广西区直贷款管理办法（征求意见稿）.docx

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1、广西区直住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范住房公积金个人住房贷款业务，根据住房公积金管理条例住房公积金个人住房贷款业务规范（GB/T51267-2017）,广西住房公积金业务管理规范（桂建金管（2011）26号）等住房公积金管理有关规定，结合业务实际,制定本办法。第二条本办法适用于广西区直住房公积金管理中心（以下简称区直中心）住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）的申请、审批、发放、回收、贷后等住房公积金贷款业务管理。第二章贷款对象和贷款条件第三条住房公积金贷款对象为按照住房公积金管理有关规定正常连续缴存住房公积金的借款人。符合条件的借款人在南宁所辖城

2、区范围内购买自住住房可向区直中心申请住房公积金贷款。第四条城镇个体工商户、自由职业者、非全日制从业人员、以临时性和弹性工作及其他在南宁市灵活就业居住的各类人员（含港澳台人员、符合自治区和广西自由贸易试验区引进政策的海外人才）的住房公积金贷款按照灵活就业人员管理。第五条住房公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修在南宁所辖城区范围内的，并能在南宁市房产管理部门及不动产登记机构（以下统称不动产管理部门）办理不动产抵押权登记的自住住房。该住房应取得国有建设用地使用权，住房用途为住宅。第六条自住住房是指借款人或其配偶工作、生活（以工作单位或户籍为准）在南宁所辖城区范围内，并对该房屋拥有所有权的住房。自住住

3、房类型包括：（一）新建自住住房。属商品房的，房地产开发企业已取得商品房预售许可证或现售备案；属单位房（含集资建房、市场运作建房、危旧房改住房改造新建住房）的，售房单位已办理相关立项批文手续，能在南宁市不动产管理部门办理房屋买卖备案、预告登记及抵押权登记的住房。（二）再交易自住住房。已取得不动产权证，具有完全处置权利，且能在南宁市不动产管理部门办理买卖过户及抵押权登记的住房。（三）建造、翻建、大修的自住住房。已取得相关部门的批准文件并已开始建造、翻建、大修，能在南宁市不动产管理部门办理抵押权登记的住房。第七条申请住房公积金贷款时，借款人应同时具备以下条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人；（二

4、）年龄在18周岁（含）至国家法定退休年龄期间；（S）具有有效身份证件；（四）住房公积金缴存情况应符合以下要求：L须设立住房公积金个人账户（以下简称个人账户），且当前个人账户状态为正常。2 .申请贷款时缴存状态为正常，自贷款申请日往前推算须按时正常连续足额缴存住房公积金6个月及以上，且至少正常汇缴至贷款申请日之前3个月内。（五）借款人及配偶在全国范围内无尚未结清的住房公积金贷款；（六）为购房人，已按规定比例支付首付款，提供购买、建造、翻建、大修自住住房的真实、合法、完整、有效证明，同意用所购买、建造、翻建、大修的自住住房进行抵押；（七）具有良好的个人信用、稳定工作和经济收入及正常偿还贷款的能力；

5、（A）同意选择区直中心认可的担保方式；（九）国家和自治区及区直中心规定的其他贷款条件。本条第（六）项购房人是指借款人及配偶。借款人的配偶应作为共同申请人，共同申请人应至少具备以上（一）、（三）、（五）、（七）项条件，并承担偿还住房公积金贷款的连带责任。第八条参照住房公积金管理有关规定，存在下列情形之一的,不予受理住房公积金贷款：（一）借款人及配偶未结清住房公积金贷款前不得再次申请住房公积金贷款；（二）借款人及配偶被纳入失信被执行人名单或个人征信信息存在以下不良记录之一的：L贷款当前存在逾期或被划分为关注、次级、可疑、损失类等级，或由担保人代偿的；3 .贷记卡当前存在呆账、止付、冻结、关注且余额

