成都东大街项目经济测算投资分析报告.docx

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1、东大街项目投资分析第一章潴算的原则第二章基础数据第三章测算结果第四章项目的风险分析第五章我们的应对策略这部分主要是依据地块周边的特性以及政府关系确定后的的项目的基本经济技术指标，采用成本法测算开发项目的成本及收益指标，并在此基础上进行静态的现金流量测算，测算其最大资金投入额及其发生的时间，由于本项目的体量较小。而且开发周期不曾超出两个年度，不存在折现的问题，本报告概括为以下几个方面的问题： 成本收益问题-项目的总成本、单方成本及利润率。 资金流动状况一一通过动态的现金流量测算来体现项目在开发期的最大资金压力状况及各期的现金流量 反映投资收益的财务指标一一财务净现值、财务内部收益率以及各类型物业

2、的税前成本利润率在分析中除特殊指明外，增值税、所得税以及其它税种并未计入。一、测算原则财务测算中对于基础数据及假设条件的确定主要遵循以下原则：1 .结合实际及经验原则：基础数据的选取主要依据当前的市政关系取得的部分数据、市场标准及专业人员的估算经验。2 .市场原则：各工程阶段销售速度的确定依据与项目相近区域同档次可比项目及我方曾经操作相关项目在不同工程进度情况下的销售速度加以适当修正。3 .分析原则：测算采用的现金流法，从多个角度考虑了资金流动状况及资金成本。4 .客观原则：基础数据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况，即遵循客观原则。5 .谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据

3、市场并遵循谨慎的原则，避免将指标理想化。针对性的提出风险的规避。二、基础数据（一） 数据选取的依据主要是：政府资源方面共同确定的经济技术指标数据市场调查分析及预测的相关数据曾经操作成都项目的市场经验市场客观标准专业人员的估算经验（二） 综合经济指标数据【东大街项目】整体经济指标预估规划用地总面积（行）4002规划总建筑面积（叶）28414其（一）地上建筑面积（片）24012中1地上裙楼商业部分建筑面积（肝）44022地上塔楼公寓建筑面积（肝）19610（二）地下建筑面积（ITn44023地下-1F-2F（停车场及设备用房）建筑面积（肝）4402容积率6四建筑基底面积（肝）2201五建筑密度（）

4、55%六绿地率（%）10%七机动车位（个）约180个（三）假设条件 假设资金流量的发生时间位于期末。 付款进度除依据历史成都区域性操作规律，其余根据经验假设。 销售单价结合市场情况及我方从业经验，暂定为7000-8500元/平方米。 销售速度参考周边市场反映情况及开发商要求，同时结合我方代理销售经验暂定为：4T0月为销售旺季，约30套/月-40套/月。 结合销售进度及资金压力情况，针对土地取得以及工程施工以及销售速度。就当前所免领的风险和规避提供依据和分析。测算结果（一）静态测算结果【东大街项目】总开发成本预估项目总建筑面积（平米）28,4141、土地成本（元）72,0,0002、建造成本（元

5、）58,090,5103、管理费用及财务费11,250,000用（元）4、项目推广及销售代理费用（元）6,535,2205、不可预见费用（元）1,420700项目开发成本总计（元）147,904,144项目开发单位面积成本总计（元/平米）5,205细项列表：项目每平米待摊阮）计算面积（平米）成本合计（元）1、土地分摊成本（按地上部分建筑面积分摊）2,53428,41472,000,0002、建造成本254528,41458,090,510其中建筑设计及勘测及图纸审查费用5028,4141,420700工程监理费用2028,414568,280报建税费16528,4144,688,310地勘、招

6、投标代理、质检委托等费用2028,414568,280地下停车及设备用房部分20004,4028,804,000地上裙楼1F-2F商业部分18004,4027,923,960地上塔楼公寓部分（含装修及部分设施配套）160019,61031,375,680市政、环境与总平面施工费用基础设施、市政道路配套、排水等总平工程2004,402880,400园林绿化及光彩工程1004,402440,200房屋维修基金等其它费用5028,4141,420,7003、管理费用以资金利息（按0.5年计）112500004、市场推广及销售费用23028,4146,535,220其中营销费用8028,4142,27

