“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告.docx

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1、一、项目概况二、项目投资环境分析（一）我国目前房地产业发展形势分析（一）重庆市房地产总体投资环境分析（三）地块所在区域环境分析1 .高新区2 .九龙坡区三、地块条件分析及其经营取向（一）地块现状条件分析1 .地块面积、形状、地形、地质、水文条件2 .交通动线3 .周边环境及景观资源4 .地块公共配套设施5 .动迁安置状况6 .土地级别、出让金及基准地价情况7 .政府管制（规划、出让、交通等管制问题）（二）地块SWOT分析1 .优势2 .弱势3 .机遇4 .挑战（三）地块经营的适宜性分析1 .最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析2 .适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四、市场研究及目标市场研判（

2、一）宜庆市房地产市场的发展现状1 .总体态势2 .各区房地产市场比较3 .各类物业市场比较（一）项目目标市场研究1 .项目目标市场定位2 .项目目标客群分析目标客户范围目标客户调研及其需求特征分析目标客户承购能力评估3 .项目同业竞争分析竞争对手识别竞争产品特点及SW分析竞争对手营销策略及其市场份额分析五、项目规划构想（一）项目规划构想的依据及指导思想1 .规划依据2 .指导思想和原则3 .主要技术经济指标（二）项目总体规划布局1 .用地规划2 .景观规划3 .公共配套设施规划（三）建筑产品规划1 .建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等）2 .建筑物功能规划3 .建筑物楼高规划4 .建筑

3、物面积及户型规划5 .建筑物结构规划6 .建筑物智能化规划六、项目技术经济效益评估（一）项目短济效益评估的基础条件（二）项目预期销售收入估算1 .项目预期售价估测2 .项目预期弱售进度估测3 .项目预期弱售收入测算（三）项目投费成本及费用估算4 四）项目财务经济效果5（估1 .投资总利润2 .投资收益率3 .投资回收期4 .财务内部收益率（五）项目不确定性分析及抗风险对策1 .影响该项目运营的不确定性因子2 .盈亏平衡分析及敏感性分析3 .归避风险的对策七、项目组织实施（一）项目组织管理机构（二）项目运作方案（三）项目融资方案1 .资金需求及回收计划2,融资方案选择（四）项目建设管理方案2 .

4、工程承包方式选择3 .工程建设监控（五）项目营销方执行案1 .楼盘命名2 .价格分析与定价策略3 .上市时机选择4 .销售渠道选择5 .广告媒体选择与投放计划6 .销售执行与推广深圳市建筑设计研究总院重庆分院2002年6月6日“大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告一、项目概况“大宅门.百威花园”项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积93546平方米，预计规划建筑面积2030万平方米。目前，该项目正在前期论证阶段。二、项目投资背景（一）我国目前房地产业发展形势分析(1) 国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足世界

5、各国的统计资料表明，当人均GDP进入300-1000美元的经济发展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。1997年我国人均GDP为5700元人民币，折合约690美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5乳占固定资产投费20.2%0其中，商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。从消费主体上看，2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%比99年提高7.9个百分点。2001年16月份个人买房比例高达90%以上。

6、由于我国是一个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在一个较低水准状态。因此，随着国民经济的进一步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同发展的政治、经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间，强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。(1)“九五”期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益也不断改善。三次产业结构中，第一产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整，城乡结构进一步改善，城镇化水平由1995年的18.6%

7、提高到2000年的33%。(2) 2000年重庆实现国内生产总值1590亿元，按可比价格计算，比上年增长&5%,高于全国增幅0.5个百分点。经济增长速度明显加快，许多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入6200元，比上年增长5筑全年社会商品零售总额达581.61亿元，比上年同期增长7.9乐(3) 2001年16月社会经济持续增长全市2001年1-6月经济运行态势在2000年出现“重要转机”的基础上进一步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进一步改善。经济增长逐步加快，GDP增幅高于全国水平2001年16月全市完成GDP为780.41亿元，比上年同期增长9.1%,比全国7.9%平均水平高1.2

8、个百分点。各产业增加情况如下：产业类型增加值(亿元)比上年同期增长率GDP贡献率第一产业102.162.4%3.7%笫二产业345.9611.9%55.8%第三产业334.269.0%40.5%城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变化2001年16月城镇居民可支配收入3844.6元，比上年同期增长7.9%,扣除物价因素实际增长6.8%o收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。载止6月底，城乡居民储蓄余额1216.56亿元，比年初增加130.55亿元，比上年同期多增30.17亿元。16月人均消费支出2779.83元，增长3.4乐消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，

