打击学区炒房限制房企拿2020.82020.12

7、2021.72021.32021.42021年9月，央行“两维护“定调，政策转向伊始；12月，中央政房需求，政策正式迎来2023.10-12治局会议，支持合理住前11个月5年期LPR分别于1月、5月、8月三次下调，累计下调354基点2023.7-92023.1-62022.10-122022.7-92022.3-62022.1-2闫B加大保障性住房建告，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性7月27日，住建部发布“,支持刚需改善购房需求8月31日，央行发布关于调整优化差别化住房信贷政策和关于降低存量首套住房贷款利率，付，并设普房贷利率下限化解房企风险：加强住房保障体系建设，

8、支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。,促进房地系统性纾困阶段：930新政，三大全国性政策出台，为本轮政策调整中首次全面层面的政策宽松；11月金融16条，“保交楼，稳民生”：房企违约引发项目逾期交付风宽松加码阶段：各地方政策宽松节奏迅速加快，宽松力度逐步加大，但政策效果不佳微转向阶段：地方政府在放松政策上小心谨慎，以小幅试探为主，力度偏大的政策随时面临“一夜游”产业平稳发展支持放松城中村支持刚需、保障房建设保障需求端Hi灶0垂出改造政策重心落在“保交付“，中央及地方成立保交楼纾困f大域市正积，心城中村改造，,多项政策支持供给端和需求端复苏基金改善需求政策基调不断转向收束笠到

9、2.标杆深圳政策稳健深圳调控政策宽松幅度逐步加大，主要涉及房贷利率,认房不认贷、降二套首付等公积金货款租金参考价公积金贷款三8fflS二手房参考价松绑房货利率下降实施,双证合一执行“认房不认才房货利率下降降低二营首付一人购房全家深圳发布覆蛊全购买首套住房、银亍核定房价以深圳多家银行首.刖双拼后自8月30日，深圳发布个人住房贷款利率下限二套住房个人住帮，贷款申请市的房屋租赁参多子女家庭购房、网签备案价不由平套房贷款利率从7日14RSTU力座认房不认贷政策，调整为(LPR)减10个房货款最低首付人的配偶、父母、考价格，主要作购买绿色建筑住估价中较低三t4.6%降至4.5%,r，口吁基点4.1%(L

10、PR-IobP),款统一下调为子女不论有无缴为租房参考，暂房的，公积金货格为准，而参考二套房贷款利率双证合一,改昙只要在深圳无房居民二套住房商业性个人住40%,普通住宅存住房公积金均无强制效应，对款最高额度可上价只作为参考从4.9%降至型网改购磨贸战放宽即可按首套(三成)房贷款利率下限调整为认定标准取消总可以作为共同申市场影响不大。浮40%。(鹤房ImT)价750万以下请人.4.8%首贷政策购房(LPR)加30个基点这4.5%(LPR+30bp)一条件一.2022年7月2022年11月2023年3月2023年4月2023年6月2023年7月2023年3月202班9月2023年11月四个一线城市

11、12月政策施行情况下用首含M二宜房货H率，IW39月1日.北执行iir当前北空套利率下鼠：(LPR) *55BP.4.75%12 月 14网为30%六区S0%. 3ttE4O%.节食店却率倒毗为4.2%,取消 25年M至3脾.下洞苜青及二套两财率.仿tm 上浮20%9月1日，上海执行 V房不认Sr当用上海自科所R (LPR) 75个BP455%12 月 IS4.1%,而付比例下为30%.二套房费利1S%,二套 苜付下毗50%.下百富及二的S例率；放松外柳区或慈户条杵.8月30日,广州执行认房不认Ir当用广州套利率下F ： (IPR) 4 (FTBP-4.20%9月9日,苜春房爆怦下IR降至4

12、1%,苜个突破坪下限 的0市,首套首付30%.二骞刈4S%,二套首付仪9 月 20H7w.收束笠到3.近期房地产调控政策深圳调控政策相较全国在利率.首付款比例方面仍有调整空间。序号类别全国层面深圳层面广州北京上海1认房不认贷家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策实施实施实施实施2贷款利率下限首套利率下限：LPR-20BP=4%二第1率下限：LPR+20BP=4.4%2023年9月29日起施行深圳首套利率：1.PR-IOBP=深圳二蔚1率:1.PR+3OBP=首套利率：4.1%二套利率：4.5%首套利率：城六区4.3%,非城六区4

13、.2%二套利率：城六区4.8%,非城六区4.75%首套利率：4.1%二套利率：4.5%3首付比例首套首付成数副氐20%二套首付城市励氐30%首套首付成数最低二套首付成数局氐首套首付30%二套首付40%首套首付：30%二套首付：城六区50%,非城六区40%首套首付30%二套首付50%4降低存量贷款利率自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。亍执行执行执行5换购住房税费减免对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠执行（期限至2023年12月310）执行执行03土地出让1.andtransferL整体土地供应量和成交量缩减2023年深圳土地供应量同比减少11%,成交量同比减少24%,出让金额同比减少57%o2023年深圳土地市场供求量较去年减少，整体土地占地面积供应448.76万m同比减少11%,占全年供应计划的47%;成交383万m1同比减少24%;土地出让总金额422亿元，同比下降57%;溢价率7.6%,较