7、3,120营销广告推广及商业推广10028,4142,841,400销售现场展示5028,4141,420,7005、不可预见费用5028,4141,420,700说明：总的成本147,904,144元。（约1.48亿）合计成本楼面价格为5205元/平方米。如果成本利润率要维持在20%左右，销售单价需提升至6506元/平方米。如果成本利润率要维持在30%左右，销售单价需提升至7435元/平方米。如果成本利润率要维持在40%左右，销售单价需提升至8675元/平方米。依据周边的市场对研究分析，目前销售均价在70008500之间。也就是说，当前市场对我们的30%利润是完全支撑的，相信在08年突破85

8、00大关没有任何问题。具体的项目地块经济评估详见附表:【东大街项目】开发例&画（一艘旋）d项目总销隹建筑面积（平米）28,414地下车位销隹收人一俏售面积（平米）4.402销售均价预测（元/平米）4.C00销隹率（）33销售总收入（元）8.804.0地上商业销隹收人一销隹面积（平米）4,402销隹单价也测（元序米）12.COO销隹率（%）80销售总收入（元）42,259,2地上公寓靖住收人Q销隹面积（平米）19,610销售单价前测（元件米）7.0铺俵面积（平米）95铺俵总收入（元）137.270.CCO总销售收入合计（元）188.333.2Oo项目错隹税蔑合计（6%）（元）11,299,992

9、项目总开发价值（元）177.033,208t东大凝g目】开发价枝开估（佞守方索）项目总销售建筑面积（平米）28,414地下车位销售收入，斛售面积（平米）4,402的售均价预测（元/平米）3,800销售率（%），50箱售总收入（元）8,363.800地上商业箱售收入，鞘佶面积（平米）4,402销售单价预测（元/平米）10,000销售率（%）、80销售总收入（元）35,216,000地上公寓销售收入，销售面积（平米）19.610销售单价预测（元件米）6.800箱售面积（平米）95鞘售总收入（元）133,348,000总的售收入合计（元）176,927,8项目箱售税费合计（6%）（元），10,615

10、,668项目总开发价值（元）166.312,132项目总销隹建筑面积（平米）-28,414地下销售收入C销隹面积（平米）+4.402销隹均价防测（元/平米）4.SOO销隹率（%）SO销隹总收入（元）9.904.SX地上商业稻隹收入d销隹面积（平米），4.402销售单价防测（元/平米）15.0销售率（%）80销隹总收入（元）52824000yd地上公寓销售收入C销售面积（平米），19,610销售单价而测（元/平米）7.SOO销售面积（平米）95销隹总收入147.075,030总销售收入合计（元）209.803.SOO项目销隹税贫合计（6%）（元）12.588,210项目总开发价值（元）197.2

11、15,290【东大街项目】开发价值画保观方案）一投资收益率（万元）方案销生收入营费税及附加实际箱售收入总收益总没权益资总投贲收益,权益资本收益率保守166321062Q155702779,14790+720OQ5%。11,叙17703/113016573-178314790*720OQ12%25W乐观19721j1259*184633672147%72。OQ25%C51,基于上述的方案，我们最终的杠杆是价格.首先阐明的是三个利好对价格的提升具有重大的意义。 成都的经济特区已经得到中央的批准。-贵方可在相关部门查证，最终的结果是成都经济飞跃，继而是购买力的快速提升。 区域属于成都黄金地带，市中心

12、，这样的综合体基本上是不愁卖。 周边的新开项目为本项目已经拉升一个标杆，价格在70008500之间。预计08年。均价直逼9000。深圳的花样年投资就是一个见证。 同时，我方已经掌握深圳花样年的产品设计方案，相信，我们在市场竞争力不会低于它。为此，我们的一般方案属于可行的，成熟的。而且，具备实现乐观方案前提条件（二）动态测算分析资金投入计划2007年2008年支出项目总计3季度4季度1季度2季度3季度4季度项目前期,基础工程主体施工1土地使用权取得费（包土地平整）72000036000000360000002建安费用5809051056740732067343129345531549471313

13、89471380251132.1建筑设计及勘测及图纸审查费用14207007103507103502.2工程监理5682809471394713947139471394713947132.3报建税费468831046883102.4地勘、招投标代理、质检委托5682801600002582801500002.5地下停车及设备用房880400080400080000002.6地上商业部分79239604023960200000019000002.7公寓部分31375680375680130000001300000050000002.8小区基础设施建设费88040020000020000020000028040