济宁房地产市场研究报告.ppt

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1、市场部2012年05月济宁房地产市场研究报告21城市背景研究 2济宁房地产市场分析 3典型个案分析 目目 录录 ContentsContents3城城 市市 背背 景景 研研 究究4 济宁位于山东省的西南部是山东重要的对外开放城市、工业中心城市和四个大区域中心城市之一，现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区面积11000平方公里，总人口831.31万，北依泰山，南邻淮河，东靠沂蒙，西傍黄河。辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通便捷。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速和四条国道、八条省级干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的

2、重要交通枢纽。济宁概述济宁概述5 济宁位于鲁南经济带核心位置，十大济宁都市圈的主导城市，位于济南都市圈、鲁南城市带与淮海经济带交汇处其经济联系方向因与其交通优势涵盖各方向，成线状发展趋势。高铁建成后与北京、上海等发达地区有着快速便捷的交通联系，拥有无可比拟的区域发展优势。 大济宁都市圈确定为大济宁都市圈确定为2+12+1型的都市经济圈，即以型的都市经济圈，即以 济宁为核心，以枣庄、菏泽济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈隶层结构布局的都市经济圈隶属于鲁南经济带。属于鲁南经济带。济宁区位研究济宁区位研究6城市发展主导方向为：以向东发展为主

3、，适度发展南部、北部、西部。空间结构与功能布局：中心城区形成“一湖双城六片三心三轴”构成的“H型”城市空间结构。 城市规划城市规划济宁区位研究济宁区位研究7一湖一湖 双城双城 六片六片 三心三心 三轴三轴1）一湖：指南外环以南的北湖及其周边的湿地保护区，该区域以保护为主，主要是搞好生态环境保护和修复适当发展旅游度假等设施2）双城 西城：西城以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体构成。东城：东城由以高新区、接庄新区构成。83）六片老城片区：重点发展旅游、文化、教育等产业。滨河新区：以打造“一河两岸”城市滨水新景观带为出发点，发展旅游观光、居住、物流等功能滨湖新区：以滨湖新区为基础

4、，在南环路两侧、日荷铁路-小北湖之间拓展城市用地。济北新区：以现有的济北新区为基础，向北拓展，发展生活居住、物流。高新区：建设高新技术产业基地，承担市级商业、文化、娱乐等职能。接庄新区：以接庄镇和任城开发区为基础，以发展装备制造业和环保新能源产业为重点4）三心滨湖新区市级中心：主要承担主要金融、商务办公、旅游服务、文化产业功能。老城副中心：主要承担大型商业零售、文化娱乐、医疗、旅游服务等综合服务功能。东城副中心：主要承担商务办公、商贸物流、科技研发、信息咨询生产服务功能。5）三轴主轴（横轴）：以红星路与太白路两条城市主干道为依托，贯通东西，成为组织中心城区各功能区的中枢。次轴一（纵轴）：以古槐

5、路和共青团路形成的文化发展轴贯穿西城，是串联济北城市中心、老城区中心、滨湖城市中心区、小北湖的发展轴。次轴二（纵轴）：高新区发展轴线贯穿东城，联系杨家河湿地、东城中心区、新接庄城市中心区、济东湿地。9 市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块架构明晰，任城区政府北上，济宁市政府南下的政策导向明确了下一步开发重点将锁定北湖旅游度假区和济北片区。此外，济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹曲嘉”相向融合发展，加快“都市圈”的崛起。小结小结10济济 宁宁 房房 地地 产产 市市 场场 分分 析析 11 济宁房地产的发展主要以老城区中心，想四周扩展，但因土地资源稀缺，项目以综合体为主，住宅以

6、高层为主，老城区楼盘较少，均价在7000-8500元/平米，兴唐国翠城和新世纪花园这两个两个楼盘，分别因稀缺地段和产品特色（科技住宅），均价突破10000元/。 老城区周边的楼盘以多层小高层为主，价格主要集中在5000-7000元/之间，且是济宁的主力价格区间。区位分析区位分析12数据来源：济宁住宅与房地产信息网数据来源：济宁住宅与房地产信息网 从2010-2012年济宁住宅成交走势图可以看出，2011年住宅月成交量徘徊在1000套左右，均价接近4500元/（成交数据中包含经济适用房）。成交分析成交分析13典 型 个 案 分 析 典典 型型 个个 案案 分分 析析 14项目区位图项目区位图项目

