012第十二章 物业管理前期介入.docx

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1、第十二章物业管理前期介入2第一节物业管理对房地产销售的协作2其次节规划设计期间的介入3一、目的：完善物业的运用和管理功能3二、规划设计时需留意的要点3三、公共建筑规划原则4四、公共道路的规划布置的基本要求4第三节项目建设期间的介人5目的：强化对物业的施工监理5第四节物业的验收期间的介入6目的：刚好发觉问题6第五节业主子伙前介入6目的：做好各项入伙前的准备6第六节物业的视觉识别(VI)系统设计学问6一、VI系统的基本内容6二、物业管理标识、标牌7第七节物业管理客户问答范本9第十二章物业管理前期介入第一节物业管理对房地产销售的协作随着国内房地产市场逐步规范，购房者在面对选择时也日趋理性，房价也渐渐

2、地明晰起来，房屋的定价主要与楼盘所处的地理位置、周边环境、市政配套、规划支配、户型结构等因素有很大关系。但在早期，物业管理在房地产销售和定价中也起到了很重要的作用，早在上个世纪九十年头，万科开发在深圳开发的城市花园在销售时，每平米单价与其仅一街之隔的天健花园相比就高出一千余元，相较两个楼盘位置、配套等都是一样，甚至连小区（大厦）的整体规划、房子的户型设计都相去无几，在这样的状况下该项目还是供不应求。当时,能令到城市花园房价高出很多的缘由是因为有万科物业有口皆碑的物业管理；而后，很多新开发商在销售前也会找寻一些知名的物业管理公司作为物业管理顾问，一部分重要缘由也是为促进销售；而到如今，由于物业管

3、理的因素造成房价大额差异的状况应当是越来越少了。但物业管理能促进地产销售并为其带来利润增长点至今及至将来亦仍是一个不争的事实。物业管理，通常理解的是入伙后为购房者供应的公共部位的管理与服务，并不是每一个物业管理公司都能象地产公司那样大张旗鼓的发布各种宣扬广告，一是没有这样的资金；二是由于物业管理消费选择的特殊性，选择它不是选购衣服仅凭单个顾客的认同是不足以确定购买的。既然物业管理是在购买房产后才能体验的消费产品，那么如何才能做到在销售时就让物业管理促进地产销售价格的提高呢？目前很多知名物业管理企业，知名度和良好的口碑本身就是价格提升因素，由于有较多的优秀在管楼盘，并且保持较长期的优秀管理服务品

4、质作为积垫，客户在选择购买房屋时自然会多一份因物业管理因素选择购买房子的消费倾向。其实除了品牌优势外，物业管理要为地产销售创建增值更重要的是在项目策划、规划设计、施工跟进、现场协作、打造样板等几个方面的专业介入，更能够使顾客感受到真正的受益。其次节规划设计期间的介入一、目的：完善物业的运用和管理功能规划设计是确定今后物业管理能否供应高效、精简而优质服务的关键性因素。由于规划设计人员往往依据技术标准同时从建统规划角度进行设计，往往对于管理的需求考虑不足,这时就须要管理人员站在便于今后管理、降低管理成本的角度去提出参考看法,供设计人员综合考虑后加以实施，从而在项目的源头为管理创建条件。管理公司在本

5、阶段可以依据发展商的投资预算、物业档次等前提条件,从环境设计、封闭管理、硬件设施设备及安装位置（保安防盗设施、消防监控系统、水电表抄表系统、中心限制室、管理用房、员工宿舍和车辆保管设施）、消遣服务设施的项目规划等方面,依据用最少的人员和能源支出。供应最好的服务的原则来提出建议，甚至是要求。二、规划设计时需留意的要点配套设施的完善。假如是一个居住小区（大厦），那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所和消遣场所等基本的生活配套设施就必需在规划设计中予以考虑；假如是写字楼，那么商务中心和停车场就显得很重要。水电供应容量的问题。物业在规划设计时，要依据实际状况充分考虑到地域特点和

