光明区社区配套和公共服务用房管理办法（征求意见稿).docx

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1、光明区社区配套和公共服务用房管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为加强和规范光明区社区配套和公共服务用房（以下简称“社区公配物业”）的规划建设、移交接收、使用管理、监督检查等工作，根据深圳市城市规划条例深圳市城市规划标准与准则等有关规定，结合光明区实际，制定本办法。第二条【范围定义】本办法所称社区公配物业是指深圳市土地使用权出让合同书及其补充协议或其他文件约定的由建设单位在建设项目中配套建设，且建成后产权归光明区政府所有，为社区或公众提供专项公共服务的设施。主要包括：（一）管理服务设施：社区管理用房、社区居委会、便民服务站（社区服务中心）、党群服务中心、邮政所、IDEA空间、社区

2、警务室、熟食中心、社区菜市场等；（二）文化体育设施：影剧院、博物馆、科技馆、有线电视分中心、文化活动中心、文化活动室、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地等；（三）教育医疗卫生设施：幼儿园、托育中心、社区健康服务中心等；（四）社会福利设施：居家养老服务中心、老年人日间照料中心、母婴室等；（五）交通设施：公共充电站、公共停车位、社会停车场等；（六）市政设施：再生资源回收站、小型垃圾转运站、专项垃圾暂存点、公共厕所、环卫工人作息房、汇聚机房等。不属于“为社区或公众提供专项公共服务的设施”或者物业产权不属于光明区政府的，不适用本办法。第三条【基本原则】社区公配物业的建设管理应当遵循以下原则：（一）片区

3、规划原则。结合光明区未来发展需求，以城市规划为指引，以片区为规划单元，综合考虑政策要求、区位条件、功能定位、布局现状、人口规模、市场开发等因素，确定社区公配物业功能类型，确保社区公配物业布局合理、规模充足、功能完善。（二）设计导则先行原则。结合社区公配物业使用需求以标准统一、功能完善、效能集约为导向编制社区公配物业设计导则（含装修要求、建筑设计正负面清单和实物查验接收清单），并结合新规范新要求动态修订。（三）“三同步”原则。社区公配物业要与建设项目“同步规划、同步建设、同步交付“。社区公配物业运营计划要结合项目交付计划提前开展立项装修和运营招标等前期工作。第四条【职责分工】区住房和建设部门是社

4、区公配物业的统筹部门。区自然资源管理部门和区城市更新和土地整备部门是社区公配物业的规划审批部门。区发展改革部门是社区公配物业有偿回购、符合政府投资立项条件的二次装修项目的审批部门。区财政部门是社区公配物业日常维护及符合纳入部门预算保障条件的二次装修的资金保障和政府资产监管部Ilo其他政府部门根据职能分工做好社区公配物业相应使用、监督、管理工作。建设单位是社区公配物业的建设主体。第五条【统筹部门职责】统筹部门负责社区公配物业全流程监督管理，具体如下：（一）负责组织行业主管部门编制社区公配物业设计导则，建立建筑设计正负面清单和实物查验接收清单，审查社区公配物业建筑设计方案并提出意见，开展随机监督检

5、查和参加现场查验；（二）负责签订社区公配物业监管协议，开展有偿回购，接收社区公配物业并委托行业主管部门接收使用，办理不动产权登记；（三）负责会同区财政、审计等部门及各行业主管部门监督社区公配物业使用管理情况，对社区公配物业各项工作落实情况进行考评通报。第六条【规划部门职责】规划部门负责在规划编制时对社区公配进行合理布局，具体如下:（一）负责在规划编制时结合相应的专项规划对社区公配物业进行合理布局，并结合行业主管部门和接收使用单位的需求和意见，合理确定社区公配物业的功能和规模；（二）负责签订深圳市土地使用权出让合同书等相关协议，明确社区公配物业功能、面积指标、产权归属、移交方式等具体内容；（三）

