房地产公司建筑项目工程部保养计划的内容.docx

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1、房地产公司建筑项目工程部保养计划的内容一、配电设备1 .每月工作内容：LI检查及清理主配电柜，支配电柜分支及电量表；1.1 2检查及记录主配电柜及支配电柜之用电运作情况；1.3 检查及清理所有配电箱、时间控制器及接合器；1.4 维修或更换损坏电力系统配件；1. 5每月向管理处报告系统损坏情况。2.每半年检修工作内容：2.1 进行二次仿真进电测试，以保证主配电屏配电保护能工常运作；2. 2清理及补充所有配电开关可动部分之润滑油；2. 3检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏、少电解液，桩头是否锈蚀；2. 4清理及补充所有排风扇之润滑油；2. 5测试现有指示牌及紧急灯内置电池；2. 6提供检修报告。3.每

2、年检修工作内容：3. 1检查所有金属部份之氧化情况，如有需要，用钢丝刷进行除锈及油漆工作；3. 2对配电设备及管井内进行除尘清洁；3. 3量度用电负荷,并将信号资料转化为数据,提供给管理公司，作为参考之用;3. 4对主配电屏、线路及支配电线路进行绝缘测试；3. 5进行首次及二次进电仿真测试，以保证配电保护器能正常运作；3. 6进行主配电屏、时间控制器及电路控制箱之操作测试；3. 7使用标准工具检查及固定所有电路连接棒、管线接驳及主配电线路；3. 8测试及清理所有分电箱及出路指示灯内部；3. 9进行配电接地测试，包括量度接地导电水平；3. 10向管理公司提供年检报告。二、发电机组维修1 .每月检

3、修工作内容：1.1 检查润滑油运行情况；L2检查燃料现有存量；L3检查及监察冷却系统,如冷却水循环系统水箱内之存水量等;1.4检查机房之给排风系统，检查及补充电池剂容量水位；L5每月空载试运发电机组半小时,并检查发电机之起动器功能;L6记录发电机之发电量、电流、电频、油压等；L7检查冷却系统之水温；1. 8检查及调校运行皮带之拉力；L9测试完成后，需补充燃油及冷冻剂至满载水平；LlO提供每月检修报告。2.每半年检修工作内容：2.1 如有需要，进行机动润滑油更换；2.2 更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网；2. 3测试动力带之拉力；2. 4清理或更换燃油过滤器；2. 5测试燃油进住

4、器之标准；2. 6检查及清洁变压器和起动马达；2. 7清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水；2. 8带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统；2. 9测试完成后，补充燃油及冷冻剂至满载水平；三、避雷系统维修保养避雷系统的检查包括外观巡视检查和测量两个方面：1、每年对外观巡视检查一次，主要包括对接闪器、引下线及避雷带等各部分的连接是否可靠，有没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀等情况，支撑是否牢固。对检查出的不同问题，应采取不同的修缮办法，如加固、调整、涂刷保护漆膜、局部更换等，以保持其在正常状态下工作。3. 每年一次用接地摇表来测量避雷接地电是否符合要求，每两年请有资质的专业单位进行一次全面测试。此外，若

5、强雷雨过后，应注意对避雷系统进行巡视检查。四、消防系统设备维修保养火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业管理公司需做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检查登记表，发现故障及时排除。每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。1. 采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示。2. 试验火灾警报装置的声光显示。3. 试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。4. 对备用电源进行1-2次充放电试验，厂3次主电源和备用电源自动切换试验。5. 用自动或

6、手动检查下列消防设备的功能：6. 1防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备；1.2 室内消火栓、自动喷水灭火系统；1.3 水喷雾灭火系统；1.4 火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。6 .强制消防电梯停于首层试验。7 .消防通讯设务应在消防控制室进行对讲通话试验。8 .检查所有转换开关。9 .强制切断非消防电源功能试验。10 .开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。11 .每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。12 .探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一

7、遍，并做必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。五、中央空调系统维修保养1 .中央空调及冷冻压缩机组1.1 以下服务为每月进行一次1.2 检查现有空调设备运行状况，包括机件震动及噪音水平；L3检查运行机组运作压力，包括进水、出水及润滑机油压力；1. 4检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况，检查润滑油运行存量况；1.5检查设备运行温度，控制仪表及配电磁力开关情况；1. 6检查冷冻系统是否有渗漏情况；1.7 检查循环水管系统之畅通性；1.8 清理所有电路控制板；1.9 测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口，并对开关阀门轴心进行加油；LlO检查现有系统生锈情况。如有需要，进行

8、除锈及油漆工作；1.11 检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯；L12检查所有配电线管导电水平及独立接地；L13检查空调压缩机马达运行电流；1. 14检查中央空调进出水温度及散热器运行温度；1.15 向管理公司提交月度维修报告。1.16 下服务为每季进行一次1.16.1 试空调控制设备的运行及配电保护系统；L2.2检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线；1. 2.3检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况；2. 2.4检查及补充空调冷冻剂运行存量；3. 2.5检查及补充空调运行润滑油存量；4. 2.6提供每半年检修报告。5. 3以下服务为每年进行一次5.1.1 检查现有配电开关功能；