6、发展须要，以此来规划设计水电供应容量问题。平安保卫系统。在考虑成本的前提下设计防盗报警系统、大门的设置方位和数量等，给业主和住户创建一个平安的居住办公环境。垃圾处理的方式。应考虑如何设置垃圾桶（箱）。消防设备的设置。在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于重点防范各种消防死角，比如大楼中的通道部分、电缆井部分和自动喷淋装置的安装部位等。对建筑材料的选用。物业管理公司应依据自己在以往所管楼宇中所见建材的运用状况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材运用状况的报告，以供设计单位择优选用。对于一些微小之处的看法。物业管理公司应从住户的立场动身，尽可能全面细致地考虑到各种可能

7、的设施运用问题，提请设计单位留意。三、公共建筑规划原则依据规划的不同级别和人口数量，并遵循配套齐全、分散和集中相结合的原则布置公共建筑。其基本要求有以下几项。A、适当集中布置：使居民一次出行能达到多种目的。B、符合人流走向：居民日常运用常见的设施，应当布置在居民上下班经过的地方,以便利居民运用。如自行车存车处一般就布置在主要出入口处或生活服务中心旁边。C、缩小服务半径：节约居民的时间和路途。D、不要干扰居民：对某些简单产生噪声、气味与污染等的公建项目，应和居民住宅保持肯定距岗OE、发挥经济效益：依据客观条件。兼顾区内外服务，发挥服务潜力，以获得更好的经济效益。四、公共道路的规划布置的基本要求居

8、住区内部道路主要为本区住户服务。不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。道路走向要便于职工上下班，住宅与最近的公共交通站间距不大天500米。充分利用地形，尽量结合分水线与集水线来解除雨水。旧区改造时。充分利用原有道路构架及工程设施。建筑物外墙面与人行道边缘间距大于1.5米，与车行道距离大于3米。尽端式道路长不宜超过120米，尽端有12米X2米回车场地。单车道时，每隔150米有一会车处。道路宽度应考虑管线的合理铺设。道路途型、断面等应与居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。5、公共绿地的规划居住区绿地是城市绿地的重要组成部分之一。居住区绿化是创建卫生、安静、平安、舒适和美观的居住环境的重要因素，

9、它可改善小气候、净化空气、削减污染和防止噪声,在组织居住区建筑群体空间的多样化和给予居住区地方特色方面有其独特的作用。赏心悦目的绿化环境可以帮助居民消退疲惫、激昂精神。居住区绿地的规划布置基本要求实行集中与分散,重点与一般,点、线、面结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。对原有绿化及湖、河水面等自然条件要充分利用，尽量利用劣地、坡地、凹地进行绿化。留意美化居住环境的要求。在植物配置和种植上力求投资少、管理便利、效益高。居住区绿化的树种选择和植物配置选择和配置植物时，一般应考虑以下几点内容。大量而普遍的绿化，应选择易长、易管、少修剪和少虫害的树种，一般以乔木为主

10、。在人口及公共活动场所则选一些欣赏性的乔灌木或少量花卉。为快速形成绿化面貌，树种可采纳速生与慢生结合，其中以速生为主。考虑绿化功能的须要，行道树宜选用遮荫力强的乔木，同时儿童与青少年活动场所忌用有毒、带刺植物等。绿化树种的选择与配置可采纳乔木和灌木、常绿与落叶及不同树姿和色调变更搭配组合,以美化居住环境。第三节项目建设期间的介入目的：强化对物业的施工监理在物业建设期，管理公司作为物业建成后长驻的管理与服务者，其对物业建设质量的关切较之其他监理者应当更加剧烈。物业管理公司可以从用户的角度，跟进物业各项设计在施工过程中的落实状况，刚好依据实际状况调整改进不合理的设计，订正不符合用户须要的建立形式，

11、帮助专职的监理单位对物业的建设质量进行技术质量监督，建设优质物业。在发展商及施工单位要求下可以为其供应保安、清洁等管理服务，帮助建设单位开展工地管理，维持工地秩序，保障各施工通道的通畅，对施工现场平安防火进行监督管理，保障工地的人员和财产平安。第四节物业的验收期间的介入目的：刚好发觉问题在物业的验收期介入，不仅能刚好发觉问题，还能分清整改责任，落实整改措施和经费，刚好订正。假如物业验收时不把有关责任落实清晰，那么物业管理公司会在今后的管理中背上沉重的包袱。物业管理公司介入竣工验收，可以促进开发商严格依据国家有关规范和设计要求对工程进行仔细验收。而物业管理公司刚好介入，早日进行接管验收，有利于分

