附件4-2：项目改造方案参考范本1（适用于不需完善用地.docx

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1、中山市华伟毛纱漂染厂有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和控制性详细规划，横栏镇人民政府拟对位于横栏镇横东村的中山市华伟毛纱漂染厂有限公司的旧厂房用地进行改造，由土地权利人中山市华伟毛纱漂染厂有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造项目涉及4宗土地，均位于横栏镇横东村，北至西冲东路，南至横东村用地，东至厂区，西至厂区，总用地面积6.4936公顷（64936平方米，折合约97.40亩）。其中，地块一（粤（2016）中山市第0074905号）用地面积0.6213公顷（6213平方米，折合约9.32

2、亩）；地块二（粤（2016）中山市第0074883号）用地面积0.4200公顷（4200平方米，折合约6.30亩）；地块三（粤（2022）第0227846号）用地面积4.9327公顷（49327.3平方米，折合约73.99亩）；地块四（中府国用（2009）第170081号）用地面积0.5196公顷（5195.7平方米，折合约7.79亩）。（二）标图入库情况改造项目分别于2011年6月和2015年6月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200029844和44200067532。其中地块一和地块二全部纳入“三旧”标图入库；地块三有4.8888公顷（48887.94平方米，折合约73.33亩）纳入“

3、三旧”标图入库;另有439.36平方米未纳入“三旧”标图入库；地块四有0.5193公顷（5192.52平方米，折合约7.79亩）纳入“三旧”标图入库，另有3.18平方米未纳入“三旧”标图入库。该项目的总用地面积为6.4936公顷（64936平方米，折合约97.40亩）。其中纳入“三旧”标图入库的面积有6.4493公顷（64493.46平方米，折合约96.74亩）；未纳入“三旧”标图入库的面积有0.04公顷（442.54平方米，折合约0.66亩）不纳入本次改造范围。（S）权属情况改造项目涉及用地全部属国有建设用地，土地用途为工业,改造涉及的土地已经确权、登记，其中地块一不动产权证号为粤（2016

4、）中山市第0074905号；地块二不动产权证号为粤（2016）中山市第0074883号；地块三不动产权证号为粤（2022）第0227846号；地块四不动产权证号为中府国用（2009）第170081号；上述土地均为土地权利人中山市华伟毛纱漂染厂有限公司自1994年1月开始使用。（四）土地现状情况改造范围内现有10栋建筑物，为中山市华伟毛纱漂染厂自1994年1月开始使用。已按规定办理规划报建等手续，现有建筑面积约32000平方米，现状容积率0.5,作工业用途所用。该地块目前已拆除建筑面积5000平方米，改造前年产值为300万元，年税收为15万元。改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。

5、（五）规划情况改造项目基本符合土地利用总体规划、控制性详细规划，已纳入中山市三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）。其中，在土地利用总体规划，属城乡建设用地6.4675公顷（64674.56平方米，折合约97.01亩），属非建设用地0.0261公顷（261.44平方米，折合约0.39亩）。在中山市横栏镇横东村中心区控制性详细规划（2022）（中府函（2022）109号）中，一类工业用地5.6547公顷（56546.71平方米，折合约84.82亩），规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,生产性建筑高度W50米，配套性设施建筑高度WlOO米；道路用地

6、0.6914公顷（6914.05平方米，折合约10.37亩）；公园绿地0.1122公顷（1122.22平方米，折合约L68亩）；农林用地（非建设用地）0.0353公顷（353.02平方米，折合约0.53亩）。改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿改造范围涉及中山市华伟毛纱漂染厂有限公司1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。在规划中属

7、非建设用地部分，按照非建设用地进行管控。在控制性详细规划中属道路和公园绿地等公益性用地部分，日后横栏镇人民政府按规划开发建设时，改造主体应无偿将用地交给横栏镇人民政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市华伟毛纱漂染厂有限公司作为改造主体实施全面改造。改造后将用于智能照明器具制造和电子半导体材料信息产业，在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于3.4,新建建筑面积为230347.45平方米（含不计容建筑面积3738平方米），不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定

8、。改造后年产值将达到58440万元（折合600万元/亩），年税收将达到1753.2万元（折合18万元/亩）。四、资金筹措项目改造成本为60000万元，由改造主体拟投入资金60000万元，其中自有资金20000万元，银行贷款40000万元。五、开发时序项目开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2023年6月，拟投入资金32000万元，拟建建筑面积123166.25平方米（含不计容建筑面积0平方米），主要实施建设工业厂房和配套宿舍；二期开发时间为2024年12月，拟投入资金28000万元，拟建建筑面积107181.2平方米（含不计容建筑面积3738平方米），主要实施建设工业厂房。六、实施监管详见项目实施监管协议。