新华锦2023年投资性房地产评估报告.docx

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1、岛青房房地产t：地评估并务所仃米公司木投涔仪R1.为委托方明晰房地产中场价值提供价位咨加妙考使用从新增分布看，2023年原胶南市新增供应最多，134.20万m2,较去年基本持平：城阳区新增供应105.88万招紧随其后排名第二，同比下降TV从成交分布看，原胶南市、城阳区成交量领先其他区市位居一二位，分别成交193.61万r112和167.49万11销售分别同比下降12%和上涨7，I价格方面，市南区签约均价50365元m2,高居榜首；崂山区整体均价44694元/in,紧随其后；主城区其他区域价格在24000-32000元m2之间；北城区和西城区价格在12000-17000元112之间，近郊区价格在

2、6000-12000元m2之间。 .商业市场2023年商业供应荽缩，成交多为政府平台公司的集中收购网签，整体成交均价同比上涨1弱。2010年以来占B市商业供销价年僮走势供应方面，2023年青岛市共新增约0.54万套，约75.2万m2,面积同比较少30%。商业开发降速，供应量萎缩。本报告仅限为和方明所达地产市场价值根低价依行曲卷考住M肖岛病房地产土地寿佑事务所有限公H成交方面，2023年商业共成交约0.84万套，约114.7万m2,成交面积同比减少32%,供应不足且旺销的背后推手多为平台公司的集中收购网签。价格方面，2023年商业市场成交均价16544元/I*同比上涨15%。从月度走势看，6月份

3、供应较大集中网签，成交均价受成交结构影响波动较大，年底在海信君顺商墅的集中网签带动下达到峰值。KZJWJ1.rUKt*H:各区域中即墨区及原黄务区供应量集中：即墨区销售面积占比最大，约占全市销量17%,原胶南市、崂山区及即墨区销售额均达12%以上。 .办公市场2023年办公产品供销虽同比下降但依旧高企，多为政府平台公司的集中网签，以6月为最，当月供应面积、销售面枳分别占全年供应量、销售量的13乐26%o201晔以塞。岛市ziu2ntRJ2年813年NnU4201.：IZOI八2O18T2019年亚0年加1耶Q年供应方面，2023年青岛市办公供应量同比下降。共新增6473套，约184.2万11面

4、积同比增长130%,其中9月份供应占全年17舟的份额。彳寸GM乂以为妇E方明晰房地产市场价值提供价使咨询参考也加有晶青房为坳产JftiH*务所有限公司小计10010098100实物状况也筑结构10)0IO10设施设备10)0IO10面枳10101411装修20182022楼层10101210物业管理10121210成新度10121210临街状况20202020小计100102I1.O103评估过程如下表:比较窠例交易价格（元/）275222583924453交易情况修正100/100100/100100/100市场状况修正1.100oooo权拄状况修正100/100100/100100/100

5、区位因素修正100/100100/98100i00实物因素修正100/102100/110100/103比在价格（元m）26982.3523969.3923740.78权里1/31/31/3评估均价（元GD24898(取)（二）收益法收益法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的房地产资本化率，折算为价值时点收益总和的一种方法。1.经评估人员近期对该区域同类房地产的调查，选取比较案例详细如下表：物业地址面枳（平方米）装修楼层租金（元/小/天）市北区敦化路75I4.9市北区阜外医趺附近网点800较好15市北区阜外医院附近网点10015根据比较因素进行租金价格修正及

6、测算X1.本报告久来与委托方明嘴可也产市场价费供价值咨商参考使用方岛并防国他产士地邯他即务所有以公司比较案例租金价格（元Ai?/天）4.955区域因素修正100/96100/100100/100楼层因素惟正100/102100/102100/102装修因素脩正100/97100/100100/97比较案例租金比准价格5.164.905.05平均价格(5.16+4.90+5.05)/3=5.04元得到同一区域类似房地产的社会客观平均租金价格为5.04元/mV天;2.计算年净收益：公式：年净收益=年总收益（租金）-年总费用各参数计算表:序号内容金额（元mD备注年总收益1839.60年房地产总收益5

7、.04X365=1839,60(cm2)一年总费用542.56年总费用=I+2+3+4+5+61维修费80.00指为保证房屋正常使用每年需支付的修结锁用.根据估价对收的实际情况，我们按房屋重置价格的2%计。2管理费55.19指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，根据估价对象的实际情况,我们按年房地产总收益的旅计.3房产税220.75按年房地产总收益的12%计.4增值税及附加103.02按年房地产总收益的5.6$计。5保险费8.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋垂置价格的0.2、计，当地该类型房屋的更科价格为4000元m1.6租金损失76.50指房屋在

8、出租过程中遇到没有租出去的空置期“按半个月计坡.三其他收入（押金利息）2.27其他收入一般是指租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等收入。根据租赁市场的一般情况,本次租赁保证金或押金按一个月的租金收入计算，利息率按照中国人民银行公布的一年期整存整取利率，即为1.5%则：5.04300.015=2.27（11m,）玄报仪聚力委托方法审将地产市场价(I爱世tt1四年净收益（八）1299.31年净收益=年总收益(租金)-年总费用,其他收入1839.60-542.56+2.27=1299.31(元m2)五资本化率(r)8%取安全利率加上风险调整值确定资本化率。安全利率：取年期存

9、款利率1.5%;风险调整值:风险分低(0-2%)、中(2.5-5%)高(5.5-8%)。评估对象的风险调整值处在高风险区域内，则资本化率为8%。去可收益年限(n)24.83年房屋建筑物1998年建成，混合结构，经济使用寿命为60年,则剩余使用年限为34年;土地使用权出让终止日期是2048年10月29日,剩余使用年限为24.83年:本次房地产可收益年期根据孜短原则按土地剩余使用年期计，则房地产可收益年限为24.83年。七年租金增长率(g)5%根据周边市场行情和估价对象自身条件确定。3、计算过程：计算公式：V=A(R-G)x1-K1G)(1+R),式中M一收益价格A房地产年净收益R房地产年资本化率

10、G年租金增长率N房地产剩余收益年期V=A(R-G)1-(1+G)(1+R)N)=1299.31(8%-5%)1-(1+5%)(1+8%)J24.83=21792(元/平方米)(三)估价结果确定根据房地产估价规范及估价对象的具体情况，评估测算采用了比较法和收益法，得出评估结果分别为24898元/平方米和21792元/平方米，根据同类房地产的价格水平，结合评估人员的估价经脸，以及两种估价方法的差别程度，市场法更能体现估价对象市场价值，故采用加权算术平均法确定最终估价结果，则得到估价对象的价格如下：评估均价=24898X0.6+21792X0.4=23656元/平方米：本报告仅以为委托方明却用地H巾场价的提快价的杏诩参考怏用,岛青房吩地产土地环估卡分所刈阳a”司总价合计=23656X2008.86/10000=4752.16万元。七、估价结果确定：根据评估目的，依据科学的估价方法和程序，经周密、细致的计算，最终确定估价对象在价值时点的市场价值合计为4752.16万元，大写人民币律仟柒佰伍拾盛万壹仟陆佰元整，评估均价为23656元/平方米。青岛青房房地产土地评估事务所有限公司法人代表：张志涛0二四年二月二十九日