房地产公司总承包项目联营管理制度.docx

《房地产公司总承包项目联营管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产公司总承包项目联营管理制度.docx（20页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、房地产公司总承包项目联营管理制度（文件编号:ZNJZ-X-NY-2005）一、总则1、目标本着“长期合作、共同发展、优胜劣汰”的原则，和社会上的中小型建筑企业开展联营合作，建立互惠互利、实现双赢的合作关系，推动总承包公司快速做大规模，扩大影响。2、市场定位北京、青岛、济南、烟台、南京等分公司负责本地区联营合作方的开发与管理,苏州公司负责上海、苏州、东营地区联营合作方的开发与管理。3、业务定位与公司开展联营承包合作的单位成员是有实力、有信誉、具有独立法人资格的施工企业，原则上要求具有三级及以上总承包企业资质或二级以上劳务资质，一般不允许与个体队伍进行合作。原则上不允许承接10000平方米以下或造

2、价1000万元以下的工程。外地的特殊工程除外（合同造价超过3000万元的工程；有预付工程款的政府工程；具有标志性的公用建筑工程）。4、组织模式总公司、分公司各职能部门科室同样对联营项目履行指导、检查、监督等职能，确保各联营项目的合同履行和风险控制。原则上每个项目不少于1人管理,其职责是项目印章保管使用，安全、质量监督，合同履行监督，协调关系、各种报表统计上报。5、奖励标准公司每年给各分公司下达联营项目产值指标。如达成指标，提取联营项目管理费的30%作为分公司奖励基金。如未达成指标,按照未达成部分产值的1.5%进行处罚。6、管理模式对联营协作队伍进行分级管理法：根据联营队伍实力、资金状况、合作年

3、限、诚信程度将联营队伍分成A、B、C三级，针对不同级别企业采取不同管理办法。(DA类企业标准：在三年内承接过2项及以上工程，工程质量优良；运营时间在8年以上，有很强的资金实力；自有施工人员在800人以上；有很成熟的管理体系和施工能力；企业负责人信誉很好。(2)B类企业标准：在三年内承接过1项3万平米以上工程，工程质量优良；运营时间在5年以上，有较强的资金实力；自有施工人员在500人以上；有较成熟的管理体系和施工能力；企业信誉良好。(3)C类企业标准：达到联营协作标准，但是实力、规模、信誉相对一般。(4)分公司每年对联营协作方进行一次评估，根据联营协作方的表现对其等级进行重新调整。7、收费标准(

4、1)针对不同级别企业采取不同的收费标准:评估等级ABC收费标准0.5-1%1-1.5%2-3%(2)具体标准还需要根据具体项目的规模、风险程度等因素进行确认，收费标准必须按照程序进行评审。(3)对于苏州分公司，我方信息他人跟踪的项目、我方承接再分包的项目收费标准如下：类别收费标准备注我方信息他人跟踪造价1000-2000万元2000-3000万元3000万元以上业务费我方不承担2-2.5%1.82%1.21.6%我方承接业务费加下浮率在3%以内业务费加下浮率在5%以内业务费加下浮率在8%以内业务费加下浮率在8%以上6-7%4一5%2.5-3%1.52%附注1、在我方承接栏内：管理费按总公司规定

5、，实行内部招投标来确定管理费。业务费由我方经办。2、收取基数以工程建安总值计取。3、特殊工程管理费标准另行请示决定。原则要求收费标准要略低于当地办事处收费标准。(5)凡接到国家知名工程(如奥运场馆)，收费标准按上述标准的50%计算；如联营队伍获得鲁班奖，奖励联营队伍100万元，如获得国优荣誉，奖励60万元，获得省市级优良工程，返还25%的管理费，对获得文明工地5万平米以上的工程，奖励人民币10万元，5万平米以下奖励5万元。本制度根据建筑法、合同法、其他有关法律法规、行业特点及公司有关管理制度编制。凡与公司开展合作的协作方必须认可并贯彻执行本制度的各项规定。本制度的全部或部分内容可进入联营合同中

6、，以合同条款的形式对各项管理办法予以进一步明确。二、联营承包管理规定1、联营队伍资格评审办法I-K联营承包方资格评审程序(1)拟与公司开展联营合作的承包人向分公司经营科提出申请。(2)经营科长收到信息后进行评估，若对该队伍初步认可，则在收到信息后五日内约定信息提供单位进行面谈，由信息提供人详细介绍该工程业务情况并填写联营协作方资格预审表。(3)经营科长向分公司经理汇报有关情况，根据指示组织有关人员对申请单位进行摸底考察。(4)经营科长根据前期考察情况，对照“联营队伍资格评审原则”有关要求填写联营队伍资格评审表附资格预审表一并传总公司经理层、董事长评审、签字。(5)分公司经理、经营科长根据评审意

7、见，给予信息提供单位明确答复。(6)通过评审的队伍即成为企业合格协作单位，分公司经营科将其收入合格协作方花名册(各评审表须附在花名册后作为附件)。1一2、联营队伍资格评审内容(1)对协作方的考察与审查，着重对“队伍实力、员工素质、管理水平、经营业绩、企业(承包人)信誉五大要素进行把关。(2)队伍实力：有一定的垫资与及融资能力，具备必要的周转资金、机械装备与周转料具，自有施工人员能够满足生产要求。(3)员工素质：施工生产人员经过必要的专业技术培训I,有一定的施工生产经验。项目管理人员和持证上岗率100%,特殊工种，操作工人持证上岗率不低于70%。(4)管理水平：有相对成熟的管理体系，能够根据我公

