关于进一步加强我区房地产开发全周期管理的工作方案.docx

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1、关于进一步加强我区房地产开发全周期管理的工作方案为进一步规范我区房地产市场秩序，聚焦房地产领域热点、难点问题，加强房地产开发项目建设、销售、交付、前期物业等全周期风险防控，切实维护建设各方主体和广大购房者权益，提升房地产领域“除险保安”成效，制定本工作方案。一、总体要求（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，强化房地产开发项目全周期管理，促进我区房地产市场持续健康发展，努力实现“普有安居”“普有优居（二）基本原则。坚持以问题为导向，分类梳理各类问题，多措并举，形成合力，不断健全房地产开发管理长效机制，强化源头治理，有效解决房屋销售、工程质量、物业服

2、务等群众反响强烈、社会关注度高的突出问题。（三）工作目标。房地产开发项目全周期管理机制不断健全，行业管理力度持续强化，市场秩序进一步规范，房地产领域信访突出矛盾得到有效缓解，“除险保安”工作取得明显实效。二、主要任务（一）强化信息共享，注重源头把控。健全房地产项目信息互通机制，在企业注册、土地出让、规划审批、施工建设、销售等环节，加强与自然资源规划、市场监督、工程质量监督、建筑市场、物业管理等职能部门（科室）的对接，及时了解企业状况和项目建设动态。加强规划设计方案联审,对事关业主利益的房地产项目公共配套设施，如会所、车位、商业用房、电力用房、装修垃圾和生活垃圾收集堆放点、公共空间等的权属、布局

3、、不利影响说明作为审核重点，要求建设单位在规划设计方案和销售环节予以明确，并在销售合同中进行约定，强化业主监督。除法律法规明确规定外，原则上小区配套设施及用房如无合同条款明确约定，视为业主共有。严格管控商品房预售后的设计变更，涉及购房户重大利害关系的，相关部门（科室）可以责令建设单位征询已售业主的相关意见。预售许可及物业保修金缴纳所参考的建安工程造价或工程建设投资以第三方咨询机构审核结果为准。（二）规范细化商品房销售管理。细化商品房销售合同表述内容。对购房户关注的主要材料设备、实体样板房位置及保留要求等内容作重点约定，对项目特有内容作补充约定。新建房地产开发项目在预售前需完成相应户型的实体样板

4、房建设，样板房保留期间不得对外销售，并明确违约责任。加强对样板房设计和施工质量检查，不符合实体标准的责令整改，未整改到位的，不予办理预售许可。大力推行商品房与地下配套车位销售同步推进。建设单位在制定商品房销售方案时，同步制定科学合理的地下车位销售方案，鼓励购房户在购买商品房时，同步购买配套车位。建设项目分批次预售的，配套车位的销售去化情况，作为确定分批预售时间、预售规模的重要审核内容之一。住宅小区配套车位不得向本小区外的自然人或企业销售。建设单位在房地产项目验收交付前需公布“租售并举”方案，并在交付以后将剩余未出售的配套车位向本小区业主开放租赁使用。租赁管理由建设单位委托前期物业管理企业进行，

5、委托管理约定同步报送属地社区和物业管理部门备案，应制订车辆管理方案并作为前期物业服务合同附件。租金标准结合市场因素与周边已建成楼盘综合考虑。(三)强化参建各方主体监管。全面实行实名制考勤。建设单位、施工单位(包括分包单位)、监理单位等房地产项目参建各方在工程开工前完成实名制考勤设备安装并连入“智慧工地”管理系统，按照相关规定做好施工参建人员信息录入，纳入实名制考勤管理范畴。建管科和质监部门加强检查并实行考勤结果应用，加强对实名制系统考勤情况汇总通报，对管理人员到位率低的,将考勤情况通报建设单位，由建设单位根据施工合同予以处理，并将处理结果抄送我局；对项目经理到位率低的，按照XX省建筑施工企业信

6、用评价的实施意见，对施工总承包企业予以信用扣分。加强对实名制考勤记录与民工工资发放情况的检查，对考勤落实不到位或虚假考勤等行为坚决予以纠正。因施工单位未及时足额支付民工工资导致民工讨薪的，配合人社部门督促整改，并依法追究施工单位责任。对检查中发现的民工工资支付不及时、不到位的，及时督促整改，向建设单位下发风险提示函，并移送人社部门。因建设单位工程款支付不到位导致拖欠民工工资的，建设单位应无条件先行垫付。加快推进房地产项目竣工决算，建设单位应将商品房销售资金优先用于偿还施工单位工程款，因工程款支付不及时造成民工工资拖欠及工程款支付纠纷的，商品房销售管理部门可以对部分房源采取限制措施。加强建筑市场

