存量非住宅租住化改造技术标准.docx

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1、住房和城乡建设部备案号：JXXXXX-202XDB重庆市工程建设标准DBJ50/T-XXX-202X存量非住宅租住化改造技术标准Technicalstandardfornon-residentialrentalretrofittinginstock（征求意见稿）202X-XX-XX发布202X-XX-XX实施重庆市住房和城乡建设委员会发布重庆市工程建设标准存量非住宅租住化改造技术标准Technicalstandardfornon-residentialrentalretrofittinginstockDBJ50/T-XXX-202X主编单位：重庆市建设技术发展中心批准部门：重庆市住房和城乡建设

2、委员会施行日期：202X年XX月XX日202X重庆前言根据重庆市住房和城乡建设委员会关于下达2020年度重庆市工程建设标准制订（修订）项目计划（第一批）的通知（渝建（2020）XXX号）文件要求，编制组经广泛调查研究，认真总结存量非住宅租住化改造工程实践经验，参考有关国家标准，并在广泛充分征求意见的基础上，经反复讨论、修改、充实，制定了本标准。本标准的主要技术内容是：1、总则；2、术语；3、基本规定；4、评估与策划；5、场地与建筑；6、结构；7、建筑设备；8、消防；9、施工与验收；10、运行维护。本标准由重庆市住房和城乡建设委员会负责管理,重庆市建设技术发展中心负责具体技术内容的解释。在本规程

3、执行过程中，请各单位注意收集资料，总结经验，并将有关意见和建议反馈给重庆市建设技术发展中心。本规程主编单位、参编单位、主要起草人和审查专家：主编单位：重庆市建设技术发展中心参编单位：主要起草人：审查专家：（按姓氏笔画排序）1总则42术语63基本规定74评估与策划91.1 一般规定91.2 改造前评估105 场地与建筑175.1 一般规定175.2 场地175.3 套型与套内功能空间185.4 室内公共空间205.5 室内环境225.6 室内装修235.7 外立面246 结构266.1 一般规定266.2 场地与地基基础266.3 上部结构276.4 结构材料287 建筑设备317.1 一般规定

4、317.2 给水排水317.3 电气327.4 供暖、通风及空调347.5 智能化358消防368.1 一般规定368.2 建筑防火与安全疏散368.3 消火栓与自动灭火系统388.4 火灾自动报警系统418.5 防烟排烟系统439施工与验收469.1 一般规定469.2 工程施工479.3 工程验收5410运行维护5810.1 一般规定58103特定维护维修60附录A套型内各功能空间基本装修要求62本标准用词说明64引用标准名录651总则1.0.1为贯彻国家和本市有关住房租赁政策,规范存量非住宅租住化改造诊断策划、设计、施工验收和运行维护行为，确保存量非住宅租住化改造工程质量、安全，制定本标

5、准。【条文说明】存量非住宅租住化改造是指对已建成的商业（办公）用房及工业厂房等非住宅类型既有房屋,按照相关要求改造成为租赁住房，并内向市场提供住房租赁服务的行为。近年来，伴随流入人口规模攀升，我市租赁住房需求不断提高，供应房源缺口逐渐显现。与住房租赁需求情况形成鲜明对比的是，商业（办公）用房、工业厂房的空置率相对较高。相关研究显示，近年来商业地产因不受房地产调控政策的限制，成为了开发企业的优先选择，扩张迅速。但因受到电商、互联网、新零售模式的挑战，以及供应过轲、商业业态同质化影响，商业（办公）用房的效益下降，库存、空置率上升。同时重庆作为近现代重要的工业城市，第二产业发达，随着环保意识的不断强