9、而文教、娱乐、旅游、居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止6月底，累计完成全社会固定资产投资275.45亿元，比上年同期增长23.2%,已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成的主体，2001年16月全市基本建设完成投资104.38亿元，比上年同期增长20.4%；更新改造完成投资37.58亿元，增长49.1%；房地产开发完成投资63.51,增长36.5%；其他投资69.98亿元，增长7.2在固定资产投资中，重点项目进展喉利，完成投费70.56亿元，进一步改善了全市的基础设施。2 .城镇化迅

10、猛增长，形成了巨大的住房潜在需求经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近10年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至2000年11月1日，全市总人口3090万人，其中城镇居民1023万人，全市城镇化率33%。根据预测，未来10年，按6%。的人口平均自然增长率和1.5%的城镇化增长率估计，到2010年末，全市总人口将达到3281万人，其中城镇人口将为1509万人，城镇化率达到46瓶城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的2010年人均居住面积达到14平方米的住房发展目标估算，重庆市

11、现有1023万城镇人口因其9.6平方米的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万平方米的住房需求，此外，10年中因新增486万城镇人口也将形成6804万平方米的住房需求。因此，在未来10年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在1130万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为500万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广闾的发展前景。3 .政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善为促进社会经济进一步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平

12、，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。万户，电话普及率约为72已形成包括光纤、微波、载波与卫星相结合的现代化通信网络。（三）地块所在区域环境分析本次研究的地块位居原重庆针织总厂所在地，介于陈家坪至石坪桥之间，地处九龙坡区与商新技术区的交接地带。两区社会经济状况均对该地块的经营有着重要的影响。1 .高新区重庆高新技术开发区位于石桥铺一-陈家坪片区，地理位置优越，是重庆市的副中心之一。它于1991年3月经国务院批准成立的国家级商新技术产业开发区，同年月被国家科委、国家体改委批准为全国5个综合改革试脸区之一。其行政区域为23平方公里，包括占地10平方公里的二郎科技新城和占地2平方公里的

13、石桥铺高科技开发园。交通便利，通过众多城市主干遒与渝中区、沙坪坝区、九龙坡区紧密相连。该区是重庆传统工业与高新技术产业的结合区，其产业形杰既包括以重庆啤酒厂、重庆热水瓶总厂,重庆针织总厂、重庆玻璃塑料配件厂、重庆无线电九厂、重庆水管铸造厂、重庆三峡油漆厂等为代表的传统轻工亚，又包括以诺基亚、康佳、TC1.联想、方正、彩电中心等大型新兴技术产业。该区既建有重庆市最早的大型渝洲交易城，也建有重庆市最大的电脑市场。该区受产业布局影响，人口构成主要包括两大类型，一是传统产业人口，二是高新产业人口。前者多以长期常驻人口为主，其经济收入相对低下，且内部差异较大，一般产业工人收入最低，企业管理层收入较高。后

14、者多以外来流动人口为主，其经济收入水平较高。就传统产业管理层和高新产业人群而言，均具有不同程度的购买力。该区交通方便，设有陈家坪长途汽车站，是成渝高速公路的起点站，区内道路通达，线路纵横,公交快捷。该区设施配套齐全，建有公园（渝高公园）、广场（跃华广场）、商场（晨光、跃华、山城平价）、酒店（晨光、西亚、和平、劲力）、市场（南亚家具、跃华机电、赛博数码、渝洲交易、巴山汽配）、医院（324医院）、学校及金融网点等。其社区成熟，商服繁华。该区正在启动“二郎科技城”的开发，它的实施为该区高新技术产业的进一步发展创造了新的机遇，必将带动该区新一轮房地产投资热潮。该区政策宽松，为吸引更多外来企业投资，在税

15、费、贷款、土地出让、拆迁安置、以及酬金奖励等方面出台了较多优惠政策，使该区房地产投资具有相对宽松的政策环境。2 .九龙坡区九龙坡区地处西南城区，下辖扬家坪、石坪桥等6个街道办事处和九龙、石桥等12个镇，幅员面积437平方公里。其交通通达，通过长江二桥、鹅公岩大桥与南岸区、渝中区紧密相连。该区是重庆传统产业分布区，其产业形态主要为以十八冶、建设厂、西南车辆厂、垄兴工业集团、重庆标件厂、重庆起重机厂、重庆电器厂等为代表的传统重工业，目前经营效益普遍不高。全区2000年实现国内生产总值85.80亿元，比上年同比增长，人均国民生产总值12189元，居民人均收入8042元。该区城镇人口总计70.67万人，受产业形态影响，其人口构成主要为传统产业人口，且多以长期常驻人口为主。同其他区比较，该区人均经济收入相对较低，但内部差异较大，企业管理层收入较之一般产业工人高,具有一定的购买力。该区交通便捷，是重庆重要的交通枢纽地和物质集散地。区内道路纵横通达，已形成水陆空立体交通网络。设施配套齐全，建有公园（西郊公园）、广场（杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场）、商场（重