房地产行业专题研究：人口迁移的新格局.docx

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1、房地产行业专题研究：人口迁移的新格局人口增长格局：从聚焦到均衡，内陆逆袭，省会城市崛起2022年中国人口总量第一次负增长，而流动人口规模正成为各省市人口变化的主要影响因素。各地区的经济发展水平与各类引才行动推动人口流动与增长呈现出新的格局。随着各个重点城市数据逐步披露，让我们得以看到更多城市人口变化的剪影。对于新流动格局的刻画及未来城市发展脉络的探寻是我们此次人口系列报告想要展现的核心要点。根据第七次全国人口普查结果，全国人口为14.12亿人1,与2010年六普的13.40亿人相比，增加7205万人，增长5.38%,较六普增速5.84%降低0.46pct,从人口分布的区域格局看，东部地区人口为

2、5.64亿人，占40.0%；中部地区人口为3.65亿人，占25.9%；西部地区人口为3.83亿人，占27.2%；东北地区人口为0.99亿人，占7.0%,分别较六普占比提升2.0、下降0.9、提升0.1、下降1.2个百分点。省市人口格局：内陆省份逆袭六普和七普期间的人口增长格局有所变化。根据各省份六普、七普期间的人口变动数据，大部分省市依然保持人口净增长的趋势，我们将31省市（含自治区、直辖市）分为三类：1）常住人口在六、七普均实现净增长的省市：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、云南、西藏、陕西、青海、宁夏、新疆。2）常住人口由六普负增长转

3、为七普净增长：重庆、四川、贵州、湖北。3）常住人口由六普净增长转为七普负增长：黑龙江、吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃。从人口变化绝对额来看，六普至七普期间常住人口净增长绝对额T0P5省份为广东（2169）、浙江（1014）、江苏（609）、山东（573）、河南（534）,主要为珠三角、长三角经济发达省份以及传统人口大省；负增长绝对额TOP5省份为黑龙江（-646）、吉林（-338）、辽宁（115）、山西（80）、内蒙古（66）,主要为东北等地区。（单位：万人）图衰5:各省份六普及七普期间人口今增长数人口增长拆分：内生增长还是外部流入？如何理解全国省份人口增长的动力来源？我们根据人口学家塞缪尔普

4、雷斯顿(SamUelH.Preston)在人口统计学：人口过程的测量与建模(Demography:MeasuringandModelingPopulationProcesses)-书中写到人口变动的平衡方程，对人口的增长进行拆分。人口变动的平衡方程：N(T)=N(0)+B0,T-D0,T+l0,T-00,T其中:N(T)=时间T该人口中的存活人数；N(O)=时间0该人口中的存活人数；BO,T=时间。和T之间该人口中的出生数；DO,T=时间。和T之间该人口中的死亡数；l0,T=时间0和T之间的迁入人数；O0,T=时间0和T之间从该人口迁出的人数；则人口增长数=出生人口死亡人口+人口流入数人口流出

5、数。从占比来看，七普常住人口净流入绝对额T0P5省份为广东、浙江、江苏、重庆、新疆；占总净流入人口的比例分别为34.2%、18.7%、10.5%、5.6%、5%,合计占比74.1%o人口净流出绝对额T0P5省份为黑龙江、吉林、湖南、江西、山西；占总净流出人口的比例分别为21.7%、12.1%、10.1%、8.2%、7.9%,合计占比约60.0%o七普期间，人口增长格局较六普更加均衡。不同于六普期间的人口聚焦,七普人口增长较多的省份有所增加。六普期间，北京、上海、天津的10年常住人口复合增长率远远领先其他省份，而在七普期间，浙江、广东、西藏、新疆、海南、宁夏等省份的常住人口复合增长率也均有所提升