6、化和产业结构调整，大量的传统工业企业逐渐退出城市区域，在城中遗留下了存量巨大的废弃和闲道工业厂房。如何处理这些存量非住宅房屋是我市当下面临的重要问题。近年来，党中央、国务院结合城市有机更新的理念，为破解商业（办公）用房及工业厂房空置和城市流入人口租房难的困局，从战略和全局的角度提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的决策部署，高度重视住房租赁市场的培育，并出台了众多扶植政策鼓励对存量非住宅实施租住化改造。在巨大的市场租房需求和国家政策推动下，那些积压的商业（办公）用房及工业厂房，因区位较好、配套完善、租赁化改造成本低，反而成为存量非住

7、宅租住化改造的理想房源，吸引了大量的社会资金涌入，快速发展。但目前已开展的改造实践，因无标准可依，均是技术人员参考民用建筑相关的改造和设计标准，凭经验进行施工，难免会出现改造设计不合理、改造成本高昂、质量安全及环保消防不过关、项目验收缺乏依据、租户居住体验差等一系列问题。因此为了规范改造设计、施工和脸收行为，推动存量非住宅租住化改造行业健康发展，特结合我市实际，制定针对性的技术标准进行指导。1.0.2本标准适用于存量商业（办公）及工业厂房租住化改造的评估策划、设计、施工验收及维护。【条文说明】本标准的内容涵盖评估策划、设计、施工险收及运行维护等环节，适用于商业（办公）及工业厂房租住化改造。其他

8、领域存量房屋的租住化改造，在技术条件相同的条件下，可参照本标准执行。1.0.3存量非住宅租住化改造，应符合当地规划要求，体现当地建筑风貌、形态特色和时代特征。【条文说明】存量非住宅租住化改造，应充分尊重当地的保护规划、建筑整体风貌和时代特征，在技术条件许可下，对既有建筑材料进行再利用，延续传统肌理和文脉特征。1.0.4存量非住宅租住化改造除应符合本标准外，尚应符合国家及重庆市现行有关标准的规定。【条文说明】本标准的重点在于对商业（办公）及工业厂房的租住化改造进行引导，以实现改造项目有机更新和有效利用，未涵盖改造设计、施工、脸收中的全部技术措施，如防雷等内容在本标准中并未涉及。本标准在编写中突出

9、了改造特征，对改造后房屋的运营和管理，仍应符合租赁住房领域国家及重庆市现行有关标准的规定。2术语2.O.1存量非住宅stocknonresidential已建成并取得所有权证书但不用作居住使用的存量房屋。2.0.2租住化改造rentaltransformationinstock通过运用技术手段，对具有一定规模的存量非住宅房屋按照相关要求进行改造，使其具有租赁住房使用功能的行为。2.0.3改造诊断retrofittingdiagnosis通过现场调查、检测、鉴定、统计及测算分析等方法，评估存量非住宅房屋的性能、使用功能及设备现状，分析租住化改造潜力和可行性，并出具报告，为存量非住宅租住化改造提供

10、依据的活动。2.0.4改造策划retrofittingplanning根据存量非住宅房屋的租住化改造诊断结果，提出改造目标、改造功能、技术方案、投资估算及效益分析的活动。2.0.5可靠性鉴定appraisalofreliability对存量非住宅房屋的承载能力和整体稳定性等方面的安全性、适用性和耐久性等性能进行的调查、检测、分析、验算和认定活动。2. 0.6套型dwellingunit由起居室、卧室和厨房、卫生间等功能空间组成的基本居住单位。3. 0.7交通空间trafficspace住房内部使用的水平及垂直交通的空间。4. 0.8建筑设备调适buildingequipmentcommissi

11、oning根据建筑实际的使用功能和设备负荷，对设备系统的运行状态进行精准的调整，以保证室内舒适要求并降低能耗，减少运行维护，提高效率。5. 0.9维护buildingmaintenance为维持或提升建筑及其配套设施设备可靠性、安全性，而进行的检查、评定和修缮的活动。3基本规定6. 0.1改造项目不得降低建筑安全性能，不得损害公众利益和侵害他人权益。3.0.2改造项目应遵循均衡布局、供需平衡原则，符合重庆市租赁住房发展规划及住房租赁市场培育发展的相关政策要求。3.0.3改造项目不得降低建筑安全性能，不得损害公众利益和侵害他人权益。3.0.4存量非住宅租赁化改造应结合项目实际，可进行单项改造或综