12、清工程缺陷的整改责任，避开业主子住后因工程质量问题而苦恼不断。假如物业投入大规模运用后管理公司才进行接管验收，则简单产生建设责任交接不清晰的问题。第五节业主子伙前介入目的：做好各项入伙前的准备物业管理公司在业主子伙前提早介人，可以为物业人伙的各项工作做好充分准备。这样，业主收楼放心和便利，物业管理公司也同时可以与住户签订各项物业管理公约和守则，便于物业投入运用后开展有效的物业管理工作。物业管理公司在业主子伙前介入物业管理，更能够加强业主对物业的信念，并有助于开发单位销售物业。第六节物业的视觉识别（VI）系统设计学问一、VI系统的基本内容视觉识别系统的基本内容包括两大部分：基本要素部分和应用要素

13、部分（或称基础部分和应用部分）。1、基础部分基础部分设计包括：标记释义、标记方格图、标记制作图、标准色与协助色、标准字（公司简称、全称及英文）、标记与字体组合规范、标记与字体、标记组合规范、标记组合禁用规范、象征图形和标记组合规范及印刷字体。2、应用部分文本系统的设计：桌面指示牌、号牌、临时出入证、出人证、工作证、信纸、名片、信封、资料袋、通知、人住须知、住户手册、合同书、文件夹、传真纸、入住通知、记录表格、自行车停放证、车位运用卡和车辆出人计时卡。服装服饰系统的设计：行政管理人员服装、护卫员服装、修理工服装、清洁工服装。礼仪礼品系统的设计：手提袋、封套、礼品伞、文化衫、钥匙扣、名片夹、贺卡和

14、请柬。旗帜的设计：彩旗、条幅、挂旗和标记杆。标识标牌系统的设计：招牌（竖式、横式悬挂）、招牌服务台、导示牌、标识牌、单元导示、楼层导示、小区（大厦）公共设施平面图导示、门牌、门窗识别、禁令牌、楼栋牌、用具分类牌、警示牌、看法箱、宣扬栏、信报箱、果皮箱、垃圾车、树名牌、电梯标识、设备卡、设备标识、设备合格卡、机房标识、小区（大厦）名牌、小区（大厦）环保标识和小区（大厦）大门。二、物业管理标识、标牌物业管理标识、标牌涉及内容很多，在设计时只是选其有代表性的式样进行设计,而应用只能依据设计式样、风格去延展下面是标识标牌涉及的若干内容。1、公司办公区标识、标牌：公司牌、总经理、副总经理、办公室、综合经

15、营部、财务部、保安部、环卫部、修理部、资料室、会议室、值班室、仓库、茶水房和管理处、服务中心。2、员工生活区标识、标牌：员工食堂、卫生间（含男卫生间、女卫生间）、员工宿舍（含男、女工宿舍）、员工活动室和贮存室。3、文娱、服务区标识、标牌：商务中心、保健中心、文化消遣中心、老年人活中心、美容室、音乐室、棋牌室、卡拉OK室、乒乓球室、桌球室、教室、办公室、圭辜处、值班室等。4、设施、设备区标识、标牌：高压配电室、低压配电室、发电机房、电梯机房、变压器室、配电房、空调房、水泵房、风机房、地下室、值班室、消防中心、设备房和水池水箱。5、体育场地标识、标牌：游泳池、网球场、羽毛球场和儿童消遣场及以上场所的“入场须知”等。6、停车场所与通道标识、标牌：机动车停车场、非机动车停车场、地下车库、自行车库（棚）、摩托车库（棚）、值班室、停车场收费表、人行道通道、机动车通道（含单行）、非机动车通道、残疾人通道、货物通道、工作人员通道和紧急疏散通道。7、公共设施标识、标牌：小区（大厦）牌、小区（大厦）大门、宣扬栏、阅报栏、通告栏、看法箱、信报箱、水池、煤气总阀、煤气分阀、供水总阀、供水分阀、消防总阀、消防分阀、生活水泵、消防水泵、喷淋泵、冷却水泵、冷冻水泵、强电井、弱电井、电缆井、供水管井、空调管井、消防管井、岗亭、果皮箱、垃圾