8、司要求对管理行为进行适当调整以满足工程需要；有专业技术职称的人员达到一定数量，各级项目管理人员具有岗位资格证书；项目经理资格符合该工程的匹配要求；核心机构的配置情况。(5)经营业绩：企业(承包人)近三年来从事过类似工程的施工管理达两项以上，工程合格率100%o(6)企业信誉：近三年来无重大不良经营记录(如被工商行政处罚超过两次、被工商行政部门责令停业整顿或者曾经被依法吊销营业执照、被建设行政主管部门处罚或通报等)；合同履约情况良好，未发生因已方责任而遭诉讼的情况；曾经合作伙伴及主管部门的评价较好，能够与联营承包方形成良好的合作伙伴关系；企业法定代表人个人法制观念、诚信意识、个人品德等较强、无不

9、良信誉记录以及工程合作方(甲方、分包单位、监理等)对其的评价。(7)考察该企业经营性质、股本构成、注册资本、纳税状况、规费等总体情况以及营业执照、资质证书、荣誉证书等相关的各类资料，必须核对原件，并索取复印件备案；(8)在建工程的现场管理状况及资源配置情况；(9)该联营工程施工负责人的工程建设管理水平；(Io)对所报工程进行实地察看。1-3.附件附件1：联营协作方资格预审表附件2：联营协作方资格评审表附件3：合格协作方花名册附件1：南通建筑工程总承包有限公司分公司联营协作方资格预审表NO.企业名称项目代表人姓名年龄照片企业资质学历注册资本身份证号码企业性质上岗证书成立时间联系电话法定代表人详细

10、地址企业业绩（近三年施工工程）：法定代表人简历：企业资源情况：1、机械设备：2、周转料具:3、资金状况：附件：上年度的财务报表一份；营业执照、资质证书、安全资格证书、企业法定代表人证明加盖红章各一份。附件2：南通建筑工程总承包有限公司分公司联营协作方资格评审表NO.企业名称法定代表人注册资本队1、资金：伍2、工人来源及自有人员：实3、自有机械及周转料具：力员1、专业技术人员及证书情况：工素2、工人技能及证书情况质管1、管理人员素质、经验：理2、管理体系建设情况：水3、对我公司管理行为认同情况：平1、近3年承接工程业务情况：经营2、工程合格率情况：业绩企甲方、分包、监理管理单位对该企业的评价（有

11、无不良经营记录）：业信誉主要领导人诚信度:在建工程管理状况调查及评估:等级评估：ABC原因说明：经营科长意见：签名：年月日分公司经理意见：签名：年月日分管副总评审意见：签名：年月日生产副总意见：签名：年月0常务副总意见签名：年月日总经理意见：签名：年月日董事长意见：等级确认：ABC签名：年月0附件3：南通建筑工程总承包有限公司合格联营队伍名册联营单位名称联系地址法人代表联系人联系电话备注审核人:日期:批准人:日期:填表人:日期:2、联营工程业务评审办法21、联营工程业务评审流程(1)对于合格联营协作队伍提出的联营承包工程业务，分公司经营科长必须组织人员认真进行考察和评审，详细分析该项目的潜在风

12、险因素。(2)分公司经营科长根据考察及评审情况填写联营承包业务评审表，然后将评审表提交分管副总、生产副总、常务副总、总经理、董事长分别进行评审，分公司经理应向有关领导详细说明该企业及该工程的考察及前期评审情况。(3)分公司经理根据评审意见，给予联营协作队伍明确的答复。22、联营工程业务评审内容(1)工程基本概况、用途及其市场前景；(2)工程建设手续是否齐备；(3)工程建设资金状况如何；(4)工程基本经济情况(预算造价、取费、适用定额、材料采购权归属、要求施工单位的优惠条件等)；(5)联营方获得该工程业务的渠道、方式和背景；23、罚则(1)未按制度要求进行评审擅自承接业务的，罚分公司经理层300

13、0-5000元。(2)如私自将我方承缆的业务、跟踪的信息让渡给联营队伍，或以联营队伍名义承接分公司洽谈项目，对当事人处以35万元罚款，如情节严重给予开除，并在公司报刊上曝光。3、联营承包方合同管理31、联营承包方合同管理规定(1)业务评审通过后，经营科长根据与联营方的初步洽谈意见草拟建筑安装联营施工合同，明确双方的权利、责任事项，和义务、工程风险、利润分配等，并填写联营协作方合同评审表，由分管副总、法律部、常务副总、总经理、董事长一次进行评审。(2)签订联营合同之前，联营承包方必须向分公司提供有效的企业营业执照、资质证书、安全资格证书、法人授权委托书、企业法定代表人证明和合同签署人员的身份证复

14、印件，以及联营承包方与建设方初步商定的施工合同草案，以上资料必须加盖联营承包方的行政公章或承包人签字。经经营科核对无误、合法有效的，作为合同相关档案保存。(3)联营合同或协议书为一次性合同，即联营承包方每与公司合作施工一项工程,公司就与其签订一次联营合同或协议书。(4)合同条款中必须明确工程款必须转入指定帐户，否则不予认可。(5)联营承包方将拟与建设方签订的施工合同文本提交分公司。分公司副经理负责将工程概况和合同要点填入联营方与甲方施工合同评审表，附合同文本提交分管副总、经营副总、总经理、董事长进行评审。(6)在工程承包合同签订后，分公司经营科、财务科各保留一份副本原件送联营方一份副本原件，市场经营部负责收集合同正本原件，并保留一份副本原件。(7)经营科长负责做好合同签订、变更、履行及解除等资料整理，并在一