7、效果图项目效果图项目概况项目概况 兴唐国翠城位于济宁市红星东路28号，由济宁兴唐地产投资开发，是济宁第一、国内领先的高舒适度、低能耗科技主题社区。社区总占地面积约52208，住宅总建筑面积约116258，由9栋高层板楼与4栋六层板楼组成。兴唐国翠城15物业类别物业类别住宅建筑类别建筑类别板式 多层 高层物业地址物业地址市中区红星东路28号售楼地址售楼地址济宁市中区红星东路28号兴唐国翠城售楼中心占地面积占地面积52208平方米建筑面积建筑面积116528平方米总户数总户数总户数1026户 车位比车位比1:1容积率容积率2.0绿化率绿化率44%开发商开发商济宁兴唐房地产开发有限公司物业公司物业公

8、司宁兴唐物业管理咨询有限公司物业费物业费1.60元/平方米月 装修标准装修标准精装修户型户型90-180的平层，以及126-193的跃层销售动态销售动态及价格及价格项目进入尾盘销售阶段，目前仅剩余10余套房源，户型面积130、180两种，均价11000元/，精装交付。交通状况交通状况公交：5、8、25 、22、38、201路到红星小区站配套配套小区周边还有大型商场、美食街、医院、学校等，小区有沿街商业、高级会所、幼儿园、内部公园，健身器材等设施齐全。房间地面均采用竹木地板，赠送整体厨房及壁柜，以及五星酒店标准的卫生间，且装修用料全部采用市场知名品牌。项目优势项目优势/ /特色特色兴唐集团已在济

9、宁开发了兴唐经典、兴唐金茂大厦两个项目，具备一定的客户基础。项目为本地高端住宅产品的标志，精装交付，力求打造国内领先的高舒适度、低能耗科技主题社区 。引入5项核心科技系统、10余项尖端物理技术以及多个技术创新点在内的集成式产品体系，营造处“恒温、恒湿、健康、舒适、节能”的生活环境。项目主要针对高端职业人群，价格明显高于周边住宅项目。项目基本信息项目基本信息16项目区位图项目区位图项目效果图项目效果图项目概况项目概况 新世纪花园位于吴泰闸路88号，紧邻新世纪广场。由山东永胜房地产开发公司开发。共三栋30层塔楼建筑，其中1栋用于酒店、写字楼，另外两栋作为住宅，产品以大户型为主。 新世纪花园新世纪花

10、园新世纪花园17物业类物业类别别住宅、写字楼、酒店建筑类别建筑类别塔楼 小高层 高层 物业地物业地址址济宁市吴泰闸路88号售楼地址售楼地址济宁市吴泰闸路88号占地面占地面积积15000平方米建筑面积建筑面积13500平方米 总户数总户数总户数400户车位比车位比约500个左右容积率容积率5.69绿化率绿化率30% 开发商开发商山东永胜房地产开发有限公司 物业公司物业公司济宁市永胜物业管理有限公司物业费物业费2.00元/平方米月 装修标准装修标准毛坯户型户型130-380的大平层销售动销售动态态及价格及价格在售户型130-380的大平层，均价约12000元/，毛坯交付，预计2012年底或2013

11、年初交付交通状交通状况况公交：9、21、33、22、12、35、101路（新世纪广场站）配套配套项目配套：中国银行、新世纪广场、仙营绿地、善利园生活购物广场、五星级酒店写字楼、公园绿化、娱乐健身设施、超市等项目优项目优势势/ /特色特色周边商业、教育、医疗、休闲等配套设施齐全，多条公交线路，出行便利。户型大平层设计，面积较大，无论是单价还是总价都明显高过周边其他楼盘。项目基本信息项目基本信息18项目区位图项目区位图项目效果图项目效果图项目概况项目概况 蓝天豪庭由济宁市蓝天置业有限公司开发，拟建于共青团路以东，济宁第一干休所以北，河西街以西，吴泰闸路以南。项目总投资39286万元，占地面积502

