物业管理方案制定指引.docx

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1、物业管理方案制定指引2物业管理要点例:运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,全心全意为业户服务。为实现以上设想,拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。2.1 一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造“管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,

2、力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。2.2 二项承诺例:1. 2.1在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理项目”的评比。2. 2.2在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理项目”的评比。3. 3三个重点完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业,为此企业将在今后的服务工作中,充分体现企业的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关

3、系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。环境管理责任到人项目的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,认真地去做好每天的工作,积极宣传环保意识,使项目的环境卫生状况达到最佳状态,为项目所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,以本物业先进的消防设施为辅的秩序维护防范理念,建立一支强有力、多用途

4、的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的秩序维护工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入项目,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。2.4四项措施根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如各类管理规章制度及操作规程、员工手册等,使每一位员工了解工作规程

5、,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。我们时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出中肯意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。3拟采用的管理模式4. 1物业管理架构例:本“物业管理服务中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、秩序维护部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业初期管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。架构图(略)综合管理部(1)负责人力资源

6、管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其他部门储备人才。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(4)负责处理业主的咨询、投诉,并提供协助。(5)负责对外承办、接待工作,与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。(8)组织、开展企业文化活动。物业管理部(1)负责筹建管理员工餐厅工作。(2)负责会所及会议中心的管理。(3)书写给业户的各类通知、通告,由总经理签署发出。(4)负责物业的日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(6)负责物业

7、的除虫灭害工作。(7)协助业主处理租赁工作。(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。(9)建立业户档案管理工作。(IO)负责物业的一切庆典服务的布置,及为业户的庆典活动提供必要的帮助。(11)开展业户文化交流,接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展员工培训工作。(13)总经理指派的其他工作。3.L3秩序维护部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队,定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。(5)与业主签订“消防安全责任书”。(6)负责物业大型活动的警卫布置。(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗

8、位的安排。(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责秩序维护员的管理、培训、考核工作。(11)总经理指派的其他工作。3.L4工程管理部(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满足业户其他有关的服务要求。(7)协助综合管理部、财务管理部做好项目工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。(IO

9、)总经理指派的其他工作。3.L5财务管理部(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。(2)建立财务管理体系,做好管理公司的经济核算工作。(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。(4)征收和支付管理公司各类合同费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。(6)按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满足业主其他有关的服务要求。(9)总经理指派的其他工作。3.2物业管理岗位编制例:暂定本物业管理方针为:人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针,特制定以下用

10、人方案。组织图(略)3.2.1综合管理部(1)由1名综合管理部经理和名员工组成。(2)综合管理部经理名,要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验,组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理员名,负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。(4)资料管理员名,负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。(5)业户接待员名,负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作,要求个人素质较好,是本物业楼宇的形象服务窗口。3.2.2物业管理部(1)由1名物业经理和名员工组成,负责项目清洁、会所等项的物业管理工作。(2)清洁班由名员工组成,分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业

11、内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁,要求个人素质较好;夜班人,负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间,要求按清洁程序进行操作,对人员个人素质要求可适量放低些。(3)员工餐厅服务由名厨师及名工作人员组成,上班时间为,要求员工个人素质较高。(4)业户服务员名,开展业户文化交流,接待介绍物业工作,要求形象素质较好。(5)会所服务人员名,负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作,要求形象、素质较好。3.2.3秩序维护部(1)由1名秩序维护经理和名秩序维护员组成,24小时负责项目的秩序维护工作。(2)秩序维护经理名,要求有多年物业管理经验的转业军人担任,具有带领全体秩序维护员完成所辖物业秩序维护工

12、作的能力。(3)文员兼资料员名,负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管名,分三班,全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。(5)监控值班由名员工组成,分三班,负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由名员工组成,分三班,负责楼宇大堂值班工负责外围值班工作。负责商场值班工作。作。(7)外围值班由名员工组成,分三班,(8)商场值班由名员工组成,分二班,(9)停车场值班由名员工组成,分三班,负责地下停车场出入口的值班工作。(10)巡逻值班由名员工组成,分三班,负责巡逻值班工作。3.2.4工程管理部(1)由1名工程管理部经理和名员工组成。(3)文员兼资料管理员名,负责工程管理部文字处理工作及文档资料

13、保管工作,并同时兼任管理处仓库管理员的工作。(4)强电值班由名强电技工组成,全天24小时值班,负责项目强电设备的使用与维护,确保项目用电系统正常工作。(5)空调值班由名空调技工组成,全天24小时值班,负责空调设备的正常运作与管理、维护。(6)消防值班由名弱电技工组成,全天24小时值班,专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。(7)电梯值班名,负责电梯设备的正常运作与维护。3.2.5财务管理部(1)由1名财务主管和名员工组成,负责物业管理收缴各项费用。(2)会计由主管兼任。(3)出纳员名。(4)停车场收费员名。员工招聘例:4.1高层物业管理人员4.1.1物业经理大学本科以上学历,持有物业管理上岗

14、证,具有5年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力,勤业、敬业、乐业。4.L2物业经理助理大专以上学历,持有物业管理上岗证,有3年以上的物业管理实际工作经验,有一定的管理、协调能力,对工作管理、运作有较强的、系统的认识,能熟练操作电脑,文字功底强,具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力,熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。4.2物业管理部4.2.1物业管理部经理大专以上学历,持有物业管理上岗证,有2年以上工作经验,具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力,以及随机应变处理突发事件的能力,对项

15、目清洁、绿化、养护知识有一定的了解,了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责,敬业、乐业。4.2.2物业管理文员大专以上学历,持有物业管理上岗证,有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力,熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度,具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力,熟练操作电脑,有较强的管理能力和组织协调能力,勤业、敬业、乐业。4.2.3保洁员初中以上学历,身体健康、品行端正,工作认真负责,能吃苦耐劳。4.2.4写字楼接待员大专以上学历,有1年以上物业管理接待工作经验,性格温顺,自身素质较好,语言表达能力较强,英语达到国家四级水平。对工作认真负责,敬业、乐业。4.2.5收发员中专以上文化,有2年以上工作经验,懂电脑操作,工作作风严谨,具有较强的责任心和积极的工作态度。4.3工程管理部4.3.1工程管理部经理大学本科以上学历(工科专业),工程师职称,有6年以上工作经验,持有物业管理上岗证,有2年以上本职工作经验,具有扎实的专业知识基础,丰富的实际工作经验,极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力,有电

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