《数字经济智城园产业园项目城市更新实施方案》.docx

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1、数字经济智城园产业园项目城市更新实施方案第一章实施主体及项目概况1一、实施主体概况1二、项目概况1第二章城市更新实施方案7一、项目建设规模7二、项目设计方案7三、项目施工方案12四、方案报批程序30五、成本测算及资金筹措31六、项目招投标31第三章发展规划、产业政策和行业准入分析32一、区域和空间规划符合性分析32二、产业政策及行业准入分析32第四章资源综合利用分析33一、资源利用方案33二、资源节约措施33第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析37一、项目选址及用地情况37二、土地利用合理性分析38三、征地拆迁及补偿方案38第六章经济影响分析39一、投资估算39二、经济费用效益或费用效果分析

2、39三、行业影响分析39四、区域经济影响分析39第七章社会影响分析41一、社会影响效果分析41二、社会适应性分析41三、社会风险及对策分析42四、社会影响分析结论42第一章实施主体及项目概况一、实施主体概况1 .单位名称：北京首通都市产业运营管理有限公司。2 .成立时间：2023年8月2日。3 .办公地点：北京市通州区新华东街116号1号楼1层。4 .企业性质：其他有限责任公司。5 .企业法人：常向魁。6 .企业股东：北京首通智城科技创新有限责任公司持股比例60%认缴出资额6000万元，北京市通州商业资产运营集团有限公司持股比例40%,认缴出资额4000万元。7 .注册资金：100OO万元。8

3、 .经营范围：一般项目：企业管理；园区管理服务；非居住房地产租赁；物业管理；停车场服务；创业空间服务；办公服务；餐饮管理；酒店管理；会议及展览服务；软件开发；软件销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；计算机软硬件及辅助设备零售；广告设计、代理；广告制作；广告发布。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）。二、项目概况（一）项目名称数字经济智城园产业园项目（以下简称“本项目”（二）项目建设地点本项目建设地点位于通州区新华东街116号。（三）项目建设背景本项目是在北京城市副中心推进数字经济标杆城市

4、建设行动方案、北京市实施城市更新行动三年工作方案（2023-2025年）的政策背景下提出的。项目位于通州区新华东街116号，处于长安街东沿线，新华东街南侧，南侧邻南大街历史文化保护街区，北侧邻新建商务服务区，是新老建筑之间过渡的纽带。项目用地现状的人民商场于1986年9月正式营业，曾获得过“京郊商海之航空母舰”的美誉。近年来，商场的硬件软件设施都已相当落后，于2020年7月闭店停业，至今已3年有余。通过本次更新改造，将人民商场升级改造为数字经济智城园，将激活低效楼宇新活力、提供数智化产业承载空间，完善配套设施，改善周边居民的生活环境和生活品质。符合北京城市更新条例第二条中所包括的城市更新范围：

5、（二）以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新。（四）项目建筑现状本项目建设用地面积7625.62平方米，用地性质为综合性商业金融服务用地。现状建筑地下1层，地上5层（局部7层），地上1至5层功能为商场，6、7层为物业配套用房及设备用房，地下室功能为汽车库和设备机房。现状人民商场主楼的建设分为三期，一期商业楼于1984年建设，建筑层数5层，建筑面积5439.5肝，结构形式：钢筋混凝土框架剪力墙结构；二期商业楼于1988年建设，建筑层数5层，建筑面积2678肝，结构形式：钢筋混凝土框架结构。三期商业楼于1993年建设,建筑层数5层（局部7

6、层）,建筑面积14958.73m2,结构形式：钢筋混凝土框架剪力墙结构。一期至三期改造前设计使用年限均为50年，一期设计使用年限剩余10年、二期剩余14年，三期剩余19年。现状建筑处于停业状态，内部租户已经撤出，室内装修老旧破损，机电系统年久失修，无法正常运转。现状建筑北立面为灰色穿孔铝板幕墙，形象较为陈旧。东、西、南立面为白色面砖外墙，面砖有大面积脱落情况，具有一定安全隐患。外墙无保温层，窗户为非中空普通窗。屋面防水层有起鼓破损，室内有漏水情况。图片1：现状建筑室内情况图片2：现状建筑北立面（新华东街沿街立面）图片3：现状建筑东南立面（回民胡同沿街立面）（五）城市更新实施范围及内容本项目将通

7、过对通州区人民商场进行更新改造，建设成为数字经济智城园产业园区。红线内的建筑主要有商场主楼、配套办公楼、锅炉房等，本次更新范围是商场主楼一至三期建筑，总建筑面积23076.23平方米，地上建筑面积20910.9平方米，地下建筑面积2165.33平方米。建筑高度29.4米，地上5层（局部7层），地下1层。更新改造范围如下图所示：图片4：现状建筑分期情况及本次更新改造范围（填充部分）本项目城市更新实施的主要内容包括：结构加固：实施主体已委托结构检测单位对现有结构进行结构安全及抗震检测，提供结构检测鉴定报告，作为后续更新改造设计的依据。根据鉴定结果，一至三期主体结构均需进行加固。配合建筑功能布局、房

8、间隔墙移位或增加隔墙部位，设备电气专业新开板洞、墙洞，结合结构检测鉴定情况，对建筑进行相应的结构加固。功能升级：项目停业前使用功能为商场，本次城市更新升级为数字经济产业园，包括创新孵化产业空间、数字经济产业空间（以大数据、人工智能、自动驾驶为主要方向）、以及数字消费公共服务配套等功能，地下室维持原功能，为车库及设备用房。装修焕新：项目停业前装修已经较为落后陈旧，将根据室内新的功能需求调整装修风格，体现数字经济产业园特点，使项目焕发新的活力。机电更新：商业主楼内的现状机电设备、电梯扶梯等设施均已年限较久，不能满足新的功能使用要求，需要根据升级方案全部更新。消防提升：对本项目开展消防安全综合评估，