6、负责核发工程规划许可，组织开展规划验收，对社区公配物业功能用途调整等相关事宜提出意见。第七条【行业主管部门职责】行业主管部门主要负责以下工作：（一）依职能负责各自行业社区公配物业专项规划的编制，负责制定本行业社区公配物业管理细则，明确具体社区公配物业接收使用单位，编制社区公配物业设计导则，建立建筑设计正负面清单和实物查验接收清单；（二）负责对社区公配物业的功能、面积指标提出意见，对建筑设计方案进行审核，指导建设单位做好社区公配物业建设，参与现场查验活动。（三）负责建立社区公配物业管理台账，监督社区公配物业接收使用单位使用情况，避免闲置和不规范使用。第八条【行业主管部门分工】行业主管部门按照社区

7、公配物业功能类型分工如下：（一）区组织人事部门（人才服务）是党群服务中心等管理服务设施的行业主管部门；（二）区教育部门是幼儿园等教育设施的行业主管部门；（三）区民政部门是社区管理用房、社区居委会、便民服务站（便民服务中心）、老年人日间照料中心等管理服务设施的行业主管部门；（四）区卫生健康部门是社区健康服务中心（社康站）、托育中心等医疗卫生设施的行业主管部门；（五）区文化广电旅游体育部门是影剧院、博物馆、科技馆、有线电视分中心、文化活动中心、文化活动室、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地等文化体育设施的行业主管部门；（六）区城市管理和综合执法部门是小型垃圾转运站、专项垃圾暂存点、环卫工人作息房、

8、公共厕所、再生资源回收站等市政设施的行业主管部门；（七）区群团部门是母婴室等社会福利设施的行业主管部门；（八）区市场监管部门是社区菜市场、熟食中心等管理服务设施市场监管领域的行业主管部门；（九）区交通部门是经营性公共停车位、社会停车场等交通设施的行业主管部门；（十）区发展改革部门是公共充电桩（站）、地下充电桩（站）等配套设施的行业主管部门；（十一）区工业和信息化部门是片区汇聚机房等市政设施的行业主管部门;（十二）区公安部门是社区警务室等管理服务设施的行业主管部门；（十三）邮政部门是邮政所等管理服务设施的行业主管部门；（十四）区住房和建设部门是“IDEA空间”的行业主管部门。本条社区公配物业中社

9、区菜市场、经营性公共停车位、社会停车场、公共充电桩（站）等配套设施建成后直接由统筹部门接收并确定使用单位，“IDEA空间”由区各部门提出需求申请，统筹部门统筹使用。本条未列明或新增类型的社区公配物业，由统筹部门根据使用功能移交相关行业主管部门，有争议的由区政府审议确定。行业主管部门发生分立、合并、撤销、改制等变化时，应报统筹部门办理社区公配物业变更使用备案，并由其职能承继单位履行本办法规定的相关职责。第九条【接收使用单位职责】社区公配物业接收使用单位应做好以下工作：（一）负责提前谋划并做好社区公配物业立项装修和运营使用工作；（二）负责社区公配物业日常安全管理、维修保养等工作，确保社区公配物业安

10、全、完整；（三）负责按照规定用途使用社区公配物业，不得擅自改变使用功能，不得擅自转借、转租、抵押，不得用于其他与规定用途无关的经营活动，不得允许其他单位和个人擅自占用社区公配物业。第二章规划与建设第十条【用地规划阶段】规划部门在规划审查阶段应书面征求统筹部门、行业主管部门关于社区公配物业功能、面积指标等意见，结合片区开发情况、社区公配物业布局现状和片区公共服务需求，确定社区公配物业类型。同时，可结合社区未来发展需要对社区公配物业设置综合性、灵活性用途。用地报审前，涉及社区公配物业的内容变更的，规划部门应重新征求前述部门意见。未征求意见的设施类型不纳入社区公配物业管理。第十一条【用地出让阶段】规

11、划部门应在深圳市土地使用权出让合同书或补充协议中明确社区公配物业的使用功能、建筑面积（独立占地应明确用地面积）、产权归属、移交方式等内容；同一宗地分期开发的，社区公配物业原则上应在首期建设和交付使用。新建且需移交给光明区政府的社区公配物业宜采取“无偿移交”方式。第十二条【方案设计阶段】建设单位应根据建设用地规划许可证和深圳市土地使用权出让合同书等文件要求，按照行业主管部门出台的设计导则开展社区公配物业建筑方案设计。统筹部门应组织相关行业主管部门对建筑设计方案进行审查，满足设计导则要求的，统筹部门于5个工作日内出具书面意见。因特殊情况无法满足设计导则要求的，由统筹部门组织相关行业主管部门、建设单

