某物业公司工程部统筹管理方案.docx

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1、某物业公司工程部统筹管理方案物业公司工程部统筹管理方案2022-07-0400:58北极锋商务咨询公司一、概述园区系统有：强电系统、弱电系统（BA楼宇、OA办公、FA消防、SA安防、CA通信、多媒体）、电梯系统、空调系统、给排水系统、土建系统、停车场道闸系统等；供电设备设施主要有：生命科学产业园和庙角岭工业园配电房、发电机房和水泵房共计23个，变压器36台，在用变压器15台,发电机4台；海洋产业园配电房和水泵房共5个，在用变压器4台。为打造标准化园区，提升工程服务质量、优化组织架构、树立企业形象、参照国家物业服务标准、结合项目实际运行情况,工程部特制订以下具体宜里方案。三、节能降耗措施（一）物

2、业办公水电能耗1、办公室照明灯具使用在开关处张贴人走关灯的温馨提示，下班后关闭照明和办公电脑。连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方,采用节能灯照明。阴天、雨天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启或少开室内照明灯具。2、办公设备使用在办公设备处张贴人走关闭的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。3、空调使用夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。空调开启时间为上午9：30-11：30,下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之

3、内（含4小时）。空调制冷温度设定在26摄氏度（含26摄氏度）以上。4、卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭的标识。卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。（二）物业住宿员工水电能耗1、在开关及水龙头处张贴人走关闭的标识,宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；宿舍电视机、电脑、空调等电器无人使用时，应及时关闭。2、采用节能灯照明。3、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。4、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，物业员工设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字,客服主管负责核定用量,并对

4、超量部分分摊到个人收取费用。（三）园区公共区域照明设施运行的节能降耗方法1、公共照明应使用声光控方式进行控制。2、公共照明安装计量设备，计量用电情况。3、工程部依据项目所处阶段，根据计划时间表，制定公共照明每月开启关闭时间表,报物业服务中心经理审核后,由专业主管指定专人具体执行。（四）园区共用配套设施能耗的节能降耗方法1、连续照明时间达4小时以上时，应使用LED节能灯具。2、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）开启按规定时间执行,禁止24小时运行,由维修主管依照运行表制定具体运行计划，经物业经理审核后执行。（五）绿化能耗1、绿

5、化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行,同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。3、绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。（六）计量设备安装园区内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：1、对能源消耗进行计量，为园区能源消耗测算提供数字依据。2、为节能降耗提供数据依据,验证节能降耗措施是否有效。(七)监督检查1、综合部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。2、办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动

6、；各部门负责每季度组织一次内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识,形成节约就是效益的风气四、设备设施管理维护一、工程设备设施管理维护标准(一)消防控制中心的运行维护和质量标准1、消防控制中心实行24小时运行；安防监控系统值班。2、保证安防监控系统、消防控制等系统设备运行正常、各系统运行工作稳定。3、一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采用应急措施，应急措施得当有效。4、定期进行消防设施的巡查、测试。保持设备表面无污渍、无灰尘、机房整洁；保证设备的正常运行、安全运行。5、消防系统设备委托有资质的专业维保单位进行维保，物业跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全

7、运行要求。6、维保单位负责并参与火灾隐患的整改、消防系统设备的正常运行、安全运行；积极组织参与应对各种突发事件。（二）空调系统的运行维护管理和质量标准1、建立空调运行管理操作规程,并严格执行，无因人为失职而引发的事故；空调系统需专业人员经培训后持证上岗；2、保持空调系统设备完好,设备的正常运行、安全运行,有记录并保存建档；夏季室内空调温度必须控制在26度；其他季节采取室内空气排换运行；3、做好空调系统的保洁工作，保持空调主机房及主机清洁,要求主机和控制柜表面无污渍、无灰尘；4、空调的室内机隔尘网目测无脏污物，外观目测无明显尘积，装挂牢固无松动、控制灵敏,排水正常无漏水现象,室外机无明显积尘积灰

8、；5、根据运行及设备状况，必须对空调系统及其附属设施进行定期保养和维护；6、空调设备主机由甲方委外维护维保，乙方负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。（三）给排水设备的运行维护管理和质量标准1、实行日常检查巡视制度，定期维护保养，保证给排水系统正常使用；做好设备的正常运行、安全运行；2、建立正常供水管理制度，加强巡查,防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；3、给排水系统设施维护：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等。4、建立对楼内开水间、卫生间的日常检查巡视制度，保证室

