033-香港特区戴德梁行商业计划书.docx

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1、商业项目发展综合顾问服务建议书2004-12月壹序言贰戴德梁行简介叁对商业项目的理解肆对项目的期望伍达到期望的方法陆商业前期市场探讨及策划顾问服务柒建筑规划设计检讨服务捌前期市场推广策略服务玖租赁顾问及独家招商服务拾商业物业管理顾问服务拾壹服务期限及服务费用拾贰专案人员资格拾叁胜利案例拾肆公司专业资格1.序言(1)非常感谢有限公司(下称公司)对我们上一阶段工作的确定，同时也感谢公司赐予我们机会去共同探讨的商业发展。通过11月17日双方在成都召开的沟通会，我司在上一阶段探讨的嵬础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期盼和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的探讨策

2、划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。(2)靠着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对商业部分之规模特色及独特条件，协作发展商之须要，结合本公司不同专业部门的力气，供应一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场须要并成为盈利的资产。(3)如本司有幸被公司托付供应专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区的后花园和新客厅。梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司一一英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业询问公司，于

3、二零零零年一月一日成立戴德梁行。今日，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户供应更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产须要，因此亦与美洲数一数二的房地产策略及服务公司TheStaubachCOmPany组成联营公司DTZStaubachTie1.eung,为客户供应快速的一站式服务。戴德梁行的成立，标记着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即快速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、

4、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演主动的角色。因此，过往我司始终锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司一一新加坡的戴玉祥产业询问公司及英国的DTZ保持亲密的商业合作关系。戴玉祥产业询问公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。戴德梁行的另一成员为DTZ,隶属英国上市公司DTZHoldingsplc,为欧洲其中

5、一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一样的高质素房地产询问服务。戴德梁行中国大陆办事处架构香港派驻当地董事物业估价租售代理策划物业管理施工管理室内设计市场探讨中国办事处架构项目小组本公司曾供应服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及成都。并且为发展商供应了专业服务，对各地方政府的要求及民情都甚有了解，并已组成全国性的数据库，对各地之物业发展状况供应浩大的网络性支持。针

6、对成都项目，本公司将结合全球的阅历及成都地区的实际环境，组成项目小组，为成都供应完善到位的专业服务。戴德梁行组织架构戴德梁行环球网络执行架构3 .戴德梁行对商业项目的理解在前一阶段的公建配套市场探讨中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。 就整体而言，的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。 就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休闲性商业发展的机会。该区可能在将来几年会有巨大的发展。商业发展的使命是，帮助确立成为成都市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销

7、售造势。发展实行稳健的看法，最终成为盈利的资产。开发理念是以B1.OCK的建立形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、消遣、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。4 .对项目的期望我们所理解公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的爱好程度和具体条件，推广招商的策略和安排，公司应供应的营商环境。并依据业态的组成安排编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。5 .达到期望的方法在11月1

8、7日的沟通会上，我司提出以嘉年华庆祝活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引成都人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？面临的竞争和如何提高竞争力？ 商业的面积分布比例如何？ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣扬上体现出来？为有效达至对项目的期望，我司将供应专业的多部门联合服务，并分成五个阶段：4.1 商业

9、前期市场探讨及策划顾问服务4.2 建筑规划设计检讨服务5 .3前期市场推广策略服务5.4 租赁顾问及独家招商服务5.5 商业物业管理顾问服务6 .商业前期市场探讨及策划顾问服务进行商业前期市场探讨及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和将来的零售趋势。整体目标在于建立独具匠心而又有吸引力的崭新购物与消遣焦点，以吸引源源不断的购物人潮。6.4 市场分析为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司实行了以下步骤： 针对本项目现有可发展的商业概念、销售状况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。 将全部主要且具竞争性的商场现有的零售品