6、不为零的；核销、被强制执行等的；4 .贷款或贷记卡在近一年内连续逾期2期（含）以上，近两年内连续逾期3期（含）以上，近五年内连续逾期6期（含）以上或累计逾期12期（含）以上的；准贷记卡逾期认定以中国人民银行发布的认定标准为准；个人征信信息以中国人民银行个人征信系统、住房公积金信息系统等查询结果为依据，同时结合住房公积金阶段性支持政策及具体逾期时间、金额等因素来综合评估，如因银行卡年费产生的逾期不良记录，提供商业银行出具的非恶意欠款说明，提交区直中心审核认定。（三）借款人及配偶近五年内存在提供虚假资料、虚假承诺等情形，因骗提骗贷等违规使用住房公积金被取消提取、贷款资格，仍在惩戒期限内的；（四）所

7、涉及的违规使用住房公积金情形正在查办阶段或不执行行政执法案件责令整改、处罚或者处理决定的；（五）申请住房公积金贷款时，所购自住住房存在以下情形之一的：L购房人已拥有房屋部分产权并购买该房屋剩余产权的，或购房人仅购买房屋部分产权份额的；2 .购房人与出卖人之间为父母、子女等关系，或曾为夫妻关系的；3 .房屋建筑结构为砖木结构，或无独立厨卫，或被有关部门鉴定为危房，或被有关部门认定为已改变产权用途，或存在抵押物不宜处置的其他情形的。（六）存在其他可能影响住房公积金贷款安全情形的。第九条住房公积金贷款以申请住房公积金贷款时的婚姻状况为准。第十条住房套数和贷款次数的核定。住房套数指借款人及配偶申请住房

8、公积金贷款时在南宁所辖城区范围内拥有的住房套数（含本次申请住房公积金贷款的住房），以南宁市不动产管理部门数据为准；住房公积金贷款次数指借款人及配偶在全国范围内使用过的住房公积金贷款次数，以中国人民银行征信系统和全国住房公积金信息系统等平台信息数据为准。第十一条借款人及配偶在南宁所辖城区范围内无住房，且在全国范围内未使用过住房公积金贷款，执行首套住房公积金贷款政策。第十二条以下情形之一的，执行第二套住房公积金贷款政策：（一）借款人及配偶在南宁所辖城区范围内已有一套住房且在全国范围内未使过住房公积金贷款的；（二）借款人及配偶在南宁所辖城区内无住房且在全国范围内使用过一次住房公积金贷款已结清的；（S

9、）借款人及配偶在南宁所辖城区内已有一套住房且在全国范围内使用过一次住房公积金贷款已结清的。第十三条以下情形之一的，视为拥有第三套及以上住房或第三次及以上使用住房公积金贷款（原使用过住房公积金贷款的拆迁回建住房除外）：（一）借款人或其配偶在南宁所辖城区范围内已有两套及以上住房的；（二）借款人或其配偶在全国范围内已使用过两次及以上住房公积金贷款的。按照住房公积金现行管理规定，住房公积金贷款支持缴存职工家庭拥有首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房或第三次及以上使用住房公积金贷款。如有变化，以最新政策为准。第十四条存在以下情形，经区直中心审核认定后可不纳入住房套数计算

10、：（-）已交易卖出、已赠与他人、已析产的住房，以本市不动产管理部门的不动产转移登记为准；（二）以货币补偿方式的被征收住房，提供被征收房屋补偿安置合同和补偿安置合同备案等证明；（三）已被征收但尚未注销不动产登记的住房，提供不动产管理部门出具的被征收房屋征收材料和征收单位出具的该套房屋未注销的情况说明或有效证明等；（四）购买属集体组织或在集体土地上建造、翻建、大修自住住房，持农村宅基地的不动产权证等。第十五条区直中心通过不动产管理部门房屋登记信息系统、全国住房公积金信息系统等平台对借款人及配偶的住房套数和使用住房公积金贷款次数予以核实。借款人如对房屋登记信息有异议的，可到不动产管理部门进行验证；对

11、住房公积金贷款记录有异议的，可到发放贷款的住房公积金管理中心申请核实。第三章贷款额度、贷款期限和贷款利率第十六条住房公积金贷款最高额度根据住房公积金管理有关规定制定并按程序报批后执行，以最新公布为准。第十七条每笔住房公积金贷款额度在不超过住房公积金贷款最高额度的情况下，由区直中心设定住房公积金贷款额度具体计算方式。借款人可贷款额度应同时符合以下要求：（一）不超过申请时住房公积金贷款最高额度；（二）不超过以房屋总价（价值）和首付比例计算的贷款额度;（S）不超过借款人及配偶还贷能力计算的贷款额度；（四）不超过以借款人年龄计算的贷款额度；（五）再交易自住住房不超过以房龄计算的贷款额度。借款人可贷款额