9、1.3.2每次更换润滑油或检查时，清理空调机组润滑油进口滤网;1. 3.3马达及供电电缆进行电力绝缘测试；L3.4提供年度报告。2.空调气冷或水冷凝固器2. 1每月基本检修工作内容2.1.1 检查冷却水或冷却风之现有运行情况；2. 1.2检查水管现有运行情况；2.1. 3检查水管或风管是否出现阻塞情况；2. L4检查系统风扇、马达及调校风扇之运行带,并补充润滑油；2.1. 6检查所有电路线管接驳及量度接地；2. 1.7检查现有生锈部件、管道支架。如有需要，进行除锈及油漆工作；2.1. 8检查凝结器之热交换片生锈及渗漏情况；2.2. 9检查凝结器之进出水温度；2. 1.10以毛刷清理凝结器之热交

10、换片及风扇；2L11提供每月基本检修报告。2. 2每半年基本检修工作内容：2. 2.1检查冷结器之安全阀压力，包括进水超压及过低自动停机控制；2. 2.2检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等；2. 2.3检查所有水管有否出现渗漏，测试所有闸阀，并于轴心上润滑油；2. 2.4提交半年基本检修报告。2. 3每年基本检修工作内容：2. 3.1如有需要，使用认可之化学药物或高压水枪清理凝结器;2. 3.2对马达及电线进行绝缘测试；2. 3.3提供每年基本检修报告。3.中央冷冻水泵3.1 每月基本检修工作内容：3.1.1 检查水泵轴承之润滑油是否足够；3. 1.2检查和调校水泵与马达之轴心

11、位置；3. L3检查水泵运行用电电流、进水及出水压力；3. L4检查水泵防漏接口；3.1. 5检查水泵之排水管是否阻塞；3.2. 6检查水泵之震频及噪音是否正常；3L7将水泵之空气排走；3.L8清理水泵外壳；3.L9转换运行后备水泵；3.1.10检查所有电路线管接驳及量度接地；3L11检查及紧固所有锣丝；3.L12检查现有生锈部件。如有需要，进行除锈及油漆工作；3.L13提供每月工作报告。3.2每半年基本检修工作内容：3.2.1检查现有运行水泵及马达轴承；3.2.2开启进水管之过滤网进行清理；3.2.3检查中央空调水之补充水系统；3.2.4检查运行水流控制阀；3.2.5检查所有运行闸阀、单向阀

12、、自动排气阀；3.2.6检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。3.2.7提交半年度检修报告。3.3每年基本检修工作内容：3.3.1马达及电路绝缘测试；3. 3.2在每年基本检修期完成前，全面检查所有水泵内部运行配件，包括水泵轴心、泵叶等；3.4. 3检查水泵或马达间之轴心位置；3.5. 4清除泵壳内之污物及氧化物，并进行油漆及修补；3. 4.5如有需要，更换轴承及防漏部分；3.4. 6检查马达与水泵带动接口锣丝情况；3 .4.7提交年度检修报告。4 .空调风柜、风机盘管（室内）4.1 每月基本检修工作内容：4.1.1检查热交换片运行情况；4. L2检查噪音及震动水平；4. L3记录运行

13、电流；5. L4清理空气隔层网；5.4. 5清理进口新鲜空气隔层网；4.1. 6检查进出空调冷冻水温及风机之回风温度；4.1.7检查风扇之动力带及马达转轮与风扇转轮平面位置，如有需要，调校设定平面位置；4.1.8补充风扇及马达轴承之润滑油；4.1.9测试及调校冷冻水控制阀与门阀，并进行补充润滑工作;4.1.10检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；4.1.11检查风机运行控制功能；4.1.12检查所有电路线管接驳及量度接地；4.1.13清理出风及回风口；41.14清理风机外壳;4.L15提交每月检修报告。4.2每半年基本检修工作内容：4.2.1测试风阀及检查风管接口；4.2.2检查电动及控制系

14、统操作测试；4.2.3清理及检查温度控制操作；4.2.4检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线；4.2.5如有需要，补充轴承之润滑油；4.2.6检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道。4.2.7提交半年度检修报告。4.3每年基本检修工作内容；4.3.1使用认可之化学药品清理蒸发器；4.3.2清理扇叶及内壳；4. 3.3检查现有生锈部件及机壳，并使用指定油漆颜色进行油漆工作；5. 3.4检查发热线及清理线上污尘；6. 3.5对风机马达及配线进行绝缘测试；7. 3.6提交年度检修报告。8. 冷却水塔8.1 每月基本检修工作内容：5L1检查噪音及震动水平测试，如有需要，进行维修；5.1. 2检查

15、进水管水流量是否正常；5. L3清理进水管前过滤网；5.1. 4检查风扇轴承及马达轴承运行情况；5.2. 5测试及调校风扇带之拉力；5.3. 6检查风扇齿轮箱之润滑油容量；5.4. 7检查洒水头及水管之运行情况；5.5. 8检查水塔进水漂球阀是否正常；5.6. 9检查所有电路线管接驳及量度接地；5.7. 检查现有管道生锈情况，包括水管及钢铁支架，如有需要，进行除锈及油漆工作；5.2.1提交每月检修报告。5.3每半年基本检修工作内容：5.3.1清理阻塞洒水喷头；5.3.2清理水塔底部集水盘；5.3.3检查浮球运作水位；5.3.4对轴承进行润滑；5.3.5检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等;5.3.6提交半年度检修报告。5.4每年基本检修工作内容；5.4.1 对马达及配线进行绝缘测试；5.4.2提交年度