6、。城市人口格局：省会城市逐步崛起城市口径，我们按直辖市、省会、副省级、2022GDP超万亿城市四标准筛选出42个城市：1）直辖市：北京、上海、天津、重庆；2）省会城市：广州、杭州、南京、合肥、成都、西安、长沙、武汉、福州、贵阳、昆明、南昌、济南、石家庄、郑州、太原、呼和浩特、兰州、海口、南宁、沈阳、长春、吉林、拉萨、西宁、银川、乌鲁木齐；3）省会城市以外的副省级城市：深圳、厦门、宁波、青岛、大连；4）2022GDP超万亿城市：苏州、无锡、南通、佛山、东莞、泉州。六普、七普期间42样本重点城市人口分别平均增长22%、23%,高于全国水平（7.3%、5.8%）,七普期间增速上升IPCt；20年间合

7、计增长率50%,比全国水平高36个百分点。其中涨幅前五城市分别为厦门（151.5%）、深圳（150.6%）、银川（142.8%）、合肥（109.7%）乌鲁木齐（94.8%）；后五城市分别为南通（1.00%）、重庆（3.72%）、哈尔滨（6.34%）、石家庄（20.22%）、泉州（20.59%）。省会城市正在逐步崛起。省份城市的七普人口增速快于其他类别城市。27省会城市中，19个城市七普人口增速上升，而且省会城市人口七普增速较六普上升5.3%,为各类城市最高。而直辖市与GDP超万亿城市的七普人口增速有所放缓，分别下降3.85、8.47个百分点。1）人口七普增速快于六普的城市：拉萨、西安、长沙、南

8、宁、贵阳、昆明、深圳、广州、重庆、郑州、南通、长春、南昌、兰州、福州、海口、武汉、呼和浩特、成都、石家庄、太原、西宁，共22个城市，除深圳、重庆、南通外，其余19个城市均为省会城市。2）人口七普增速慢于六普的城市：合肥、北京、上海、苏州、银川、厦门、济南、天津、乌鲁木齐、哈尔滨、南京、无锡、宁波、泉州、杭州、佛山、大连、青岛、沈阳、东莞。共20个城市，其中8个城市为省会城市。如果把目光聚焦到最近五年来看，过去五年（2017年末-2022年末）人数增长前五的城市分别为武汉（283）、济南（209）、成都（208）、深圳（179）、西安（166）；后五的城市分别为天津（47）、北京（-9.7）南通

9、（5.4）、东莞（5.5）、西宁（7.9）。2022年人口增长前五的城市分别为长沙（18.1）、杭州（17.2）、合肥（16.9）、西安（12.3）、贵阳（11.8）；后五的城市分别为上海（13.5）、天津（10.0）、东莞（-10.0）.广州（7.7）、佛山（-6.0）o（单位：万人）人口流动格局：流动人口规模大幅增长，集聚与回流并存我国整体呈现流动人口规模大幅增长，省内流动占比提升的特点。七普数据显示，2020年，我国流动人口规模约3.76亿人，较2010年增长约70%；流动人口占全国人口比例约27%,较2010年的17%提升IOPet。流动人口中省内流动人口/跨省流动人口分别约2.51/

10、1.25亿人，较2010年分别增长86%45%o2020年，省内流动人口占总流动人口的比例约67%,较2010年的61%提升6pcto图表16:中国流动人口及其划分4.00.0省内流动人口（亿人）跨省流动人口（亿人）3.53.02.52.01.51.00.520102020区域流动：城市群快速发展，东南沿海仍具备吸引力新型城镇化背景下，人口加快向城市群流动“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化，完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局。”“十四五”新型城镇化实施方案在新型城镇化的背景之下，人口向城市群流动的趋势明显。我国人口超过100万的城市群人

11、口占总人口比重在持续上升。截至2022年，我国人口超100万的城市群人口占总人口比重约30.52%,较2020年的29.03%提升1.49pct,年均提升0.74pct截至2022年，美国、日本的人口超100万的城市群人口占总人口比重约46.96%、65.07%,我国人口集聚程度还有提升空间。分城市群来看，除京津冀、山东半岛、粤闽浙、哈长城市群外，其他城市群的人口增长率都要大于所在区域的人口增长率。人口向东南沿海流动趋势延续，部分中西部城市承接人口回流人口流入区域：江苏、浙江和广东均仍为人口流入重地。六普期间，人口机械流入最多的省份TOP5为广东、上海、北京、浙江、江苏；而七普人口机械流入最多