9、内外排水系统通畅。5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，零修合格率100%,一般性故障排除不过夜。（四）供电设备管理的运行维护管理和质量标准1、保证园区供电系统的设备设施的正常运行、安全运行,具体包括：高低压配电室、空调系统用电、发电机、夜景照明、公共照明、用电器具、办公照明、路灯等、避雷系统、各强电检查井内管线及电箱、配电室至配电柜箱的线路设备维护；楼顶的夜景照明、空调系统维护、配电柜箱后（含配电箱）的线路、设备；各种水泵、水泵控制箱、电机、事故照明、开水间配电箱、场地照明（路灯、草坪灯、墙头灯）的线路、设备维护、维修。供配电系统包括应急供配电设备、油箱及油库、各配电房

10、的防鼠。2、统筹规划，做到合理、节约用电。灯具及其它小电气设施；供配电区域各种标识及区域图示公共洗手间、会议室、各设备及管理用房里的水电设施维护等。3、供电运行和维修人员必须持证上岗；维修人员必须持有效电工上岗证，每年应负责联系高低压柜及变压器的年检；4、加强日常维护检修，保持设备设施表面无污渍、无灰尘；照明、指示灯具线路、开关要保证完好；5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，设备零修合格率达到100%,一般性维修不过夜；6、用电设备定期维护；严格执行用电安全规范，确保用电安全；7、高压配电室应24小时值班,每天有设备设施的运行和维护记录；8、高压配电设备设施维护，含每年

11、度联系供电局进行维护监管的年检费用；负责跟踪监督确保设备维护到位，并监管符合安全运行要求。（五）电梯设备的运行维护管理和质量标准1、电梯安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；负责电梯设备的正常运行、安全运行；2、电梯通风、照明及其它附属设施完好；3、电梯使用登记证、年检合格标识、维修保养合同完备，含市质量监督检验局对电梯的年检报告；4、电梯轿箱、井道保持清洁；5、负责电梯停梯急救。电梯因故障停梯，接到报修后通知维保单位维修人员应在半小时内到达现场抢修，及时排除故障；6、所有电梯设备设施质量,由电梯维保单位进行维护维保；负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。（六）

12、楼宇弱电系统设备设施的运行维护和质量标准1、负责园区的弱电系统，包括智能系统设备设施系统的安全正常运行，具体包括：楼宇设备智能控制各系统、安全监控管理系统等等的线路维护、设备维护、设施维修、系统保洁等；2、实现园区的弱电系统设施运行有效，保持正常的工作状态；做好系统设备设施的正常运行、安全运行；3、智能系统设备设施系统网络及其它附属设施完好；保持弱电系统设备设施的清洁；保持设备设施表面无污渍、无灰尘；4、负责弱电系统维护还包括：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，声光报警器、消防紧急广播等）、楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力等）、BA系统、安防系统设施运行、弱

13、电检查井内管线、接线箱等。5、因弱电系统设备设施故障停止运行的，接到报修后通知维保维修人员应在半小时内到达现场抢修，并及时排除故障。（七）对外维保设备的维护监管和质量标准1、电梯由专业公司定期维保；2、消防系统由专业公司定期维保；3、空调主机由专业公司定期维保；4、BA系统由专业公司定期维保；其他设备设施的维护维保由物业公司负责。已经签订合同委托专业设备机构进行维护维保的，乙方按甲方签订委托维保合同的质量要求进行现场监管，保证维保维修质量达到合同要求。乙方负责委外项目的日常的巡查维护管理。以上委外维保项目可以由业主单位（企业）直接委托专业公司，也可以由物业公司委托专业公司。二、物业管理前期介入

14、为保证进驻工作的顺利，在此期间，物业公司抽调有经验的强电、空调（暖通）、给排水、弱电等专业工作人员进一步了解设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，及早发现可能影响园区使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。工作内容：（一）与施工管理方的协调由委托方作出安排，物业公司与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间物业公司工作内容和工作方式,并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。（二）现场介入1、熟悉现场和各类施工图纸。物业公司有关人员应尽快了解设计和施工状况，根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管

15、理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。对影响楼体功能、危及设备及楼体安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题向相关主管部门报告。物业公司工程部就现场管理的情况以书面报告的形式分别上报有关主管部门及施工管理方。2、参与设施设备调试物业公司委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的工作小组进驻到现场工作，除对将来的项目现场管理工程技术人员进行专业培训工作外，还与工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通报工程管理方。管理要点：组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的工作上。工作方式：工程技术人员由工程部经理带队，参与设施设备的现场调试工作，学习、了解设备特性和调试操作方法，虚心听取建设单位的专家意见并同专家们密切配合。工作内容：将工程技术人员分成五个小组,分别参与园区的高低压供配电、空调（包括采暖、空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、机房网络、会议系统、安防视频监控、综合布线）、电梯等五个项目的调试、尽最大可能全面掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，并进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据各种设施设备的构造特点