10、牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。用此微小的方式来分析商品组合状况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。 将其他规划中的零售发展项目之各项细微环节详加比照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及将来市场供应有关的资料，将有助本公司更清晰地评估本项目在市场定位与产品区分上应实行的立场。 回顾当地与外国消遣市场的发展趋势，针对本项目供应各种适当且具体建议适合的租户、所需面积大小、租金负担实力等资料。6.5 目标市场（顾

11、客）本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和将来潜力，以便了解其特性，以及该发展项目各个目标市场的占有程度：居民：本公司将以竞争项目之交通便利状况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之将来运输设施工程，利用政府数据分析来覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有须要探讨游客的潜力。6. 3测试有关零售构思之可行性为测试拟采纳之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调查。该项调查分为两部份：第一部分：通过小组探讨，从质量的角度测试零售商的反应；其次部分：透过街头截击访问，从数

12、量的角度测试消费着的反应。本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、消遣设施及百货公司的经营者。预期的公司名单，探讨题目和所用材料将由我司筹备并与公司探讨。附：项目商业前期市场探讨及策划报告大纲第一部分：市场调查分析一、大公建配套定位探讨回顾1） 和公建配套的特点2）商业物业的使命和问题3）商业物业的初步定位方向二、成都住宅区商业业态探讨1）成都新住宅区商业业态状况2）成都新住宅区商业物业供求状况3）购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查）4）总结与发展趋势预料三、旅游（消遣）商业市场分析D成都旅游（餐饮消遣）商业发展状况分析2）成都旅游（餐饮消遣）商业的业态特征3）成都各大

13、旅游（餐饮消遣）商业商圈分析4）成都旅游（餐饮消遣）商业供求状况5）成都旅游（餐饮消遣）商业发展的条件和前景四、嘉年华庆祝活动的旅游商业模式1）嘉年华庆祝活动的旅游商业模式的起源2）嘉年华庆祝活动的旅游商业模式的特点3）个案分析4）嘉年华庆祝活动的旅游商业的前景五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征探讨（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面1）消费者/商户对成都目前旅游商业满足度2）消费者/商户对成都目前旅游商业不满足度3）消费者对旅游商业消费的首要考虑因素4） 消费者对旅游商业消费的配套条件的需求5） 消费者旅游商业消费的特征6）商户进场的配套条件的需求7）商户进场的条件8）商户对项目环境的满

14、足度9）商户对项目环境的不满足度10）商户对建筑设计的要求六、项目地块条件分析1）商业规划方案分析2）交通条件分析3）配套环境七、项目开发的SWOT分析1）优势分析2）劣势分析3）市场机会4）市场威逼其次部分：项目定位建议八、项目定位1）目标客户定位2）主题定位3）档次定位4）功能定位5）各层定位（主题、功能、业态组合）九、项目产品设计的建议D整体规划设计的初步建议 产品规模的初步建议 整体布局的关键点2）建筑设计的初步建议 产品风格的初步建议 空间布局的关键点 功能分区的关键点3）景观设计的关键点4）配套设施的关键点注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。十、推广策略建议1）推

15、广主题2）媒体组合3）各阶段诉求H一、销售策略建议1）租售比例2）价格策略及定位3）卖点梳理4）销售手段十二、招商策略建议1）招商策略2）各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）3）租金定位4）各期推出时机、面积、区域5）招商形式十三、项目经济效益分析方案的经济分析结果将令贵司对项目的财务状况及发展将取得的实际性投资回报数据有更深的了解。1）成本费用分析2）营业利润分析3）经济效益分析十四、结论及关键限制点7.建筑规划设计检讨服务本行将透过商业策划及推广工作上的丰富阅历，对现有的规划及平面进行初步的检讨分析。依据第一阶段的探讨结果，制定整体商业策略及构想。本行按发展规划及用途组合（零售、食肆及消遣）进一步修订内部设计及商品组合建议，务求尽善尽美，精益求精。本行将为各个零售和消遣楼层制定好用的业态方案，并把建议的主题或商品组合结合在内。本行将对以下各方面供应建议： 本项目的临