12、的省份TOP5为广东、浙江、江苏、重庆、新疆，江浙地区及广东仍是人口流入重地。人口流出区域：渝贵川承接人口回流，由六普净流出转为七普净流入。人口流出方面，六普期间人口流出最多的省份以中西部为主，流出最多的省份分别为安徽、河南、贵州、广西、四川；七普期间，渝贵川人口反流出为流入，而流出最多的省份分别为黑龙江、吉林、湖南、江西、山西。城市群角度仍可看出人口向东南沿海集聚，中西部承接人口回流的态势。具体到城市群有以下要点：1）长三角的增长势头依然保持，占全国总人口比例连续20年以较快速度上升，六普、七普人口占全国比例提升0.88pch1.05pct2）长江中游、京津冀、关中平原、辽中南占全国总人口比

13、例连续20年下降。3）山东半岛、成渝、中原地区、黔中占全国比例在六普期间下降、七普期间转为上升。其中中原地区七普期间占比增幅最大，由六普的占比下降0.2IPCt转为七普上升0.86pct;成渝地区由六普下降0.06PCt转为七普上升0.1pcto城市流动：省内城市间流动为主，省会城市是主要流向地人口以省内城市间流动为主我们选取2023年春节前一周春运期间，迁徙规模最大的一天（2023年1月16日），分别以38重点城市（42城不含北上广深）为目的地，统计人口出发地的情况；通过统计返回重点城市的人口都由何处出发，来了解这些重点城市人口流动倾向。人口以省内城市间流动为主。据百度迁徙数据，2023年春

14、运迁徙中，38重点城市（42城不含北上广深）的春运迁徙迁入来源地中省内其他城市的占比最多。除哈尔滨、大连、苏州三城市分别仅有47%、45%、33%的人来自于省内，其余城市省内迁入占比均超过50%o廖创场3等利用手机信令数据，将36个节点城市与全国城市间的人口联系强度与流入、流出强度进行分级制图表达。整体而言，多数强联系集中在节点城市的地理邻接区域，表面大部分人口流动依旧集中在局部区域，较大空间跨度的人口流动较少。省会城市是区域人口主要流向地而省会城市作为经济、政治中心具备很大的人口吸引力，是流动人口流向地的首要选择。六普至七普，27省份省会人口占全省人口的比例均有所上升。省会人口占比上升较多（

15、5%以上）的城市依次为长春（9.9%）、西安（9.4%）、银川（8.2%）、成者K（6.2%）、拉萨（5.1%）。据七普数据，省会人口占全省人口比例较高（20%以上）的城市依次分别为西宁（41.6%）、银川（39.7%）、长春（37.8%）、西安（32.0%）、哈尔滨（31.6%）、海口（28.4%）、成者（25.0%）、拉萨（23.7%）、武汉（21.3%）、沈阳（21.3%）o人口流出省份的省会城市七普人口增量仍要高于该省其他地级市。据七普数据，有6个省份人口七普录得负增长，分别为黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、山西、甘肃；但其省会人口占全省的比例依然有所上升,我们将这6省的省会与其他地级市人

16、口对比发现：除黑龙江外其余5省的省会城市人口均为增长且是该省所有地级市中人口增长最多的。说明即便该省人口在减少，省会城市人口仍相对具有韧性。城市人口战略：迎接潮起潮落，着力吸引人才人口新格局，城市发展进入新阶段研究人口增长有助于我们未来判断不同城市的政策空间和发展导向。随着人口的增长和流动呈现新格局，城市发展也将逐步进入新的阶段，新型城镇化的背景下，不同城市在发展的定位和模式等方面有所区别,但一个明确的趋势在于城市发展的政策和人口更多绑定。2016年政府工作报告首次提及“人地钱挂钩”，各地方政府积极探索，山东、安徽、河南、浙江等省份均出台了相应政策。2022年4月，中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见发布，提出“完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策”。如2023