9、重点围绕提升既有建筑的消防安全性能、消除消防安全隐患，根据改造方案确定具备技术合理性的消防方案，提升后符合北京市既有建筑改造工程消防设计指南（试行）及现行相关消防设计规范要求。节能改造：根据北京市建筑绿色发展条例，第三十条，实施城市更新项目应当开展既有建筑节能绿色化改造，既有公共建筑进行改建、扩建和外部装饰装修时，应当同步实施相应节能绿色化改造。本项目现状维护结构为蒸压加气块墙体，外墙未设置保温层。外墙设置自然通风窗，因年代久远，窗户的参数不详，无法判断现状玻璃的可见光透射比，太阳得热系数、外窗的气密性。改造后将增加外墙保温、更换屋面保温及防水层，更换外窗为节能窗，提升建筑节能性能。围护结构改

10、造后，所改造部位的热工性能指标应符合现行地方标准公共建筑节能设计标准DB11/687、既有公共建筑节能绿色化改造技术规程（DBU/T1998-2022）的规定。（六）城市更新实施成效将人民商场升级改造为数字经济智城园，重点围绕自动驾驶、大数据、人工智能等方向进行产业导入，高效整合产业链、创新链、资金链、人才链等资源，通过专业化运营，扶持企业发展，促进前沿科技成果转化，打造副中心数字经济发展新标杆。未来智城园将重点布局车载感知、高精密地图、车载计算、芯片等自动驾驶产业生态；数据挖掘分析、数据流通交易、数据资产登记等大数据产业生态；人工智能、Al大模型、机器人等人工智能产业生态。1 .打造数字经济

11、产业集群通过产业导入、产业孵化，培育副中心数字经济产业增长引擎，十四五期间集聚产值5亿的数字经济产业集群，助力副中心数字经济高质量发展，为副中心智慧城市建设提供强有力支撑。2 .增加政府财政收入通过开展“场景+空间+服务”的招商模式，吸引更多优质企业落户通州，进一步增加地方税收。计划项目首年实现税收200万，第三年实现税收500万，第五年实现税收100O万。3 .为数智化产业提供承载空间通过打造云空间、测试空间、适配空间、展示空间等产业服务配套，支撑通州区数智化产业快速发展。4 .激活低效楼宇新活力通过项目升级改造，提升城市整体形象，消除建筑安全隐患，完善配套设施,改善周边居民的生活环境和生活

12、品质。第二章城市更新实施方案一、项目建设规模本项目城市更新不改变现状建筑面积，现状建筑层数、高度、外轮廓均不发生变化。改造后总建筑面积23076.23平方米，地上建筑面积20910.9平方米，地下建筑面积2165.33平方米。建筑高度29.4米，地上5层（局部7层），地下1层。与改造前现状指标一致。二、项目设计方案（一）设计依据本工程设计执行国家、地方、行业现行建筑设计法规、规范及规定，主要包括（但不限于）： 北京城市更新条例 关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见京规自发（2021）140号 关于明确社会投资工程建设项目审批工作要求的通知京规自发（2022）118号 结构检测鉴定报告 北京既有建

13、筑改造工程消防设计指南（2023版） 建筑防火通用规范GB55037-2022 建筑设计防火规范（2018年版）GB50016-2014 建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017 建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014 办公建筑设计规范JGJ/T67-2019 车库建筑设计规范JGJ100-2015 民用建筑设计统一标准GB50352-2019 商店建筑设计规范JGJ48-2014 饮食建筑设计标准JGJ64-2017 建筑与市政工程无障碍通用规范GB55019-2021 公共建筑无障碍设计标准DBl1/1950-2

14、021 地下工程防水技术规范GB50108-2008 屋面工程技术规范GB50345-2012 既有公共建筑节能绿色化改造技术规程(DB11/Tl998-2022) 建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021 公共建筑节能设计标准DBl1/687-2015 建筑钢结构防火技术规范GB51249-2017 建筑环境通用规范GB55016-2021 民用建筑工程室内环境污染控制标准GB50325-2020 建筑防火涂料(板)工程设计、施工与验收规程DBl1/1245-2015 自然排烟系统设计、施工及验收规范DBl1/1025-2013 疏散用门安全控制与报警逃生门锁系统设计、施工及

15、验收规程DBl1/1023-2013 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 消防安全疏散标志设置标准DB11/1024-2013 建筑防火封堵应用技术标准GB51410-20201 .设计理念大运河文化是通州历史文化的核心，促进了通州在经济、文化、交通等方面的发展、融合。本项目位于长安街东延线，新华东街南侧，属通州古城范围，是运河文化的传承，也是通州古城新生的体现。通州古城起源于漕运，船舶是通州运河文化的重要体现，延续至今。从古代的漕舫到现代的货轮，再到今天的航母，引领了世界最先进的科学技术，是国家科技、经济、文化发展的见证。项目设计理念是为人民商场赋予产业活力，延续“京郊商海之航空母舰的美誉；孕育科技产业、发展智慧城市，如同新时代的航母，开拓进取，引领科技潮流，驶向美好未来。2 .使用功能项目将作为数字经济发展的重要空间载体，通过布局多元复合的功能业态打造创新型商务办公综合体。一层