12、度取本条第（一）至第（五）项中的最低值,综合考虑借款人及配偶个人征信报告中显示的各类债务等贷款风险因素后，向下取整（1,000元的整数倍）予以核定。当借款人及配偶的个人征信报告中显示的贷记卡、准贷记卡、未结清贷款余额及担保余额等负债合计数超过借款人可贷款额度的40%的，计算贷款额度时应扣减负债金额。最终贷款额度以区直中心审批为准。借款人应充分了解区直中心住房公积金贷款政策，避免因家庭负债影响贷款额度。第十八条房屋总价（价值）核定。属预售商品房的，以商品房预售合同登记备案表等载明的房屋总价为准，属现售商品房的，以商品房买卖合同或商品房现售合同登记备案表载明的房屋总价为准；属单位房的，以买受人与售

13、房单位签订的购房合同总价为准；属再交易自住住房的，二手房以南宁市存量房买卖合同约定的价格、增值税发票显示的价格两者中的最低者为准，法拍房以执行裁定书、成交确认书显示价格为准；属建造、翻建、大修自住住房的，经区直中心认可的具有评估资质的房地产评估机构进行评估确认，并应出具符合国家房地产评估规范要求的抵押物价值评估报告，以评估价值为准。第十九条房屋总价以借款人提交住房公积金贷款申请时所提供的材料为准，住房公积金贷款审批发放后，贷款金额不得变更，不得追加贷款。第二十条首付款和首付比例核定。首付款是指借款人在申请住房公积金贷款时已支付的房款金额。首付比例是指借款人在申请住房公积金贷款时已支付的房款金额

14、占房屋总价的比例。住房公积金贷款最低首付比例按照国家和自治区最新规定执行。申请住房公积金贷款的房屋存在被征收情形的，所置换的房屋或用货币补偿款新购住房需要申请住房公积金贷款的，除满足上述首付比例的条件外，还需按置换房屋需补交的房款或新购住房款扣除货币补偿款的差额确定房屋可贷额度。第二十一条还贷能力核定。还贷能力以借款人及配偶月还款额与月收入之比予以核定。月还款额不超过月收入的50%o申请纯住房公积金贷款，如无其他未结清贷款和担保债务等，经区直中心审批后最高可放宽至60%,但月收入扣除月还款额后剩余40%不能低于当年南宁市城市居民最低生活保障标准。南宁市城市居民最低生活保障标准以南宁市统计部门向

15、社会公布的上一年度南宁市城市居民最低生活保障标准为准。第二十二条月收入核定。借款人及配偶为住房公积金缴存人的，以其申请住房公积金贷款时的缴存基数核定月收入。如发现异常，区直中心有权要求借款人或配偶提供银行收入流水、社保个人参保缴费资料、个人所得税完税凭证、劳动合同等材料进一步核实情况。非住房公积金缴存人以其所在单位出具的收入证明、近6个月的银行收入流水、社保个人参保缴费资料、个人所得税完税凭证等作为核定依据。第二十三条贷款期限。住房公积金贷款期限以整年计算，住房公积金贷款期限最长为30年（含）。借款人住房公积金贷款到期日不超过国家法定退休年龄后5年，且男性不能超过65岁，女性不能超过60岁。再

16、交易自住住房的房龄不超过30年（含），且房龄与贷款期限之和不超过50年（含），房龄从该抵押房产建成（竣工）当年起按年计算。第二十四条贷款利率。住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的法定利率执行。具体贷款利率执行政策按照国家和自治区最新规定执行。第二十五条在住房公积金贷款还款期内如遇法定利率调整，按中国人民银行有关规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的贷款，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于次年1月1日起，按借款合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。第二十六条借款人所申请住房公积金贷款的额度不能满足其贷款需求时，可同时向受理住房公积金贷款的合作金融机构申请商业性个人住房贷款，即组合贷款。组合贷款分别由区直中心与合作金融机构各