12、60平米，总建筑面积为165134平方米，包括商业写字楼1栋、住宅楼5栋。其中住宅楼规划总户数1048户。 蓝天豪庭蓝天豪庭蓝天豪庭19项目基本信息项目基本信息物业类别物业类别住宅、商业综合体 建筑类别建筑类别板楼 高层 超高层 物业地址物业地址市中区吴泰闸路与共青团路交汇处售楼地址售楼地址济宁市新体育馆东临占地面积占地面积50260平方米建筑面积建筑面积200000平方米 总户数总户数总户数1048户车位比车位比车位1243个容积率容积率4.0绿化率绿化率35% 开发商开发商济宁蓝天置业开发有限公司物业公司物业公司待定物业费物业费待定装修标准装修标准毛坯户型户型90-220的两室、三室、四室

13、，全部为平层销售动态销售动态及价格及价格项目预计2012年9月开盘，预计开盘价格8000-9000元/交通状况交通状况公交：3路，20路（新体育馆站)配套配套银行：工行富华园支行，农行常青支行超市：赛玛特济宁体育馆店医院：乘坐3路公交车可到市中医院学校：济宁第十三中学小区内部有休闲公园，健身器材等娱乐设施项目优势项目优势/ /特色特色项目配套大面积商业配套20项目概况项目概况 万佳广场建设项目位于济宁市市中区，兴隆桥北街与太白楼路交汇处，周边交通便捷。本项目建设规划用地20567m2，总建筑面积105166m2，其中住宅楼建筑面积35281.55m2，住宅公寓综合楼24043.56m2，地面商

14、业21870m2，地下建筑面积23970m2。两栋住宅楼及一栋商业楼。项目区位图项目区位图项目效果图项目效果图万佳广场万佳广场万佳广场21物业类别物业类别住宅、公寓、写字楼建筑类别建筑类别塔楼 高层物业地址物业地址 市中区太白中路8号任城区政府西临售楼地址售楼地址太白中路8号任城区政府西临占地面积占地面积20567平方米 建筑面积建筑面积105166平方米总户数总户数总户数308户车位比车位比待定容积率容积率3.95 绿化率绿化率33.60%开发商开发商山东万佳置业有限公司物业公司物业公司待定物业费物业费1.20元/平方米月 装修标准装修标准毛坯,简装修户型户型公寓35-61一室一厅；住宅98

15、150销售动态销售动态及价格及价格目前在售住宅户型102-150，均价7600元/，一次性付款99折，按揭无优惠，现房销售。交通状况交通状况公交：1、2、8、19路（任城区政府站）配套配套项目紧靠任城区政府；商业有运河城、贵和、银座、世纪联华等大型超市、九龙家电广场、苏宁电器、文化广场、秀水街；医院： 附属医院、人民医院；银行工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等各大银行；学校：济宁市实验小学；济宁学院附属中学。内部设有公园小广场、商业等。项目优势项目优势/ /特色特色项目地处济宁市中心最繁华地带，具有绝对的地段优势 。周边商业、教育、医疗等配套设施齐全，多条公交线路，出行便利。现房销售项目

16、基本信息项目基本信息22项目区位图项目区位图项目效果图项目效果图项目概况项目概况 森泰御城二期首府，坐落于济宁市星东路与火炬路交汇处东南侧，北邻市十二中学，东接森泰御城一期，总建筑面积21万平米，东侧是七栋纯住宅楼，其中1号楼3号楼和8号楼是高层建筑，2号楼5号楼6号楼和7号楼是多层建筑，名为【森泰御城首府】；西侧是包括三栋二十五层高层建筑在内的大型商业综合体，名为【森泰御城首座】。目前森泰御城首座已与沃尔玛超市、春天百货、权金城洗浴、金逸影城等顶级服务商达成入驻协议。森泰御城首府力求打造成济宁唯一中式府邸。 森泰御城森泰御城首府首府森泰御城首府23物业类别物业类别住宅、综合社区 建筑类别建筑类别板塔结合 小高层 高层 物业地址物业地址任城区红星东路与火炬路交汇东南处售楼地址售楼地址济宁市市中区红星东路与火炬路交汇处向东200米左右占地面积占地面积70000平方米建筑面积建筑面积210000平方米 总户数总户数总户数814户车位比车位比1:1容积率容积率 3.00 绿化率绿化率38%开发商开发商济宁森泰房地产开发有限公司物业公司物业公司济宁森泰物业服务有限公司物业费物业费1.20元/平