12、合改造。改造项目为工业建筑时，应取得相关规划许可批复文件。3.0.5改造流程应包括评估与策划、改造设计、施工与验收、运行维护等过程。【条文说明】为适应不同人群的租住需求，控制改造成本，提升改造水平和建设质量，实现项目改造目标，改造项目应综合考虑市场需求、场地环境、周边配套、建筑历史、项目现状、租住功能需求、租住化改造模式、租赁商业价值等因素进行改造前评估和改造策划。3.0.6改造策划和设计阶段应按照宿舍型、公寓型、住宅型等租赁住房类型确定相关配置和设计标准。【条文说明】改造设计应以改造前评估与策划、国家和重庆市相关标准规范为依据。改造策划和设计阶段应按照宿舍型、公寓型、住宅型等租赁住房类型确定

13、相关配置和设计标准。宿舍型租赁住房主要适合单身人士居住，其改造设计宜符合宿舍建筑设计规范JGJ36的相关规定。公寓型租赁住房主要适合12人居住，其改造设计宜符合旅馆建筑设计规范JGJ62的相关规定；住宅型租赁住房主要适合家庭居住，其改造设计应符合住宅设计规范GB50096的相关规定。3.0.7改造设计应经济、合理、高效地利用场地与建筑内部空间，并应充分考虑空间功能的复合性、可变性和可逆性。【条文说明】改造设计时应考虑建筑内部空间具有居住、办公等复合功能，故提出需兼顾空间使用功能可变的灵活性。同时，改造项目租赁期往往不足20年，在建筑寿命周期内，其使用功能存在很大不确定性。因此，改造设计应兼顾技

14、术的可逆性，即项目功能恢复的可能性。3.0.8改造建设宜满足标准化设计、工厂化生产、绿色化施工、一体化装修和智能化管理等工业化集成设计建造的要求，并宜采用工程总承包(EPC)模式。3.0.9改造建设应引入智慧住区建设理念，提高生活服务水平，并配置安全防范与设备管理等智能化系统。【条文说明】租住化改造应引入智慧住区建设理念，以租住者的幸福感为出发点，引入信息化手段，为租住者提供便利、和谐的生活环境，推动区域社会进步。在物业服务方面,要积极响应技术发展，应用新的智能化手段，做好安全防范，提高管理效率。3. 0.10改造建设应合理选用适宜的绿色建造技术。【条文说明】改造建设应采用绿色建造理念，强化存

15、量资产功能提升和空间价值挖掘，减少建筑全寿命周期的资源能源消耗，全面提高项目建设品质。3.0.11新增建筑材料的品种和性能应满足设计要求，并符合国家、地方现行相关标准及管理文件的规定。优先使用经国家及重庆市建设行政主管部门推荐使用的新型建筑材料。4评估与策划4.1 一般规定4.1.1 改造项目的改造范围和规模应符合下列规定：1公共建筑租住化改造应以整栋、整层或整单元为改造单位；2工业建筑租住化改造应以整栋为改造单位；3改造项目可供改造规模不宜少于50套（间）或改造建筑面积不宜小于3000m）4.1.2改造前评估应收集下列基础资料：1建筑及其内部空间权属信息；2建筑所在区（县）相关上位规划；3建筑总平面规划图及其周边公共服务设施布置图；4地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征等资料；5市政配套的相关图纸；6建筑竣工图纸或测绘图纸；7历史沿革、房屋修缮及设备运行记录；8场地、建筑、结构、消防系统、机电设备现状；9工业建筑环境污染现状；10建设用地范围内的典型历史遗存、建筑建造背景；11其他相关资料。【条文说明】改造前对建设用地范围内的典型历史遗存、建筑建造