12、位进行论证，满足建设使用要求的，统筹部门于5个工作日内出具书面意见。建筑设计方案确定后不得擅自变更，且施工图应与建筑设计方案保持一致。确需修改的，应在申请工程规划许可前提出，并由统筹部门重新组织征求意见；违规变更的，政府部门有权不予验收。第十三条【建设管理阶段】统筹部门应在建筑设计方案确定后与建设单位签订监管协议，约定社区公配物业交付日期、交付方式和违约条款等内容。根据监管协议要求和建筑设计方案，组织行业主管部门等单位在项目施工建设阶段对社区公配物业进行不少于2次的随机检查，检查结果作为建设单位履约评价依据。第三章验收与移交第十四条【验收阶段】建设单位应在申报建设工程联合验收前，书面征求统筹部

13、门关于项目开展规划验收意见。统筹部门应于5个工作日内组织相关行业主管部门，依据实物查验接收清单进行现场查验，书面提出整改意见或同意开展规划验收意见。查验时不得以社区公配物业标准规范更新为由，要求建设单位整改或提出不合理交付要求。规划部门在规划验收前，应核查建设单位是否已取得统筹部门同意项目开展规划验收的意见，并严格核查社区公配物业的建设情况是否与审定的建筑设计方案相符。第十五条【移交流程】建设单位应在项目联合验收后1个月内向统筹部门提出实物移交申请。统筹部门应在移交接收前再次组织相关行业主管部门对整改事项进行现场查验。整改后符合交付标准的，统筹部门应在1个月内与建设单位、行业主管部门分别签订光

14、明区社区公配物业实物移交确认书和光明区社区公配物业委托使用管理书。第十六条【移交方式】社区公配物业按深圳市土地使用权出让合同书及其补充协议约定的移交方式进行移交。社区公配物业有偿移交的，根据深圳市土地使用权出让合同书约定价格按程序进行回购。无约定价格的，建设单位应在项目竣工验收后1个月内，向统筹部门提交成本核算资料，统筹部门按照政府投资项目申报立项并签订回购协议，取得社区公配物业产权证后，统筹部门按照回购协议约定支付价款。第十七条【产权办理】建设单位应在办理实物移交后1个月内向统筹部门提供办理产权登记所需材料，于3个月内配合统筹部门办理社区公配物业不动产权证书，产权登记在统筹部门或区政府指定的

15、其他部门名下。第四章使用与监督第十八条【使用要求】统筹部门应于每年度结束前将下一年度社区公配物业接收计划书面告知行业主管部门。行业主管部门应在接收前3个月确定接收使用计划并向统筹部门报备，并同步启动立项（装修、运营）招标等前期工作，原则上应在实物移交后3个月内启用社区公配物业服务功能。行业主管部门经论证无使用需求的，应提供放弃使用的说明及片区公共服务功能替代方案，由统筹部门重新调配使用。社区公配物业空置期应不超过6个月，无合理原因空置超过6个月的，统筹部门有权收回。因社区公配物业统筹管理需要，区政府决定收回相关社区公配物业或重新调配使用的，行业主管部门应配合移交。涉及收回经营管理权时，行业主管

16、部门应督促使用单位按时交回经营管理权，并厘清相关关系。第十九条【调整用途】社区公配物业原则上不改变规划使用用途。因社区发展需要确需改变用途的，经相关程序后方可调整。第二十条【委托运营管理】行业主管部门委托市场化专业机构经营社区公配物业的，应按照相关法律法规执行。第二十一条【维修责任】社区公配物业在保修期限内发生质量问题的，建设单位应按照相关法律法规等规定履行保修义务；保修期满后发生的质量问题，由行业主管部门或接收使用单位按照相关法律法规等规定处理。第二十二条【经费保障】社区公配物业的日常维修、装修改造和管理等费用，由行业主管部门或接收使用单位承担，符合政府投资立项条件的，循政府投资渠道保障。应纳入部门预算的，按规定将