7、行为管理。严格落实XX省住房和城乡建设厅关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见，强化建设单位工程质量首要责任。严格落实项目法人责任制，持续开展房地产开发建设违规行为专项整治行动，依法依规重点查处违法建设、违法发包、违法分包、挂靠、压缩合理工期和降低工程质量等违法违规行为。加强施工质量闭环管理。根据XX区住宅全装修项目质量监管办法（试行），加强样板控制和质量管理。除了对分户检验结果抽查复核外，在施工过程中增加分户检验过程抽查环节，抽查比例不小于2%,且不少于5户，抽查中发现存在违法违规行为的，根据相应法律法规进行处理。建设单位应有效落实业主开放日活动，进场业主应采取公开报名的方式予以选定，保

8、障公众参与度，加大公众监督力度。通知业主分批次对房屋进行预查验，建设、施工、监理、物业各方对项目质量问题进行确认，施工企业及时维修。实际交付使用时，由业主对质量问题维修情况进行确认，提升购房人对住宅工程建筑质量的满意度，提前化解工程质量纠纷。（四）加强房地产交付管理。督促指导建设单位制定项目交付预案，做实做细相关交付应对措施，确保项目平稳交付。未制定交付预案或预案措施不健全、不到位的，物业管理部门应进行提醒或建议建设单位延期交付。严格落实商品房质量保证书和商品房使用说明书两书制度，明确售后维保修服务具体响应措施、联系方式和责任归属，建立售后维保修快速反应机制和售后维修台账，及时回应业主诉求。（

9、五）加强物业服务企业管理。规范前期物业选聘及运营。提高物业企业服务质效，减少建设单位、物业企业、业委会及业主之间的矛盾纠纷。加强招投标环节管控，防止招标条件出现限制性、指向性条款，为更多的物业公司参与投标提供条件，打破“谁开发谁管理”的传统模式。对于选聘前期物业管理的房地产项目设立前期物业招标领导小组，由物业行业主管部门、属地街道或社区、建设单位代表组成。领导小组负责确定投标单位资格、评标办法和标准，并对招标文件进行审核。严格物业承接查验检查。房地产开发项目竣工交付后,根据房产公司和前期物业的移交清单，物业管理部门对交付后的物业承接查验情况进行检查，重点检查物业共用部位、设备设施、场地、物业用

10、房以及移交的相关资料。物业服务企业未尽到承接查验义务或移交资料不齐全的，作为不良行为记入企业信用档案，并根据相应法律法规进行处罚。强化前期物业管理监管。建设单位需建立高效的售后维保服务体系。物业管理部门加大检查频率，将新交付小区的前期物业服务作为全区物业管理检查重点，对发现的违规问题及时进行处罚，对业主投诉多、投诉化解率低、化解慢、信访多发、整改不力的进行通报并纳入不良行为记录，并与物业服务质量季度考核和年度考评挂钩。情节严重的，发出风险提示直至清退。加强对保修期内质量维修的跟踪监督。建设单位应在选聘前期物业管理服务企业时，在前期物业服务合同中载明委托前期物业企业先行处理出现的质量问题,产生的

11、维修费用由建设单位承担，对维修范围和维修费用可进行约定。如动用物业保修金用于维修的，建设单位需按规定及时补缴。建设单位推诿责任、拖延维修，可能或已经造成群体投诉信访的，物业管理部门责成建设单位成立应急快修队伍予以处理。相关部门可以通过提起诉讼追偿或限制商品房房源等方式，促使建设单位加快维修以保障业主利益,维护社会稳定。建设单位筹集维修资金存在困难的，也可以以现有资产处置代偿。物业管理部门要加强与税务部门的对接，建立房地产开发项目退税时间、额度及使用信息共享机制，确保退税优先用于项目维修、施工款和民工工资支付等需要。（六）加强房地产领域风险预警和舆情稳控。建立与建设单位、物业服务企业等各方主体和

12、属地街道、社区的信息互通和风险化解跟踪机制。相关部门（科室）要设立房地产领域风险防控“瞭望哨”，通过信访投诉、业主微信群聊天等渠道，提前掌握涉稳群体信息动态，及早关注苗头性问题,加强部门联动，妥善调处各类矛盾与纠纷。三、工作要求（一）齐抓共管、形成合力。房地产开发全周期管理工作涉及多部门多领域多环节，各有关部门要高度重视，强化责任意识，细化责任分工，加强机制建设，确保我区房地产业良性循环和健康发展。（二）各司其职、加强联动。各有关部门要根据本方案，制定、完善、细化各项操作规程，把方案各项工作任务具体落实到位。要加强信息共享、协调联动、齐抓共管，健全工作会商机制，推动各项工作落细落实。（三）正面引导、扩大宣传。要综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体，加强房地产开发全周期监管工作正面宣传，营造良好氛围。充分听取社会各界和房地产企业对全周期管理工作的意见建议，动态完善各项举措，切实保障购房群体和参建各方的合法权益，维护房地产市场秩序和社会稳定，确保我区房地产市场平稳健康发展。